صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هو صندوق استثمار عقاري يحقق دخلًا مستمرًا

صناديق الاستثمار العقاري (REIT) أو صناديق الاستثمار في العقارات، هي أدوات استثمارية تزداد شعبيتها في سوق الأسهم التايلاندي، حيث بدأت التداول منذ عام 2018 وأصبحت خيارًا رئيسيًا للمستثمرين الباحثين عن دخل منتظم. ومع ذلك، فإن فوائد الـREIT تختلف باختلاف الفترات الزمنية، ويعود ذلك إلى عوامل متعددة تؤثر على إيراداتها وقيمتها.

ما هو الـREIT وكيفية استثماره

صندوق الاستثمار العقاري هو “نظام جمع رأس مال” حيث يقوم مدير الصندوق بجمع الأموال من خلال بيع وحدات استثمارية للمستثمرين، ثم يستخدم تلك الأموال لإدارة أصول يمكن أن تولد دخلًا، مثل الفنادق، المستودعات، مراكز التسوق، الأراضي، أو حتى شبكات الاتصالات.

الـREIT هو صندوق يتمتع بخصائص خاصة، حيث يتم توزيع الإيرادات التي يتم جمعها من الإيجارات وغيرها من الأرباح على حاملي الوحدات كأرباح نقدية، مما يتيح للمستثمرين تدفقًا نقديًا ثابتًا تقريبًا طوال العام. كما أن الـREIT يخضع لرقابة الجهات الحكومية ذات الصلة لضمان حماية المستثمرين.

لماذا تستثمر في الـREIT

للملاك العقارات

يمكن لمالكي الأصول التي تولد دخلًا أن يدرجوا أصولهم في صندوق استثمار عقاري لجمع تمويل إضافي من خلال بيع وحدات استثمارية للمستثمرين، مما يتيح لهم تطوير مشاريع جديدة بشكل كامل باستخدام الأموال المجمعة.

للمستثمرين

الـREIT هو قناة لدخول سوق العقارات دون الحاجة إلى استثمار مبالغ ضخمة، حيث يمكن البدء بشراء عدد قليل من الوحدات. بالإضافة إلى ذلك، يوجد محترفون يديرون الصندوق بشكل احترافي، مع توزيع أرباح شفاف تحت إشراف الجهات الحكومية.

الفرق بين الـREIT وصندوق العقارات

الـREIT هو تطوير مستمر لصيغة صندوق العقارات (กองทุนอสังหาริมทรัพย์)، والذي تم تحديثه ليصبح أكثر مرونة ومتوافقًا مع المعايير الدولية. هناك ثلاثة اختلافات رئيسية بينهما:

الهيكل والإشراف

صندوق العقارات هو صندوق استثمار جماعي لا يحتاج إلى شهادة إيداع، بينما يُنشأ الـREIT كصندوق استثمار خاص تحت إشراف هيئة الأوراق المالية والبورصات (กลต.) (คณะกรรมการสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์) ويحتاج إلى موافقة سوق الأسهم التايلاندية (ตลท.) (ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย).

سعة الاستثمار

صندوق العقارات محدود في استثماراته، حيث يقتصر على قائمة محددة من الأصول (Positive List) التي تحددها هيئة الأوراق المالية، ويُمنع من الاستثمار في الخارج. أما الـREIT فهو أكثر مرونة، حيث يمكنه الاستثمار في أصول خارج البلاد، ويمكن أن يطور عقارات تصل إلى 10% من إجمالي قيمة الأصول.

إصدار الوحدات والإدارة

صندوق العقارات يصدر وحداته بطريقة مشابهة للصناديق الاستثمارية العامة، ولا يتطلب الحفاظ على نسبة تداول حر (free float) أو عقد اجتماعات للمستثمرين. أما الـREIT، فهو هيكل يُدار كشركة مدرجة، ويجب أن يملك أقل من 15% من وحداته مستثمرون أفراد، ويجب عقد اجتماع للمستثمرين سنويًا.

وفي الوقت الحالي، لم تعد هناك صناديق عقارية قديمة تُصدر وحدات جديدة، حيث تم تحويلها إلى شكل الـREIT بالكامل. كما أن الـREIT يمكن أن يشمل صناديق البنية التحتية (กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน) أيضًا.

أنواع الـREIT

( حسب حقوق الملكية العقارية

النوع التملكي )กรรมสิทธิ์แท้###

الـREIT يملك العقار بشكل كامل، ويستطيع جمع إيرادات من الإيجارات والأرباح الأخرى الناتجة عن الأصول. كونه مالكًا حقيقيًا، فإن وحداته قد ترتفع قيمتها مع زيادة قيمة العقار، مثل إضافة مبانٍ جديدة على الأرض، مما يرفع قيمة الوحدة أيضًا.

نوع حق الانتفاع (สิทธิการเช่า)

الـREIT لا يملك العقار، لكنه يملك حق استخدامه بموجب عقد إيجار من المالك، ويقوم بإدارته لجمع الإيرادات ودفعها للمستثمرين. عند انتهاء عقد الإيجار، يفقد الـREIT حق الاستخدام، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة الوحدة تدريجيًا مع مرور الوقت، وتصبح قيمتها صفرًا عند انتهاء العقد، لأنها لن تستطيع دفع أرباح.

( حسب طريقة الاستثمار

الاستثمار المباشر )Direct Investment###

الـREIT يملك حقوق الملكية أو حقوق الاستخدام المباشرة للعقار.

الاستثمار غير المباشر (Indirect Investment)

الـREIT يملك أسهمًا في شركات أخرى، والتي بدورها تستثمر في العقارات.

( حسب نوع الأعمال العقارية

REIT التجزئة )Retail REIT###

يدير إيرادات من مراكز التسوق، مراكز البيع بالتجزئة، الهدايا، الأسواق، وأماكن البيع الأخرى.

REIT السكنية (Residential REIT)

يدير إيرادات من الفنادق، الشقق، السكن الطلابي، والمباني السكنية.

REIT الرعاية الصحية (Healthcare REIT)

يدير إيرادات من المستشفيات، العيادات، ومراكز رعاية كبار السن.

REIT المكاتب (Office REIT)

يدير إيرادات من المباني المكتبية.

REIT البنية التحتية (Infrastructure REIT)

يدير إيرادات من شبكات الاتصالات، أنابيب الطاقة، وغيرها من البنى التحتية ذات الصلة.

قيمة الـREIT وما يؤثر عليها

تتكون قيمة الصندوق من جزأين رئيسيين: قيمة الأصول العقارية التي يملكها الصندوق، وتدفقات الدخل المتوقع أن يحققها على المدى الطويل.

العوامل المرتبطة بقيمة الأصول العقارية

نوع حقوق الملكية يحدد اتجاهات القيمة. الـREIT حق الانتفاع، على سبيل المثال، تتناقص قيمة أصوله تدريجيًا مع مرور الوقت. كما أن الحالة الاقتصادية المحلية، والاستثمار في البناء، والبنية التحتية، والموقع، كلها تؤثر على ارتفاع أو انخفاض أسعار العقارات.

العوامل المرتبطة بتدفقات الدخل المتوقع

الاقتصاد يلعب دورًا مهمًا، فمثلاً، إذا زاد عدد المستأجرين للمكاتب، فإن الـOffice REIT سيجمع إيرادات أكبر ويدفع أرباحًا أعلى. بالمقابل، إذا حدث انخفاض في عدد السياح، فإن الـREIT الذي يستثمر في الفنادق سيحقق إيرادات أقل، مما يقلل الأرباح الموزعة.

مزايا وقيود الاستثمار في الـREIT

( مزايا الاستثمار في الـREIT

سيولة عالية

الـREIT أداة سهلة التداول في سوق الأسهم التايلاندية )ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย###، حيث يمكن للمستثمرين الدخول والخروج بسرعة.

تنويع المخاطر

إضافة وحدات الـREIT إلى محفظة الاستثمار تساعد على تنويع المخاطر، ويمكن اختيار أنواع مختلفة من الـREIT لتحقيق توازن.

الشفافية

صناديق الاستثمار العقاري تخضع لرقابة الجهات الحكومية، ويجب أن تتم عمليات التسجيل، والعرض، والإفصاح عن البيانات التشغيلية بشكل دقيق.

دخل ثابت نسبيًا

الـREIT مصمم لتوليد تدفقات نقدية منتظمة، لذلك يحصل المستثمرون على أرباح مستمرة طوال العام.

( قيود الاستثمار في الـREIT

الضرائب على الأرباح

الأرباح الموزعة من الـREIT تخضع لضريبة مصدر بنسبة 10%، أو تُدرج ضمن الدخل السنوي ويُحتسب عليها الضرائب الشخصية، والتي قد تكون أعلى من 10% للمستثمرين ذوي الدخل العالي.

حساسية سعر الفائدة

الـREIT يتأثر بتغيرات أسعار الفائدة، فعندما ترتفع، قد يتجه المستثمرون إلى خيارات أخرى ذات عائد ثابت، مما يؤدي إلى انخفاض سعر الـREIT.

هذه المزايا والقيود يجب أن يدرسها المستثمر جيدًا قبل اتخاذ قرار الاستثمار، لضمان توافقه مع أهدافه وملاءمته المالية.

أمثلة على الـREITs المتداولة في تايلاند

CPNREIT: حق الانتفاع بالأراضي

هو الـLeasehold REIT الذي يملك أصولًا مثل مركز تسوق سينترال، مكاتب، وفنادق هيلتون باتايا، ويحقق عائدًا حوالي 8.35% سنويًا عند السعر الحالي 9.85 بات.

IMPACT: صندوق عقاري لمركز Impact في مدينة تايلاند

هو الـFreehold REIT الذي يملك أراضي، مباني، ومركز مؤتمرات Impact، ويحقق عائدًا 4.69% سنويًا عند السعر الحالي 12.80 بات.

WHART: صندوق عقاري WHA

هو صندوق مختلط بين الـFreehold والـLeasehold، ويدير مخازن تخزين، ويقدم عائدًا 7.63% عند سعر الإغلاق 9.50 بات.

JASIF: صندوق بنية تحتية من جاسمين

هو صندوق بنية تحتية من نوع الـFreehold، يملك ألياف ضوئية بطول 1,680,500 كيلومتر، ويحقق عائدًا 13.73% عند السعر الحالي 6.70 بات.

الخلاصة: الـREIT خيار للدخل المنتظم

صندوق الاستثمار العقاري )REIT### هو خيار استثماري مناسب لمن يبحث عن دخل ثابت أعلى من فوائد الودائع، حيث يوزع أرباحًا من الإيجارات والأرباح الأخرى الناتجة عن الأصول العقارية.

ومع ذلك، فإن قرار الاستثمار في الـREIT يتطلب دراسة جوانب متعددة، مثل المزايا (السيولة، التنويع) والقيود (الضرائب، حساسية سعر الفائدة). ينبغي على المستثمرين دراسة تفاصيل كل صندوق وتقييم مدى توافقه مع أهدافهم المالية، لتحقيق عوائد تلبي توقعاتهم.