أفضل شركات العقارات للاستثمار الدخلي: Realty Income و NNN REIT مقارنة

عند البحث عن أفضل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) للاستثمار من أجل دخل موثوق، غالبًا ما يتم تجاهل قطاع التجزئة بسبب المخاوف السابقة. ومع ذلك، تظهر الأداءات الأخيرة أن هذه المخاوف كانت مبالغًا فيها إلى حد كبير. للمستثمرين الذين يركزون على الدخل، تبرز فرصتان مميزتان في هذا القطاع: شركات تولد تدفقات نقدية كبيرة من آلاف العقارات المؤجرة لتجار التجزئة على مستوى البلاد.

توفر صناديق الاستثمار العقاري هيكلًا ضريبيًا جذابًا يتطلب منها توزيع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة على المساهمين كأرباح نقدية. وتحقق ذلك من خلال شراء وإدارة أنواع متنوعة من العقارات—تجزئة، صناعية، مكتبية—ثم تأجيرها للمستأجرين وجمع الإيجارات. كان قطاع التجزئة يثير قلقًا تاريخيًا خلال فترات الركود الاقتصادي، خاصة عندما هدد توسع التجارة الإلكترونية المتاجر التقليدية خلال جائحة كوفيد-19. بالإضافة إلى ذلك، ضغط ارتفاع أسعار الفائدة في عامي 2022-2023 على القطاع، حيث تقلل تكاليف الاقتراض الأعلى من القدرة على شراء العقارات.

على الرغم من هذه التحديات، تمكنت العديد من صناديق الاستثمار العقاري من عبور الصعوبات الأخيرة بنجاح وتحقيق تعافٍ كامل. خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، حققت صناديق الاستثمار العقاري الموجهة للتجزئة متوسط عائد قدره 6.9%، وفقًا للجمعية الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (ناريت). للمستثمرين الذين يقيّمون أفضل الصناديق العقارية للاستثمار فيها الآن، هناك اثنان من القادة يستحقان النظر الجدي.

لماذا تبرز صناديق NNN في قطاع التجزئة

تعمل صناديق NNN مع حوالي 3700 عقار مؤجر لتجار التجزئة يشمل متاجر الراحة، خدمات السيارات، المطاعم، وأماكن الترفيه. تظهر الشركة قدرات قوية في إدارة المستأجرين، مع معدل إشغال يبلغ 97.5% في الربع الثالث.

من ناحية الأداء المالي، ارتفع صافي الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) لكل سهم ربع سنويًا من 0.84 دولار إلى 0.86 دولار—مقياس يقيس النقد المتاح لتوزيعات الأرباح. تتوقع الإدارة أن يصل AFFO للسنة كاملة إلى ما بين 3.41 و3.45 دولار لكل سهم، مما يوفر تغطية قوية لمدفوعات الأرباح المرتفعة.

تتمتع صناديق NNN بسجل من زيادات متتالية في الأرباح لمدة 36 سنة، حيث زادت آخر زيادة في مدفوعات أغسطس إلى 0.60 دولار لكل سهم، بزيادة قدرها 3.4%. ويبلغ العائد الحالي على الأرباح 5.9%. والأهم من ذلك، أن حجم الشركة الأصغر مقارنة بالمنافسين الأكبر يمنحها مرونة أكبر للاستثمار في عقارات جديدة تؤثر بشكل ملموس على مسارات النمو. هذا يجعل NNN خيارًا جذابًا بين أفضل الصناديق العقارية للاستثمار لمن يبحث عن تقدير رأس مال ملموس إلى جانب الدخل.

قوة Realty Income: الحجم والاستقرار في قطاع التجزئة

تدير Realty Income محفظة أكبر بكثير تتجاوز 15540 عقارًا، وتستمد حوالي 80% من دخلها الإيجاري السنوي من مستأجري التجزئة. تتضمن التشكيلة متاجر البقالة (قرابة 11%)، متاجر الراحة (10%)، تجار تحسين المنازل، ومشغلي المتاجر ذات الدولار. من بين أكبر مستأجريها Dollar General، Walgreens، Home Depot، وWalmart.

تحافظ الشركة على معدل إشغال يبلغ 98.7% ونجحت في تجديد العقود بأسعار إيجار أعلى بنسبة 3.5%—دليل على إدارة عقارات جيدة في بيئة تنافسية. زاد صافي الأموال المعدلة من العمليات بنسبة 2.9% على أساس سنوي ليصل إلى 1.09 دولار لكل سهم مخفف.

تمثل أرباح التوزيعات في Realty Income ربما أبرز ميزاتها: فقد زاد مجلس الإدارة التوزيعات ربع السنوية لأكثر من ثلاثة عقود منذ طرح الشركة للاكتتاب العام في 1994. تدفع شهريًا، وغالبًا ما تتلقى زيادات سنوية متعددة. مؤخرًا، رفعت Realty Income مدفوعاتها الشهرية لكل سهم من 0.269 دولار إلى 0.2695 دولار في أكتوبر. تتوقع الإدارة أن يتراوح AFFO للسنة 2025 بين 4.25 و4.27 دولار لكل سهم، مما يغطي بشكل مريح التوزيع السنوي البالغ 3.23 دولار. ويقدم السهم حاليًا عائد أرباح بنسبة 5.7%.

ومع ذلك، فإن الحجم الهائل لـ Realty Income يمثل قيدًا محتملًا: فشراء عقارات إضافية تُسجل كعوامل نمو مهمة يصبح أكثر صعوبة عندما تمتلك بالفعل 15,000 عقار. ينبغي للمستثمرين توقع نمو ثابت ومدروس بدلاً من توسع دراماتيكي.

كيف تختار: موازنة النمو مقابل التنويع

اختيار بين أفضل الصناديق العقارية للاستثمار يتطلب موازنة بين عدة اعتبارات. لقد أظهرت كلتا الشركتين القدرة على النجاح في بيئات التجزئة الصعبة من خلال التركيز على فئات أعمال مقاومة—تلك الأقل عرضة للدورات الاقتصادية. كل منهما يمتلك سجل أرباح مميز يمتد لأكثر من 30 سنة مع زيادات سنوية منتظمة، وتقدمان عوائد أرباح متقاربة تتراوح بين 5.7% و5.9%.

الفرق الأساسي يكمن في نهج الاستثمار. Realty Income تمثل العملاق المستقر والمتنوع: استقرار أكبر، تعرض أوسع للقطاعات، أداء مثبت على المدى الطويل. أما NNN فهي تتبنى استراتيجية أكثر تركيزًا على التجزئة الأمريكية مع مجال واضح للنمو مع توسع المحفظة.

بالنسبة للمستثمرين الذين يفضلون الاستقرار والتوقع، تقدم Realty Income صيغة مثبتة تم تطويرها على مدى ثلاثة عقود. أما من يفضلون مخاطر أقل مقابل إمكانيات نمو ملموسة، فإن نهج NNN المركز في قطاع التجزئة يقدم فرصة مغرية.

عند تقييم أفضل الصناديق العقارية للاستثمار في محفظتك، فكر في مدى تحملك الشخصي لتقلبات النمو مقابل تفضيلك للاستقرار والتوقع. لقد أثبتت كلتا الشركتين قدرتهما على التنقل خلال عدم اليقين الاقتصادي مع مكافأة المساهمين بدخل يتزايد باستمرار.