أزمة القدرة على التحمل تدفع إلى تخفيضات غير مسبوقة في أسعار السوق العقارية، وفقًا لـ Realtor.com

أزمة القدرة على تحمل السكن تجبر مطوري المنازل على القيام بشيء نادرًا ما فعلوه من قبل: خفض الأسعار على المنازل الجديدة بشكل أكثر حدة من خفض مالكي المنازل لمنازلهم المعروضة في السوق. وهذه المرة الأولى في تاريخ سوق الإسكان في الآونة الأخيرة، وفقًا لتقرير Realtor.com الصادر يوم الخميس.

فيديو موصى به

قال ستيوارت ميلر، الرئيس التنفيذي لشركة لينار، مطور المنازل المدرجة في قائمة فورتشن 500، خلال مكالمة أرباح ديسمبر: “السوق العقارية الحالية متجذرة في أزمة القدرة على التحمل، مما يجعل العديد من الأسر الأمريكية العادية تشعر بأنها مستبعدة من الوعد التقليدي بالترقية الاجتماعية وامتلاك المنزل”، وفقًا لتقرير أرباح الربع الرابع لعام 2025، انخفض متوسط سعر المبيعات لشركة لينار بنسبة 10% على أساس سنوي ليصل إلى 386,000 دولار.

خلال الربع الرابع من عام 2025، واجه حوالي 20% من المنازل الجديدة تخفيضات في السعر، وفقًا لتقرير Realtor.com، وتراجعت تخفيضات أسعار المنازل القائمة بنسبة حوالي 18%. وتشير هذه التحولات إلى أننا ندخل سوقًا للمشترين، حيث تنخفض أسعار المنازل، حسبما يقول التقرير.

قالت دانييل هيل، كبيرة الاقتصاديين في Realtor.com: “لقد كانت الإنشاءات الجديدة واحدة من أكثر أجزاء سوق الإسكان استقرارًا خلال السنوات القليلة الماضية، لكن المطورين يردون بوضوح على ضغوط القدرة على التحمل الحالية ومستويات المخزون من المنازل القائمة”.

ستظل القدرة على التحمل تحت ضغط على الرغم من هذا النشاط. لا تزال معدلات الرهن العقاري تتراوح حول 6%، وهي أعلى بكثير من معدلات أقل من 3% التي كان يتمتع بها المشترون خلال الجائحة. وبالنظر إلى متوسط سعر المنزل في الولايات المتحدة الذي يقارب 400,000 دولار، يتعين على المشتريين الأمل أن يدفعوا 80,000 دولار كمقدم، ومعظم الأمريكيين لا يملكون حسابًا للطوارئ بمبلغ 1000 دولار على الأقل، مما يجعل المقدم غير ممكن تمامًا.

لكن بالنسبة لأولئك المستعدين ماليًا لشراء منزل، قد تكون التخفيضات على الإنشاءات الجديدة أخبارًا مرحبًا بها.

قال جويل بيرنر، كبير الاقتصاديين في Realtor.com: “ما نراه هو سوق تملأ فيه الإنشاءات الجديدة فجوة القدرة على التحمل التي لم تعد تستطيع المنازل المعاد بيعها تلبيةها بشكل متزايد”.

التحفيزات السابقة مقابل خصومات اليوم

شهد خريف 2023 بداية تجمد عميق في سوق الإسكان، مع مبيعات المنازل القائمة عند أدنى مستوياتها منذ الكساد الكبير وسط معدلات رهن عقاري بلغت ذروتها عند 8%. في ذلك الوقت، اعتمد المطورون على حوافز مثل تخفيضات معدلات الفائدة، وخصومات على تكاليف الإغلاق، وترقيات مجانية.

وفي ذلك الوقت، قال ديفين باخمان، نائب رئيس الأبحاث في شركة جون بيرنز للأبحاث والاستشارات، إن هذه الحوافز كانت “المحرك رقم واحد” لارتفاع أرقام مبيعات المنازل الجديدة.

قالت فورتشن في 2023: “الـ‘حافز’ هو مجرد كلمة فاخرة لخصم، وما نراه على هذا الصعيد هو أنه ما يخلق ميزة تنافسية لسوق المنازل الجديدة”. وأضافت أن تخفيضات معدلات الرهن العقاري، وهو المصطلح الصناعي للمعدلات المخفضة، هو أكثر الحوافز “مرغوبة وفعالية” في سوق المنازل الجديدة اليوم.

بالإضافة إلى ذلك، لم يكن البائعون المستقلون على المنازل القائمة قادرين على مطابقة تلك الأنواع من الحوافز التي تقدمها عادةً شركات البناء الكبرى مثل لينار وتول براذرز، حسبما أخبرت إيرين سايكيس، كبيرة الاقتصاديين في شركة نِست سيكرز إنترناشونال، فورتشن في ذلك الوقت.

لكن الآن، يُجبر مطورو المنازل الجديدة على تقديم خصومات مباشرة للبقاء تنافسيين وجذب المشترين.

كتب بيرنر في تقرير جمعية وكلاء العقارات الوطنية في أغسطس: “المطورون يدركون قضايا القدرة على التحمل التي يواجهها الناس في جميع أنحاء البلاد، وهم يردون”.

أماكن ظهور التخفيضات

بينما أصبحت الخصومات شائعة نسبيًا (واحد من كل خمسة منازل جديدة تم خصم سعره في الربع الرابع من 2025)، إلا أنها ليست موزعة بالتساوي عبر البلاد.

تشير Realtor.com إلى أن التخفيضات في الأسعار تتركز بشكل عام في الجنوب والغرب، حيث تم تجميع معظم الإنشاءات الجديدة في السنوات الأخيرة. أما الولايات التي كانت حصتها الإجمالية من قوائم المنازل الجديدة المخفضة السعر تتجاوز المتوسط الوطني فهي نسبياً على مستوى البلاد: كانت نيفادا (حوالي 25%)، إنديانا (23.3%)، كارولينا الجنوبية (21.6%)، مينيسوتا (21.6%)، نورث كارولينا (21.3%)، نيو جيرسي (حوالي 20%)، وتكساس (19%).

وفي الوقت نفسه، “المباني الجديدة في الشمال الشرقي والغرب الأوسط تعتبر أكثر من منتج فاخر وأصعب في الحصول عليه”، وفقًا لـRealtor.com.

سوق الشقق المعكوس

استثناء من الاتجاه في انخفاض أسعار المنازل الجديدة هو مع الشقق والتاون هاوس. خلال الربع الرابع من 2025، كان متوسط سعر القوائم للشقق والتاون هاوس الجديدة أعلى فعليًا من المنازل المنفصلة الجديدة.

ما يقرب من 10% من جميع الشقق الجديدة المعروضة للبيع في الولايات المتحدة تقع في نيويورك أو ميامي، حيث تتجاوز أسعار القوائم المتوسطة مليون دولار. في حين أن الإنشاءات الجديدة للمنازل المنفصلة تتركز في أسواق أكثر تكلفة مثل هيوستن، دالاس، سان أنطونيو، أتلانتا، وفينيكس، حيث تكون الأسعار أقرب إلى المتوسط الوطني.

قالت Realtor.com: “قد تستهدف المزيد من الشقق الجديدة المشترين الفاخرين، بينما العديد من المنازل المنفصلة الجديدة مصممة للمشترين من مستوى الدخول”. وأضافت: “قد يكون الأمر أيضًا أن المنازل المنفصلة القائمة تحافظ على قيمتها بشكل أفضل من المنازل المرفقة”.