معهد 中指: استمرار اتجاه انخفاض إيجارات المحلات التجارية في المدن الرئيسية بحلول عام 2025

أفادت تطبيقات ذكرتون المالية أن 23 فبراير، أصدر معهد أبحاث الصين لمؤشر إيجارات العقارات التجارية لعام 2025. في عام 2025، استمر سوق الاستهلاك في النمو المستقر، لكن معدل النمو تباطأ في النصف الثاني من العام. أدت سياسات استبدال المنتجات القديمة بسياسات استبدال الأجهزة المنزلية و3C والأثاث وغيرها من الفئات إلى زيادة المبيعات بالتجزئة بسرعة، لكن النمو الإجمالي للقطاع الغذائي تباطأ. لا تزال معظم المشاريع التجارية للبيع بالتجزئة تختار خفض الأسعار لخفض الفراغ وزيادة الإشغال، مع تراجع أكبر في إيجارات المحلات التجارية في المدن الرئيسية. في النصف الثاني من عام 2025، بلغ متوسط إيجار المحلات التجارية في الشوارع الرئيسية 24.05 يوان للمتر المربع في اليوم، بانخفاض قدره 0.47% عن الشهر السابق، مع توسع في الانخفاض بنسبة 0.12 نقطة مئوية مقارنة بالنصف الأول من عام 2025، ليصل الانخفاض الإجمالي للسنة إلى 0.81%، وهو أكبر من الانخفاض التراكمي لعام 2024 بمقدار 0.39 نقطة مئوية.

تحليل أداء مؤشر الإيجارات للمحلات التجارية

من بداية عام 2025، أثبتت السياسات الداعمة للاستهلاك فعاليتها، وظل سوق الاستهلاك ينمو بشكل مستقر. حققت الصين في عام 2025 إجمالي مبيعات التجزئة للسلع الاجتماعية بقيمة 50.1 تريليون يوان، بزيادة قدرها 3.7% عن العام السابق، مع تسارع في معدل النمو بمقدار 0.2 نقطة مئوية مقارنة بعام 2024، لكن معدل النمو الشهري منذ يونيو استمر في الانخفاض لمدة 7 أشهر متتالية. كانت نتائج سياسات استبدال المنتجات القديمة واضحة، حيث زادت مبيعات التجزئة للسلع بنسبة 3.8% على أساس سنوي في عام 2025، مع تسارع بمقدار 0.6 نقطة مئوية مقارنة بعام 2024؛ كما أن السياسات الموسعة لزيادة استهلاك الخدمات أطلقت إمكانات الاستهلاك، حيث زادت مبيعات الخدمات بنسبة 5.5% على أساس سنوي، لكن نمو إيرادات المطاعم انخفض إلى 3.2%. لا تزال معظم المشاريع التجارية تختار خفض الأسعار لخفض الفراغ وزيادة الإشغال، مع استمرار تراجع إيجارات المحلات في المدن الرئيسية منذ النصف الثاني من عام 2024.

1. مؤشر إيجارات المحلات التجارية في الشوارع الرئيسية: انخفاض متوسط الإيجار في المدن الرئيسية في النصف الثاني من 2025 بنسبة 0.81%

الرسم: تغير متوسط الإيجارات في الشوارع الرئيسية في المدن الرئيسية من 2018 إلى 2025، مع التغير الشهري

المصدر: نظام مؤشرات العقارات الصيني

في عام 2025، حافظ استهلاك الخدمات على نمو سريع، خاصة في استهلاك الثقافة والسياحة، حيث لا تزال بعض الشوارع التجارية المميزة في مراكز المدن أو ذات الطابع الثقافي والسياحي تتمتع بحركة زوار وإيجارات مستقرة نسبياً. تباطأ نمو إيرادات المطاعم، ومع تأثير مراكز التسوق عالية الجودة، واجهت معظم الشوارع التجارية ضغطًا في التشغيل، مع استمرار انخفاض الإيجارات. استنادًا إلى بيانات مسح لعينة من 15 شارعًا تجاريًا رئيسيًا في المدن، والتي تتكون من 100 محل تجاري في الشوارع الرئيسية، تم إنشاء مؤشر إيجارات المحلات التجارية في الشوارع الرئيسية (百街). في النصف الثاني من 2025، بلغ متوسط إيجار المحلات التجارية في الشوارع الرئيسية 24.05 يوان للمتر المربع في اليوم، بانخفاض قدره 0.47% عن النصف الأول، مع توسع في الانخفاض بنسبة 0.12 نقطة مئوية، ليصل الانخفاض السنوي إلى 0.81%، وهو أكبر من الانخفاض التراكمي لعام 2024 بمقدار 0.39 نقطة مئوية.

2. مؤشر إيجارات مراكز التسوق (百MALL): انخفاض متوسط الإيجار في المدن الرئيسية في النصف الثاني من 2025 بنسبة 0.34%

الرسم: تغير متوسط الإيجارات في مراكز التسوق في المدن الرئيسية من 2018 إلى 2025، مع التغير السنوي

المصدر: نظام مؤشرات العقارات الصيني

في عام 2025، استمر سوق الاستهلاك في الاستقرار، مما أدى إلى زيادة الطلب على تأجير المحلات. كانت نتائج مراكز التسوق بشكل عام أفضل من الشوارع التجارية، لكن معظم المشاريع لا تزال تختار خفض الأسعار للحفاظ على معدلات الإشغال، خاصة في المناطق التي تم افتتاح مشاريع جديدة فيها، حيث تواجه المشاريع القائمة ضغطًا من المنافسة يدفعها إلى خفض الإيجارات. استنادًا إلى بيانات مسح لعينة من 15 مركز تسوق رئيسي في المدن، والتي تتكون من 100 محل تجاري في مراكز التسوق، تم إنشاء مؤشر إيجارات مراكز التسوق (百MALL). في النصف الثاني من 2025، بلغ متوسط إيجار المحلات في مراكز التسوق 26.99 يوان للمتر المربع في اليوم، بانخفاض قدره 0.22% عن النصف الأول، مع توسع في الانخفاض بنسبة 0.1 نقطة مئوية، ليصل الانخفاض السنوي إلى 0.34%، وهو أكبر من الانخفاض التراكمي لعام 2024 بمقدار 0.28 نقطة مئوية.

3. اتجاهات الإيجارات: استمرار جهود السياسات الداعمة للاستهلاك في دفع الطلب على التأجير، لكن من المتوقع أن يستمر الانخفاض على المدى القصير

في عام 2025، استمر سوق الاستهلاك في النمو المستقر، لكن معدل النمو تباطأ في النصف الثاني. أدت سياسات استبدال المنتجات القديمة إلى زيادة مبيعات الأجهزة المنزلية و3C والأثاث بسرعة، لكن النمو الإجمالي للقطاع الغذائي تباطأ. لا تزال معظم المشاريع التجارية تختار خفض الأسعار لخفض الفراغ وزيادة الإشغال، مع تراجع أكبر في إيجارات المحلات في المدن الرئيسية.

بالنظر إلى المستقبل، اقترحت خطة “الخطة الخمسية الخامسة” بناء سوق داخلي قوي، وتسريع بناء نمط تنمية جديد، مع التركيز على توسيع الطلب الداخلي، ودعم تحسين معيشة المواطنين وتحفيز الاستهلاك، والاستثمار في الأفراد والأصول بشكل متكامل، مع تعزيز نماذج التنمية الاقتصادية التي يقودها الطلب الداخلي، ويعتمد عليها الاستهلاك. في عام 2026، وهو بداية الخطة الخمسية الخامسة، مع الاستفادة من السياسات التي تركز على تعزيز الاستهلاك وتوسيع الاستثمار الفعال، لا تزال التجارة بالتجزئة كمجال استهلاكي لديها إمكانات، ومن المتوقع أن يستمر الطلب على التأجير في الارتفاع، لكن من المحتمل أن يظل الإيجار في مسار هبوطي على المدى القصير. على مشغلي التجزئة أن يتوافقوا مع الاتجاه، ويعززوا قدراتهم التشغيلية، ويديروا بشكل مستقر، مع استخدام التكنولوجيا الرقمية والذكاء الاصطناعي لتحسين الجودة والكفاءة، والاستفادة من فرص التمويل العقاري لتعزيز إدارة الأصول، وتحقيق تنمية عالية الجودة.

4. أداء سوق المدن الرئيسية: النمو المستقر للاستهلاك، لكن العرض الجديد للمحلات التجارية يتباطأ، وطلب التأجير العام ضعيف

(1) مدن مثل تشنغدو وشنغهاي تتجاوز معدل النمو الوطني في إجمالي المبيعات الاجتماعية، وسوق الاستهلاك ينمو بسرعة

الرسم: إجمالي مبيعات التجزئة في المدن الرئيسية ونسب النمو لعام 2025

ملاحظة: لم يتم الإعلان عن القيمة المطلقة لإجمالي المبيعات في تيانجين، ولكنها زادت بنسبة 0.3% على أساس سنوي، وسوژو لم تعلن بعد عن البيانات السنوية، مع نمو تراكمي من يناير إلى نوفمبر بنسبة 2.8%. هاتان المدينتان غير مذكورتان في الرسم.

المصدر: إحصائيات المدن، CREIS

من حيث المدن، كانت مبيعات تشنغدو وشنغهاي وتشنغدو مرتفعة، حيث تجاوزت 1.6 تريليون يوان، وكانت بكين، تشنغدو، قوانغتشو، شنتشن بين 1.0 و1.4 تريليون يوان، مع مساحة سوق كبيرة؛ أما مدن هانغتشو و ووهان وننغشيا وتشينغداو وتشانغشا، فكانت بين 500 مليار و1 تريليون يوان، وكانت مدن نانشيا وهايكو أقل من 300 مليار يوان. من حيث معدل النمو على أساس سنوي، كانت مبيعات تشنغدو وقوانغتشو وشنغهاي و ووهان وتشانغشا وهانغتشو أعلى من المعدل الوطني، مما يعكس سرعة نمو سوق الاستهلاك، حيث تجاوزت أكثر من نصف المدن الممثلة معدل النمو لعام 2025 مقارنة بعام 2024.

(2) السياسات الوطنية والمحلية لتعزيز الاستهلاك تدعم النمو

تعزيز الاستهلاك هو المهمة الأولى للاقتصاد في عام 2025، وخلال الخطة الخمسية الخامسة، ستظل هذه السياسة ثابتة. في مارس، أصدر المكتب المركزي والمكتب الوطني خطة خاصة لتعزيز الاستهلاك، تتضمن 30 مهمة في 8 مجالات، منها زيادة دخل السكان، وتحسين قدرات الاستهلاك، وتطوير خدمات الاستهلاك، وتحديث المنتجات، وتحسين بيئة الاستهلاك، وتنظيم السياسات الداعمة. في أكتوبر، أُصدر “مقترح الخطة الخمسية الخامسة” وناقش الاجتماع الاقتصادي المركزي في ديسمبر، مع التركيز على تنفيذ السياسات لتعزيز الاستهلاك، مع توقع أن يزداد دعم الاستهلاك في 2026.

على مستوى الإجراءات، تم تعزيز سياسات استبدال المنتجات القديمة، لدعم النمو المستقر للاستهلاك. في يناير، أصدرت لجنة التنمية الوطنية والمالية، وزارة المالية، إشعارًا بشأن تنفيذ خطة تحديث المعدات واستبدال المنتجات القديمة لعام 2025، مع تخصيص المزيد من التمويل لدعم الاستهلاك، وتوسيع نطاق المنتجات المؤهلة، مع تنفيذ فعال. بحلول سبتمبر، تم تخصيص 300 مليار يوان من التمويل المركزي، وبلغت مبيعات المنتجات المعاد استبدالها أكثر من 2.6 تريليون يوان، واستفاد منها أكثر من 3.6 مليار شخص. في 2026، ستستمر سياسة استبدال المنتجات القديمة، مع تحسين نطاق الدعم، ومعايير الدعم، وعمليات التنفيذ.

سياسات توسيع استهلاك الخدمات تتعزز، وتطلق إمكانات الاستهلاك في هذا القطاع. في أبريل، أصدرت وزارة التجارة و9 وزارات أخرى خطة عمل لتعزيز جودة خدمات الاستهلاك، تتضمن 48 إجراءً، تغطي قطاعات مثل المطاعم، والإقامة، والسياحة، ووسائل النقل، والدراما القصيرة، مع التركيز على توسيع العرض، وابتكار سيناريوهات استهلاكية متنوعة، وتحسين الجودة، وتحسين تجربة المستهلك، وإطلاق إمكانات النمو. في سبتمبر، أصدرت الوزارة و8 وزارات أخرى سياسات لتعزيز استهلاك الخدمات، تشمل بناء منصات، وتوفير خدمات عالية الجودة، وتحفيز الطلب، ودعم مالي، وتحسين الإحصاءات. في يناير 2026، أكد المتحدث باسم المكتب الإعلامي للمجلس على استمرار تنفيذ خطة تحسين جودة خدمات الاستهلاك، وتطوير نقاط نمو جديدة.

بالإضافة إلى ذلك، أطلقت السياسات المركزية في 2025 دعمًا في مجالات استهلاك السيارات، والثقافة والسياحة، و"الثلاثة الجدد" في الاستهلاك، وتطوير سلاسل التوريد الرقمية، وتحسين جودة التجزئة، وبناء مناطق حياة مريحة، وتطوير مراكز استهلاك دولية.

سياسات الدعم المالي والنقدي أيضًا تم تنفيذها. في 7 مايو، أعلنت البنك المركزي و3 وزارات عن حزمة من السياسات المالية لدعم استقرار السوق، بما في ذلك خفض الفائدة، وخفض الاحتياطي الإلزامي، وإنشاء قروض إعادة تمويل بقيمة 500 مليار يوان لدعم الاستهلاك والخدمات الاجتماعية، مع إشارات قوية على استقرار السوق وتوقعات إيجابية. حتى نهاية سبتمبر 2025، بلغ رصيد القروض في قطاعات الاستهلاك والخدمات الاجتماعية 2.8 تريليون يوان، بزيادة 4.9% عن العام السابق. في يونيو، أصدرت 6 وزارات توجيهات لدعم وتوسيع الاستهلاك، تضمنت 19 إجراءً رئيسيًا، مع التركيز على تعزيز القدرة الشرائية، وتوسيع التمويل، وتحفيز الطلب، وتحسين البيئة، وتقديم الدعم المالي.

على مستوى المناطق، أصدرت الحكومات المحلية سياسات متنوعة، تركز على تعزيز الاستهلاك، وتطوير قطاعات الخدمات، وبناء مراكز استهلاك دولية، وترقية المناطق التجارية، بهدف استعادة السوق وتحسين جودته.

بوجه عام، خلال الثلاث سنوات الماضية، ظل التوجه نحو توسيع الطلب الداخلي ثابتًا، مع تصعيد السياسات من “استعادة وتوسيع الاستهلاك” إلى “تعزيز استقرار النمو”، مع زيادة قوة السياسات، وتحول الأهداف من مواجهة الصدمات قصيرة المدى إلى تعزيز النمو على المدى الطويل، مع تأكيد مكانة الاستهلاك كمحرك رئيسي للاقتصاد. تركز السياسات على زيادة العرض عالي الجودة، وابتكار سيناريوهات استهلاكية، مع إجراءات لزيادة دخل السكان، وتحفيز السوق، وإطلاق إمكانات الاستهلاك.

خلال الفترة الخمسية، ستواصل الصين التركيز على توسيع الطلب الداخلي، وتشكيل نماذج تنمية تعتمد على الطلب الداخلي، مع استمرار جهود تعزيز الاستهلاك، وتحديث السياسات لدعم استبدال المنتجات، وتطوير قطاعات جديدة، بهدف تعزيز النمو المستدام للسوق.

(3) اتجاهات العرض للمحلات التجارية في المدن الرئيسية: انخفاض المشاريع الجديدة بنسبة 18% في 2025، وانخفاض مبيعات الأراضي التجارية، وتباطؤ في العرض الجديد

مشاريع التجزئة الجديدة: 131 مشروعًا في 15 مدينة، بانخفاض 18% عن 2024

في عام 2025، شهدت مشاريع التجزئة في 15 مدينة تراجعًا في العرض، مع تركيز أكبر في المدن الكبرى، وأصبح تجديد المشاريع القائمة مصدرًا رئيسيًا للمشاريع الجديدة. وفقًا لبيانات 中指، في 2025، تم رصد 131 مشروعًا جديدًا في 15 مدينة، بانخفاض 28 مشروعًا عن العام السابق، بمساحة تقارب 11 مليون متر مربع، بانخفاض 19%. تجديد المشاريع القائمة أصبح مصدرًا رئيسيًا للمشاريع الجديدة، حيث شكلت مشاريع التجديد 16% من المشاريع الجديدة.

من حيث تصنيف المدن، في المدن من الدرجة الأولى، تم افتتاح 64 مشروعًا جديدًا، بانخفاض 7 مشاريع عن 2024، بمساحة تقارب 5.3 مليون متر مربع، مع زيادة طفيفة بنسبة 4%. وتتمركز المشاريع الأكبر في شنغهاي، شنتشن، بكين، مع مساحات تتراوح بين 130 و160 ألف متر مربع. أما المدن من الدرجة الثانية، فشهدت 67 مشروعًا جديدًا، بانخفاض 21 مشروعًا، بمساحة تقارب 5.8 مليون متر مربع، مع انخفاض بنسبة 30%. من بين هذه، كانت تشنغدو، و ووهان، و هانغتشو، و نانجينغ، و سوتشو، بين 60 و100 ألف متر مربع، بينما كانت مدن مثل تشينغداو، وتشنغدو، وتيانجين، و نانشيا، أقل من 35 ألف متر مربع.

بالنسبة لوتيرة الافتتاح، في النصف الأول من 2025، تم افتتاح 44 مشروعًا، بنسبة 34% من الإجمالي السنوي، مع ذروة في مايو، بينما لم يتم افتتاح مشاريع جديدة في فبراير. في النصف الثاني، تم افتتاح 87 مشروعًا، بنسبة 66%، مع ذروتي سبتمبر وديسمبر، كما في 2024.

الأراضي التجارية: استمر تراجع مبيعات الأراضي التجارية في 15 مدينة، مع انخفاض في حجم المبيعات بنسبة 0.4%، وهو أدنى مستوى خلال 10 سنوات

من 2021، شهدت مدن كبرى انخفاضًا كبيرًا في مبيعات الأراضي التجارية، مع توقع استمرار التراجع، وزيادة نسبة المشاريع القائمة. في 2025، بلغ حجم الأراضي المباعة 18.08 مليون متر مربع، بانخفاض 0.4%، وهو أدنى مستوى منذ 10 سنوات، ويمثل 38% من الذروة في 2020. في المدن من الدرجة الأولى، بلغ حجم المبيعات 3.27 مليون متر مربع، بانخفاض 34.9%، بينما في المدن من الدرجة الثانية، بلغ 14.81 مليون متر مربع، بزيادة 12.8%.

(4) اتجاهات الطلب على المحلات التجارية في المدن الرئيسية: الطلب ضعيف بشكل عام، مع استقرار الطلب على أنواع التجزئة، وتراجع الطلب على المطاعم

سياسات تعزيز الاستهلاك أدت إلى نمو مستقر، لكن أداء التشغيل في السوق الفعلي لا يزال ثابتًا. في 2025، زادت مبيعات التجزئة في المتاجر الكبرى بنسبة 1.7%، وارتفعت حركة الزوار وإيرادات المراكز التجارية الرئيسية بنسبة 5.2% و4.3% على التوالي. مع نمو السوق، لا تزال بعض العلامات التجارية تتوسع، ويقوم مشغلو التجزئة بتحسين المشاريع القائمة، مع استمرار الطلب على التأجير، لكنه لا يزال ضعيفًا بشكل عام.

وفي الوقت نفسه، أظهرت سلوكيات المستهلكين في 2025 ما يلي: (1) مبيعات المنتجات المعاد استبدالها جيدة، (2) الطلب على المنتجات المترقية يتسارع، (3) استهلاك الحياة اليومية مستقر، مع التركيز على القيمة مقابل السعر، و(4) إمكانات استهلاك الخدمات تتزايد.

تأثرت استراتيجيات التوسع للعلامات التجارية باختلاف القطاعات، حيث لا تزال بعض القطاعات في التجزئة قوية، خاصة الملابس، ومستحضرات التجميل، والرياضة، والملابس العصرية، والأجهزة المنزلية و3C. بعض القطاعات التي تلبي القيمة العاطفية أو لها طابع اجتماعي، مثل عالم الأنيمي، والألعاب، والحيوانات الأليفة، وأنماط الحياة، لا تزال تتوسع.

أما قطاع المطاعم، فضعيف نوعًا ما، لكنه لا يزال يشكل قوة جذب للمراكز التجارية، مع طلب قوي على المخبوزات، والقهوة، والشاي، والوجبات الخفيفة، والمطاعم المحلية. بعض العلامات التجارية أطلقت علامات جديدة أو فتحت فروعًا مبتكرة، لكن السوق بشكل عام يشهد حركة عالية، مع إغلاق بعض العلامات التجارية.