سيطرة عروض النقد في سوق العقارات اليوم: لماذا يظل البائعون يختارون اليقين على العروض الأعلى

عندما يتعلق الأمر ببيع المنازل، هل يفضل البائعون العروض النقدية؟ الجواب هو نعم بشكل متزايد—والبيانات توضح ذلك. تمثل المعاملات النقدية الآن أكثر من 25% من جميع مبيعات المنازل، مما يمثل زيادة كبيرة بنسبة 25% منذ عام 2019. والأكثر إثارة للدهشة، وفقًا لتحليل Redfin، أن العروض النقدية أكثر احتمالًا بأربعة أضعاف للفوز في معارك العطاءات مقارنة بالعروض الممولة. ومع ذلك، فإن الأكثر كشفًا هو أن العديد من هذه العروض النقدية تأتي في الواقع أقل من بعض العروض المنافسة. فماذا يدفع البائعين لاختيار العروض النقدية، حتى عندما لا تكون الأرقام المالية لصالحهم بالضرورة؟

عامل المخاطر: لماذا تفضيل اليقين على السعر

السبب الرئيسي وراء تفضيل البائعين للعروض النقدية يتعلق بوضوح المعاملة. فالمشتريات الممولة تحمل بطبيعتها شروطًا مسبقة—يمكن للمشترين الانسحاب إذا تعثر موافقة قرضهم. خلال عملية الموافقة على الرهن العقاري، يمكن أن تعرقل العديد من العوامل الصفقة: فقدان الوظيفة، تدهور درجة الائتمان، أو تقليل ساعات العمل يمكن أن يجعل المشتري غير مؤهل للتمويل. عندما يحدث ذلك، تنهار الصفقة، مما يجبر البائعين على العودة إلى نقطة البداية وربما يتحملون مسؤولية حمل رهنين في آن واحد.

يلاحظ محترفو العقارات أن المشترين النقديين يقضون على هذا العامل من المخاطر تمامًا. حيث أنهم أظهروا بالفعل رأس مال سائل، فإن المعاملة تحمل احتمالية أعلى بكثير لإتمامها فعليًا. كما يوضح أحد وكلاء لوس أنجلوس، “لدى البائع ضمانة أفضل بأن الصفقة ستتم فعليًا.”

السرعة كمزية استراتيجية

إلى جانب تقليل المخاطر، تغلق الصفقات النقدية بشكل أسرع بشكل ملحوظ. في حين أن الموافقة التقليدية على الرهن العقاري عادة ما تتطلب من 30 إلى 45 يومًا، يمكن أن تغلق المعاملات النقدية في غضون أسبوع إلى أسبوعين—وأحيانًا حتى أيام. بالنسبة للبائعين الذين يحتاجون إلى إعادة توزيع رأس مال سريع أو الانتقال بسرعة، فإن هذا التسريع لا يقدر بثمن. يجد المستثمرون العقاريون على وجه الخصوص أن هذا الجدول الزمني جذاب، وغالبًا ما يختارون الصفقات النقدية خصيصًا لتسريع دورات إعادة الاستثمار الخاصة بهم والاستفادة من فرص السوق.

القضاء على تعقيدات التقييم

ميزة حاسمة ثالثة تتعلق باستقلالية التقييم. تتطلب المشتريات المدعومة بالرهن العقاري تقييمات مهنية، وعندما يكون تقييم العقارات أقل من السعر المعروض، تنشأ نزاعات. يجب على المشتري تغطية الفجوة بنفسه أو إعادة التفاوض. وفقًا للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين، شكلت مشكلات التقييم 12% من جميع العقود الملغاة في أبريل وأسهمت في 21% من عمليات الإغلاق المتأخرة—وهو زيادة بنسبة 16% عن مستويات ما قبل الجائحة. يتجاوز المشترون النقديون هذا العقبة بأكملها، مما يوفر للبائعين معاملات أكثر سلاسة وتوقعًا.

التحول في التسعير التنافسي

من المثير للاهتمام أن العروض النقدية الحديثة تخلت عن سمعتها التاريخية كمقترحات منخفضة جدًا. اليوم، غالبًا ما يعرض المشترون النقديون—سواء كانوا يبيعون منازل سابقة أو يستخدمون منصات ناشئة مثل Ribbon أو Accept—عروضًا عند أو فوق أو حتى تتجاوز أسعار الطلب. وفقًا لاستطلاعات السوق، يعتقد 75% من البائعين أن العروض الممولة ستحتاج إلى أن تكون حوالي 10% أعلى من العروض النقدية للبقاء في المنافسة. وهذا يمثل تقريبًا 43000 دولار على سعر منزل متوسط قدره 428700 دولار، وهو علاوة كبيرة مطلوبة فقط لمساواة الفرص.

ديناميكيات السوق وارتفاع أسعار الفائدة

تزايدت نسبة العروض النقدية بعد الجائحة وتسرعت مع ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري. فتكاليف الاقتراض الأعلى إما ترفع سعر السوق للمشترين المؤهلين أو تجعل التمويل غير مجدي اقتصاديًا. ونتيجة لذلك، يتحول عدد متزايد من المشترين المحتملين الممولين إلى حلول بديلة—إما تصفية الأصول السابقة أو استخدام برامج التمويل التي تظهر كصفقات نقدية للبائعين.

يخلق هذا التكوين السوقي ميزة هيكلية للمشترين النقديين. يعترف محترفو العقارات بشكل جماعي بأنه عندما تتطابق جميع العوامل—شروط متطابقة، عقارات مماثلة—فإن النقد هو الذي يفوز ببساطة. فإن مزيج اليقين، السرعة، والبساطة يجعل العروض النقدية مفضلة تقريبًا بشكل عام، بغض النظر عن الفارق العددي في العطاءات.