مجتمع التقاعد الأمريكي: دروس من 18 موسم من الزيادات المستمرة: فهم "خط الفاصل عند عمر 80"، هو فهم مستقبل اقتصاد الشيخوخة

الكاتب | فريق أبحاث التمويل الكبير، المؤلف | تشو تشاو كبير الاقتصاديين في التمويل الكبير

في عام 2026، ستشهد الولايات المتحدة “تسونامي” غير مرئي من نوعه، يعيد رسم ملامح صناعة التقاعد بأكملها بهدوء — حيث يدخل الجيل الأول من مواليد طفرة المواليد، المولود بين 1946، سن الثمانين.

هذه ليست مجرد مناسبة عيد ميلاد عادية، بل هي الذروة الأولى لموجة سكانية تستمر لمدة 20 عامًا. الجيل المولود بين 1946 و1964، المعروف بجيل طفرة المواليد، يبلغ عددهم حوالي 70 إلى 80 مليون نسمة، أي حوالي 26% من إجمالي سكان الولايات المتحدة. لقد أثروا بشكل عميق على استهلاك أمريكا، سوق العمل، والأسواق المالية، والآن، مع دخول هذا الحشد الضخم مرحلة الشيخوخة الجماعية، بدأت ثورة لا رجعة فيها في مجال التقاعد — وسرها يكمن في رقم رئيسي واحد.

لفهم هذه الثورة، تذكر رقمًا رئيسيًا: 80 سنة.

80 سنة هي نقطة التحول في صحة وقدرة كبار السن على الاعتماد على أنفسهم. فالأشخاص بين 65 و79 عامًا، يُطلق عليهم “الشيوخ الشباب”، لا زالوا يحتفظون بنشاط نسبي، ويحتاجون إلى خدمات التقاعد المتخصصة بشكل أقل؛ لكن فوق سن 80، تتدهور الوظائف الجسدية بشكل واضح، ويزداد الطلب بشكل هائل على خدمات المساعدة في الحياة، ورعاية الذاكرة، والرعاية المتخصصة — هذه الخدمات التي كانت بعيدة المنال، أصبحت الآن “الضروريات” الأساسية لهم.

وبسبب ذلك، فإن عام 2026 ليس نهاية المطاف، بل هو بداية موجة الطلب الهيكلية التي ستتجه نحو الارتفاع بشكل رئيسي. تشير التوقعات إلى أن عدد السكان فوق سن 80 في أمريكا سيدخل مرحلة نمو سريع، بمعدل نمو سنوي يتراوح بين 3% و6%. وأظهرت بيانات أن معدل النمو بين 2022 و2030 سيصل إلى 4.4%، وهو ثلاثة أضعاف معدل النمو في عقد 2010. موجة الطلب هذه تتدفق بالفعل، وأول من يتأثر بها هم سوق المجتمعات السكنية المخصصة لكبار السن، التي تلبي احتياجات الرعاية لكبار السن.

الحقيقة في الخط الزمني: من القاع إلى 18 فصلاً من الارتفاع المستمر، لقد بدأ جيل الطفرة في التحرك سراً

لفهم ازدهار مجتمعات التقاعد الحالية، يجب أن نعود إلى الوراء خمس سنوات لنفهم أن الانخفاض الذي حدث في الصناعة عام 2020، كان مجرد بداية، وأن الاتجاه كان يتشكل منذ ذلك الحين. ففي عام 2020، ضربت جائحة كوفيد-19، وأصبحت مجتمعات التقاعد من أكثر المناطق تضررًا، حيث انخفضت نسبة الإشغال إلى أدنى مستوى لها عند 78.8% في الربع الأول من 2021 — في ذلك الوقت، لم يتوقع أحد أن يكون هذا بداية انتعاش الصناعة، ولا أحد لاحظ أن تتابع أجيال جيل الطفرة كان يكتسب قوة خفية.

مع تراجع تأثير الجائحة، بدأ معدل الإشغال في الارتفاع تدريجيًا، وكان الدافع الحقيقي هو انتقال جيل الطفرة العمرية: في عام 2021، بلغ عمر أولئك المولودين بين 1946، 75 عامًا، وبدأ الطلب على الرعاية يتزايد؛ وفي عام 2026، سيبلغون 80 عامًا، ويدخلون مرحلة الشيخوخة الكاملة، مما يركز الطلب على مجتمعات التقاعد، ويؤدي إلى ارتفاع مستمر في معدلات الإشغال.

تؤكد أحدث بيانات مركز استثمار الإسكان والرعاية لكبار السن (NIC) في يناير 2026 هذا الاتجاه: في الربع الرابع من 2025، ارتفعت نسبة الإشغال في 31 سوقًا رئيسية لمجتمعات التقاعد إلى 89.1%، بزيادة قدرها 0.4 نقطة مئوية عن الربع السابق، وهو ما يمثل 18 فصلًا متتاليًا من الارتفاع. وراء هذا الرقم، يكمن الطلب المستمر من جيل الطفرة، وهو مؤشر واضح على تعافي الصناعة.

عند تقسيم الأنواع، تظهر مجتمعات التقاعد المختلفة أداءً مميزًا يتوافق مع احتياجات فئات عمرية مختلفة: المجتمعات التي تعتمد على الحياة المستقلة، والتي تقدم أساسيات السكن والخدمات المريحة، تتجاوز نسبة إشغالها 90%؛ مجتمعات الحياة المساعدة، التي تلبي الحاجة إلى الرعاية، تصل نسبة إشغالها إلى 87.7%؛ ومجتمعات الأنشطة النشطة، التي تستهدف كبار السن الأصحاء من الشباب، تصل نسبة إشغالها إلى حوالي 92%.

وفي الوقت نفسه، يتزايد التباين في السوق. من بين 31 سوقًا رئيسيًا، يوجد 7 أسواق تتجاوز نسبة إشغالها 90%، بزيادة اثنين عن الربع السابق؛ تتصدر بوسطن بنسبة 93.1%، تليها سان فرانسيسكو بالتساوي مع بالتيمور عند 91.9%. أما ميامي، أتلانتا، سان خوسيه، فتعاني من نقص في التوافق بين العرض والطلب، وتعد من أسوأ الأسواق، حيث تقل نسبة الإشغال عن 87%.

الأهم من ذلك، أن معدلات الإشغال في سان فرانسيسكو، لوس أنجلوس، دالاس، شيكاغو، تقترب من أعلى المستويات التاريخية التي سجلها مركز NIC منذ تتبعه لهذه البيانات منذ عام 2005. هذا يدل على أن الازدهار في مجتمعات التقاعد ليس ظاهرة محلية، بل هو انعكاس لارتفاع الصناعة بشكل شامل، ومن المتوقع أن يتسارع مع استمرار الطلب في الارتفاع.

وتتوقع الصناعة أنه مع تركز الطلب على كبار السن فوق سن 80 في عام 2026، فإن مجالات مثل الحياة المساعدة ورعاية الذاكرة، التي تتطلب طلبات ثابتة، ستتجاوز نسبة الإشغال 90%، وربما تصل إلى 95% أو أكثر.

ويؤكد هذا التوقع أيضًا توقعات كبار الشركات في القطاع، حيث صرحت إدارة Welltower بوضوح أن هدفها هو الحفاظ على نسبة إشغال تتجاوز 90% بشكل مستمر.

وفي المستقبل، ستظهر سوق مجتمعات التقاعد بشكل واضح “تأثير ماتي”: المجتمعات ذات الموقع المميز، والعلامة التجارية القوية، والمرافق المتقدمة، ستكون “مطلوبة بشدة”، بينما العقارات ذات الموقع البعيد، والمرافق القديمة، والخدمات المتأخرة، ستظل تحت ضغط، وتُطرد تدريجيًا من السوق.

تحديد الأسعار من خلال الطلب: ارتفاع التكاليف، عوائد عالية، السوق المالية تلتقط الطعم

وراء الارتفاع المستمر في معدلات الإشغال، يكمن ارتفاع تدريجي في تكاليف مجتمعات التقاعد — فالسوق يحدد الأسعار بناءً على العرض والطلب، وعندما يظل الطلب قويًا والعرض محدودًا، تعود السيطرة على التسعير إلى المشغلين. تختلف معدلات الزيادة ومستويات التكاليف بين أنواع مجتمعات التقاعد، وهذه الاختلافات تعكس بشكل دقيق منطق الطلب الحقيقي:

• تكلفة السكن المستقل شهريًا تتراوح بين 3065 و3145 دولارًا، مع زيادة سنوية تتراوح بين 4% و5%، وهو الخيار الأكثر اقتصادية، ويستهدف كبار السن الأصحاء من الشباب؛
• تكلفة الحياة المساعدة تتراوح بين 5190 و5900 دولار شهريًا، مع زيادة سنوية تصل إلى 10%، نتيجة التضخم وارتفاع الطلب على الرعاية اليومية، وهي الأسرع في الارتفاع؛
• تكلفة رعاية الذاكرة تتراوح بين 7785 و7908 دولار شهريًا، مع زيادة سنوية بين 5% و6%، بسبب ندرة الرعاية المتخصصة، مما يدعم أسعارها بشكل ثابت؛
• الرعاية التمريضية المكثفة هي الأغلى، حيث تتراوح بين 9277 و9733 دولار شهريًا، مع زيادة سنوية بين 3% و4%، نظرًا لطبيعتها الطبية وتكاليف التشغيل العالية، وتظل دائمًا في أعلى المستويات؛
• مجتمعات الرعاية المستمرة تتراوح تكلفتها بين 2500 و7000 دولار شهريًا، مع زيادة سنوية بين 4% و5%، وتغطي خدماتها كامل دورة حياة كبار السن، وتلبي الطلب على الرعاية طويلة الأمد.

ويجب أن نوضح أن ارتفاع الإيجارات لا يعكس فقط زيادة التكاليف التشغيلية، بل هو أيضًا نتيجة لندرة الخدمات عالية الجودة، وارتفاع قيمة الطلب عليها.

وفي المستقبل، ستصبح نسبة النمو في الإيرادات من الإيجارات (RevPAR Growth) مؤشرًا رئيسيًا لقياس قدرة المشغلين على المنافسة — فالشركات ذات العلامة التجارية القوية، والقدرة التشغيلية العالية، والجودة الممتازة للخدمات، ستتمكن من تحقيق زيادات تتجاوز المتوسط، وتستحوذ على حصة أكبر من السوق.

ويؤدي ازدهار الصناعة إلى تدفق سريع نحو السوق المالية. ففي الربع الرابع من 2025، بلغ العائد على استثمارات الإسكان لكبار السن 3.3%، وهو أعلى بـ 220 نقطة أساس من العائد على مؤشر العقارات العامة (NPI) البالغ 1.1%، متفوقًا بشكل كبير على العقارات السكنية والفنادق والمكاتب، ليصبح “نجم النمو” في قطاع العقارات.

وأبرز مثال على ذلك هو أداء صناديق الاستثمار العقاري (REITs) الخاصة بمجتمعات التقاعد — حيث أصبحت الشركات المدرجة في سوق الأسهم في مجال التقاعد من أكثر الأصول طلبًا، مع ارتفاع أسعار أسهمها وأرباحها بشكل كبير، وهو دليل على ثقة السوق في العوائد طويلة الأمد لهذا القطاع.

ويعد Welltower (بورصة نيويورك: WELL) أحد أكبر المستفيدين من هذه الموجة، حيث أظهرت تقارير الربع الرابع لعام 2024 أن إيرادات التشغيل في محفظة مساكن كبار السن زادت بنسبة 23.9% على أساس سنوي، مع نمو إجمالي إيرادات التشغيل بنسبة 12.8%، وبلغت التدفقات النقدية التشغيلية للسهم الواحد 4.32 دولار، بزيادة قدرها 18.7%، مما أدى إلى رفع الأرباح الفصلية بنسبة 10%.

كما أن شركة Ventas (بورصة نيويورك: VTR) ليست أقل حظًا، حيث سجلت في 2024 نموًا في إيرادات التشغيل بنسبة 15%، وارتفعت نسبة الإشغال بمقدار 350 نقطة أساس، وبلغت التدفقات النقدية للسهم 3.15 دولار، بزيادة 5%، وأكدت الإدارة أن جيل الطفرة يغير قواعد صناعة التقاعد، وأن هذا الاتجاه يدفع الشركة نحو نمو غير مسبوق.

وبالإضافة إلى هاتين الشركتين، أظهرت شركات الرعاية الصحية الأخرى أداءً مميزًا: Omega Healthcare (OHI) استحوذت على أصول بقيمة 440 مليون دولار في الربع الرابع من 2024، لتوسيع محفظة الرعاية؛ وNational Health Investors (NHI) سجلت نموًا في إيرادات التشغيل بنسبة 30.4%، مع ارتفاع نسبة الإشغال؛ وSabra Health Care (SBRA) حققت توسعًا تدريجيًا من خلال استحواذات على مشاريع جديدة عالية الجودة.

وفي سوق الأسهم، كانت نتائج هذه الشركات مذهلة. بعد إعلان نتائج 2024، سجلت أسهم Welltower أعلى مستوى لها خلال 52 أسبوعًا؛ وارتفعت أسهم Ventas بشكل مستمر، مع تعكس ثقة السوق في نموها المستقبلي. حتى 10 فبراير 2026، كانت الزيادات منذ أدنى مستوى لها خلال جائحة 2020 كالتالي:

• Welltower من 28.01 دولارًا إلى 200.84 دولار، بزيادة 617%؛
• Ventas من 13.47 دولارًا إلى 83.90 دولار، بزيادة 523%؛
• Omega Healthcare من 9.13 دولار إلى 45.44 دولار، بزيادة 398%؛
• National Health Investors من 16.10 دولار إلى 86.22 دولار، بزيادة 436%؛
• Sabra Health Care من 4.55 دولار إلى 19.15 دولار، بزيادة 321%.

وهذا الحماس في السوق المالية ليس مجرد تقليد أعمى، بل هو تصويت على اتجاه واضح — شيخوخة جيل الطفرة ليست مجرد موجة قصيرة، بل هي عائد طويل الأمد يمتد لأكثر من 20 عامًا، ومجتمعات التقاعد هي الحاضنة الأساسية لهذه العوائد.

مخاوف تظهر: العرض لا يلبي الطلب، فجوة 370 ألف وحدة تواجه التحديات

لكن، مع هذا الازدهار، تظهر مخاوف. المشكلة الأساسية في سوق مجتمعات التقاعد الأمريكية الآن هي عدم التوازن بين “الطلب الهائل” و"العرض المتوقف" — فهناك طلب ثابت من جيل الطفرة، مقابل توقف نمو العرض، مما يحد من تطور الصناعة ويهدد استدامتها.

تشير تقارير NIC إلى أن مخزون مجتمعات التقاعد في أمريكا سينمو بنسبة 0.7% إلى 1% سنويًا في 2025، وهو أدنى مستوى على الإطلاق؛ وفي الربع الرابع، كانت الوحدات الجديدة التي أُنشئت 1900 وحدة فقط، وهو أقل بكثير من الطلب الفعلي في السوق.

الأكثر قلقًا هو أن دورة بناء مجتمعات التقاعد أصبحت أطول، حيث تستغرق الآن 29 شهرًا، وإذا لم يتم تسريع وتيرة البناء، فبحلول 2030، ستواجه أمريكا فجوة تصل إلى 370 ألف وحدة، مع ارتفاع معدلات الإشغال إلى أعلى مستوى تاريخي عند 93%، مما يزيد من أزمة “نقص الأسرّة”.

الأمر الأكثر إلحاحًا هو أن المخزون الحالي يعاني من مشكلة “الشيخوخة”: 44% من مجتمعات التقاعد تعمل منذ أكثر من 25 عامًا، وتحتاج إلى تجديد وتحديث، لكن وتيرة التجديد بطيئة، مما يقلل من المعروض الفعلي، ويزيد من حدة التوازن بين العرض والطلب.

وتؤدي قلة العرض إلى تأثير مباشر، وهو أن كبار السن من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط يُطردون من سوق التقاعد — فمعظم المجتمعات الجديدة تستهدف الطبقات ذات الدخل العالي، بأسعار مرتفعة، مما يجعل من الصعب على ذوي الدخل المنخفض والمتوسط تحمل التكاليف، ويواجهون معضلة “أريد التقاعد، لكن لا أستطيع أن أتحمل التكاليف” أو “أحتاج إلى السكن، لكن لا توجد أماكن”. وهذا يهدد العدالة في التقاعد.

وتوضح البيانات أن أكثر من نصف المناطق الحضرية التي تتبعها NIC لا يوجد بها مشاريع تطوير مجتمعات تقاعد جديدة؛ وحتى 2028، يحتاج السوق إلى 200 ألف وحدة إضافية لتلبية الطلب، لكن حتى الربع الثالث من 2025، كانت الوحدات قيد الإنشاء 20034 وحدة، وهو أقل من الربع الأول بمقدار 1716 وحدة، مما يعكس تأخرًا كبيرًا في وتيرة البناء مقارنةً بالطلب.

وبحسب التقديرات الحالية، بحلول 2030، ستتمكن أمريكا من إضافة 191 ألف وحدة فقط، مقابل طلب سوقي يبلغ 560 ألف وحدة، أي فجوة تصل إلى حوالي 370 ألف وحدة، مما يعني أن آلاف كبار السن لن يتمكنوا من الحصول على خدمات التقاعد ذات الجودة. ويُحذر الخبراء من أن استمرار هذا التوازن غير المستدام قد يؤدي إلى أزمة “نقص الإسكان لكبار السن” في السنوات القادمة.

الكثير يتساءلون: لماذا لا يسرع المطورون من وتيرة البناء للاستفادة من هذه العوائد طويلة الأمد؟ الجواب بسيط: الضغوط المتعددة تجعل تطوير مجتمعات التقاعد شبه متوقف، ويمكن تلخيصها في أربعة أسباب رئيسية:

1. ضغط التمويل وأسعار الفائدة. منذ 2022، يظل الاحتياطي الفيدرالي يرفع أسعار الفائدة، مما يزيد من صعوبة تمويل مشاريع التقاعد، ويؤدي إلى ارتفاع تكاليف التمويل، ويُرفض العديد من المشاريع في مراحلها الأولى بسبب نقص التمويل، ويظل المستثمرون حذرين، غير راغبين في الدخول بسهولة.

2. ارتفاع تكاليف البناء. لا تزال مشاكل سلسلة التوريد الناتجة عن الجائحة قائمة، مع ارتفاع أسعار مواد البناء، وزيادة أجور العمال، وضغوط التضخم، مما يقلل من جدوى مشاريع التقاعد الجديدة، خاصة في السوق المتوسط، حيث يزداد تردد المطورين.

3. نقص اليد العاملة. يعاني القطاع من نقص مزدوج في عمال البناء وموظفي التشغيل: نقص العمال يبطئ البناء ويزيد التكاليف، ونقص الموظفين يؤثر على جودة الخدمة، خاصة بعد الجائحة، حيث أصبح التوظيف أكثر صعوبة، مما يبطئ عمليات التطوير والتشغيل.

4. التنظيم وعدم اليقين الاقتصادي. اللوائح الصارمة، والمتطلبات المعقدة، تزيد من صعوبة تطوير وإدارة المشاريع؛ بالإضافة إلى ذلك، فإن مخاطر الركود الاقتصادي المحتملة تجعل المستثمرين حذرين، حيث انخفضت معدلات بناء مجتمعات التقاعد بين 2023 و2025 إلى أدنى مستوياتها منذ الأزمة المالية عام 2009، مما يعكس حذر القطاع.

بالإضافة إلى ذلك، فإن الإجراءات البيروقراطية الطويلة تمثل عائقًا رئيسيًا — حيث يستغرق 75% من مشاريع الإسكان لكبار السن حوالي ثلاث سنوات من بداية البناء حتى الانتهاء؛ كما أن حذر المقرضين من التمويل العقاري الخاص بالتقاعد يزيد من صعوبة التمويل، حتى مع زيادة التمويل طويل الأجل منذ بداية 2024، لم يتم حل مشكلة نقص التمويل بشكل كامل.

كما أن قلة المعروض تؤثر بشكل غير مباشر على ربحية القطاع. فمتوسط هامش الربح التشغيلي لمؤسسات خدمات كبار السن في أمريكا يتراوح بين 14% و15%، وهو أعلى قليلاً من قطاع الرعاية الصحية والمساعدات الاجتماعية عند 11%، لكنه لا يزال متوسطًا، ويقل بكثير عن توقعات السوق.

ويقول الخبراء إن، لو لم يكن نقص العرض هو العائق، لكان السوق أكثر حيوية، مع تزايد الطلب. ومع انخفاض أسعار الفائدة، وانخفاض تكاليف التمويل، وعودة ثقة المطورين، من المتوقع أن تتسارع وتيرة بناء مجتمعات التقاعد، مما يفتح فرصًا لقطاعات مثل مواد البناء، والأثاث، والتكنولوجيا الذكية، مما يخلق نمط نمو متكامل في الصناعة.

المنطق النهائي: طلب جيل الطفرة هو جوهر هذه الموجة

بعد استعراض الحالة الراهنة لصناعة مجتمعات التقاعد، وأداء السوق، والتحديات المحتملة، يتضح أن هناك منطقًا أساسيًا واحدًا: ارتفاع مجتمعات التقاعد على مدى 18 فصلًا لم يكن أبدًا صدفة، بل هو نتيجة حتمية لـ"التركيبة السكانية" — فكل الازدهار، وارتفاع الأسعار، وتدفق رؤوس الأموال، يدور حول طلب جيل الطفرة على التقاعد.

لنراجع مرة أخرى الخط الزمني، لفهم المنطق الكامن وراء هذه الموجة “الفضية”، مما يعزز فهمنا لضروريتها: في عام 2021، بلغ جيل الطفرة 75 عامًا، وبدأ الطلب على الرعاية في الارتفاع؛ ومع تراجع تأثير الجائحة، بدأ معدل الإشغال في الانخفاض، ثم بدأ في الارتفاع مجددًا؛ وفي 2025، بلغوا 80 عامًا، ودخلوا مرحلة الشيخوخة الكاملة، مما أدى إلى انفجار الطلب على الرعاية، ورفع معدل الإشغال إلى 89.1%، محققًا 18 فصلًا من الارتفاع المستمر؛ وفي 2026 وما بعده، ستتقدم أجيال الطفرة بشكل متزايد نحو الشيخوخة، وسيستمر الطلب في التوسع، مع استمرار تفاقم فجوة العرض، مما يرفع من حرارة الصناعة.

وتؤكد بيانات NIC هذا المنطق: يوجد حاليًا حوالي مليون ساكن في مرافق الحياة المساعدة، 50% منهم فوق 85 عامًا، و31% بين 75 و84 عامًا — وهذان العمران هما النطاقان الأساسيان لجيل الطفرة، مما يجعلهم القوة المسيطرة على سوق التقاعد، ويحددون توجهات الطلب.

وتكشف توقعات الأمم المتحدة لعام 2019، بشأن انخفاض معدلات المواليد، عن أن هذا الاتجاه طويل الأمد: بين 2020 و2050، سيظل عدد كبار السن بين 60 و74 عامًا ثابتًا عند 53-59 مليون، مع تغييرات طفيفة؛ لكن كبار السن فوق 75 عامًا، سيرتفع من 23 مليون إلى 48 مليون، بزيادة أكثر من الضعف.

وبالتالي، فإن الـ 25 سنة القادمة، ستعتمد بشكل شبه كامل على جيل الطفرة المولود بين 1946 و1964، الذي سيدخل مرحلة الـ80+ تدريجيًا، وسيحدد حجم وخصائص الطلب على التقاعد في أمريكا، ويدعم النمو المستدام لصناعة مجتمعات التقاعد.

وهذا الجيل، لديه سمة رئيسية أخرى، تفسر ارتفاع تكاليف المجتمعات، وارتفاع معدلات الإشغال: نسبة الثروة العالية، والقدرة على الدفع. فهم القوة الدافعة وراء النمو الاقتصادي الأمريكي، حيث تراكموا ثروات كبيرة، ولديهم القدرة على دفع تكاليف خدمات التقاعد عالية الجودة، وهو ما يفسر استمرار ارتفاع التكاليف، مع بقاء معدلات الإشغال مرتفعة.

بالطبع، هناك تحديات كثيرة خلف هذا النمو: كيف نخفف من فجوة العرض؟ كيف نملأ فجوة سوق العمل؟ كيف نلبي طلبات كبار السن من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط؟ هذه الأسئلة لا تملك إجابات سهلة، ولا يمكن حلها بين ليلة وضحاها، لكن من المؤكد أن من ينجح في حلها أولاً، سيكون هو المستفيد الأكبر من هذه الموجة “الفضية”، وسيقود الصناعة في المستقبل.