توقيت سوق الإسكان: معضلة المشتري في اقتصاد تضخمي

السؤال الذي يطارد مشتري المنازل المحتملين اليوم ليس عن العثور على المنزل المثالي—بل عن ما إذا كان الوقت مناسبًا للشراء على الإطلاق. مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري وارتفاع أسعار المنازل إلى مستويات تاريخية، أصبح قرار الشراء فورًا أو الانتظار أكثر تعقيدًا، خاصة في ظل تزايد مخاوف الركود.

الواقع الاقتصادي الذي يدفع تكاليف المنازل إلى الأعلى

رد فعل الاحتياطي الفيدرالي العدواني على التضخم خلق تأثير الدومينو عبر قطاع الإسكان. ارتفعت أسعار المستهلكين في الولايات المتحدة إلى 9.1% على أساس سنوي في يونيو، مسجلة أعلى ارتفاع سنوي منذ أكثر من أربعة عقود وفقًا لبيانات وزارة العمل. هذا الارتفاع التاريخي في التضخم أجبر الاحتياطي الفيدرالي على رفع سعر الفائدة الفيدرالي مرارًا، مما أدى بشكل غير مباشر إلى زيادة معدلات الرهن العقاري التي تنتشر عبر منظومة العقارات بأكملها.

الأرقام الحالية للسوق ترسم صورة لافتة: وصل متوسط سعر العرض الوطني في يونيو إلى 450,000 دولار، بزيادة قدرها 16.9% عن الشهر السابق فقط. مقارنة مع يونيو 2020، ارتفعت الأسعار بنسبة مذهلة بلغت 31.4%. هذه ليست تغييرات تدريجية—بل قفزات غير مسبوقة أخرجت شرائح واسعة من المشترين المحتملين من السوق.

ومع ذلك، بشكل متناقض، شهد يونيو أيضًا أكبر زيادة شهرية على الإطلاق في المخزون، حيث ارتفعت القوائم النشطة بنسبة 18.7% على أساس سنوي. من الناحية النظرية، كان من المفترض أن يضغط هذا على البائعين لخفض الأسعار، لكنه لم يحدث. لا يزال البائعون مرتبطين بمعايير أسعار 2021، عندما كانت معدلات الفائدة عند أدنى مستوياتها التاريخية وكان المخزون شبه معدوم. إنهم يراهنون على أنهم لا زالوا قادرين على الحصول على تقييمات عالية تعود إلى ذروة السوق رغم تغير الظروف.

الورقة الرابحة في الركود: هل الانتظار سيؤتي ثماره؟

“قد نكون في طريقنا نحو ركود، لكن من المستحيل التنبؤ به بشكل مؤكد”، يوضح روبرت فريك، الاقتصادي في اتحاد الائتمان الفيدرالي البحري. تقييمه يركز على جوهر معضلة المشتري: إشارات الركود حقيقية، لكن توقيتها لا تزال غامضة.

الحكمة التقليدية تقول إن الركود يؤدي إلى تحفيز الفيدرالي وخفض تكاليف الاقتراض. ربما يكون الأمر مختلفًا هذه المرة. يشير كين روزن، رئيس مركز بيركلي هاس فيسير للبحوث العقارية والاقتصاد الحضري، إلى أن استمرار التضخم يغير قواعد اللعبة: “لن يضخ الفيدرالي أموالًا في الأسواق خلال هذه الدورة لأن التضخم لا يزال مرتفعًا. توقع تعديل سياسة أبطأ وارتفاع مستمر في المعدلات.”

لا تزال سوق العمل قوية بشكل مفاجئ، حيث تجاوزت مكاسب الوظائف في يونيو توقعات معظم الاقتصاديين. هذا الصمود يضيف غموضًا على صورة الركود—فمن الناحية التقليدية، تسبق خسائر الوظائف انهيارات سوق الإسكان، ومع ذلك يواصل سوق العمل توليد القوة.

حسابات الشراء أو الانتظار الشخصية

تكشف النصائح من محترفي العقارات عن عدم يقين حقيقي. يجب أن تعتمد قرارك على ظروفك الشخصية أكثر من توقيت السوق فقط.

هل تبقى في مكانك لأكثر من خمس سنوات؟ يصبح الشراء الآن أكثر دفاعية لأنه يمكنك تحمل تقلبات الأسعار قصيرة الأمد. أنت لا تحاول توقيت الخروج؛ أنت تبني حقوق ملكية على مدى زمن مهم.

هل تخطط للانتقال خلال خمس سنوات؟ من المحتمل أن يكون الانتظار منطقيًا. إذا صحح السوق واضطررت للبيع خلال ركود، قد تخسر رأس مال كبير.

هل لديك مدخرات طارئة ودخل ثابت؟ هذه الاحتياطيات أهم من محاولة توقيت الركود. بدونها، يزيد الشراء الآن من مخاطرك.

يقدم أنطونيو برونو، وكيل عقارات في بيفرلي هيلز، وجهة نظر عملية: “أفضل وقت للشراء كان دائمًا بالأمس. لكن مع ارتفاع المخزون وواقعية البائعين في التسعير، يكتسب المشترون قوة تفاوض لم تكن متوفرة مؤخرًا.”

إذا تحقق الركود، يقترح فريك أن معدلات الرهن العقاري قد تنخفض إلى 4% أو أقل من المستويات الحالية. خاصة للمشترين لأول مرة، يوصي باستراتيجية بديلة: “عش بتقشف، وادخر بشكل مكثف. تجنب الإيجار إذا أمكن—انتقل مع العائلة إذا استطعت. ستبرد أسعار المنازل في النهاية، وسيتمدد مبلغ الدفعة الأولى عندما يحدث ذلك.”

الضعف الجغرافي: أين قد تؤدي التصحيحات إلى ضرر أكبر

ليست جميع الأسواق تواجه نفس المخاطر. حذر تقرير المخاطر السكنية الخاص بـ ATTOM من المقاطعات الأكثر عرضة لتدهور الأسعار، مع تحديد نيوجيرسي، إلينوي، وكاليفورنيا الداخلية كمناطق قلق خاصة. تحتوي هذه الولايات الثلاث على 34 من أصل 50 مقاطعة ذات أعلى مخاطر. وحدها شيكاغو ونيويورك سيتي تمثلان ثمانية وستة مقاطعات معرضة للخطر على التوالي.

قيم التحليل نسب القدرة على التحمل، معدلات البطالة، ونشاط الحبس على الرهون حتى الربع الأول من 2022. الأسواق التي تتسم بقلة القدرة على التحمل، ارتفاع معدلات البطالة، وارتفاع معدلات الرهون تحت الماء تمثل أكثر المرشحين للتصحيح إذا تدهورت الظروف الاقتصادية أكثر.

حذر ريك شارغا، نائب الرئيس التنفيذي لمعلومات السوق في ATTOM، من أن “على الرغم من قوة السوق العقارية مؤخرًا، إلا أن هناك جيوبًا من الضعف. إذا ظهر ركود أو تطورت انخفاضات معتدلة، قد تشهد هذه الأسواق المتوترة تراجعات سعرية ذات معنى.”

الخلاصة: السياق أهم من التوقيت

محاولة تحديد قاع السوق هي مهمة حمقاء لمعظم المشترين. الأسئلة الحقيقية أبسط: هل يمكنك تحمّل ذلك اليوم؟ هل سيظل دخلك ثابتًا؟ هل تتوافق ظروف حياتك مع البقاء في مكانك لفترة كافية لاسترداد تكاليف المعاملة؟ كم من الوقت يمكنك الانتظار دون المساس بأهدافك؟

توقيت السوق نادرًا ما ينجح. تفويت فرصة المنزل المناسب أثناء انتظار أسعار قد لا تتحقق أبدًا غالبًا يكلف أكثر من الشراء وتحمل تصحيحات معتدلة. ومع ذلك، فإن الشراء فوق طاقتك لملاحقة سوق هابط هو أيضًا تدميري.

مستقبل سوق الإسكان يعتمد على متغيرات لا يسيطر عليها مشتري واحد—سياسة الفيدرالي، مسارات التضخم، اتجاهات التوظيف، والأداء الاقتصادي الإقليمي. ركز بدلًا من ذلك على ما يمكنك السيطرة عليه: جاهزيتك المالية، جدولك الزمني، وتقييمك الواقعي لظروفك في ظل هذا البيئة ذات المعدلات المرتفعة.