مؤخرًا رأيت مجموعة من البيانات حول أسعار العقارات في فيتنام، وهي جديرة بالاهتمام. نسبة سعر العقار إلى الدخل في هانوي وصلت بالفعل إلى 27.7 مرة، وهذا المستوى هو الأعلى منذ عامي 2016-2017، وما زال في ارتفاع مستمر.

بصراحة، هذا الرقم يثير بعض القلق. قدرة المشترين على السداد تتراجع بشكل واضح، لكن أسعار العقارات لم تتوقف عن الارتفاع. والمنطق وراء ذلك واضح جدًا - العرض في المناطق الداخلية والمناطق ذات البنية التحتية المتطورة دائمًا ما يكون ضيقًا، بالإضافة إلى تدفق الأموال مرة أخرى إلى العقارات بعد فترة التشديد في 2022-2023، خاصة الأصول السكنية ذات الملكية الواضحة التي أصبحت مفضلة في تخصيص أصول الأسر. تكاليف الأراضي والبناء والتمويل كلها في ارتفاع، والأسعار الجديدة للمشاريع تتزايد، وسوق الثانوي يواكب الارتفاع.

هناك مقارنة مثيرة للاهتمام هنا. نسبة سعر العقار إلى الدخل في فيتنام والصين تبدو متشابهة، حوالي 27-28 مرة، لكن هيكل السوق مختلف تمامًا. بدأت الصين في تقليل عدد السكان منذ 2022، وهناك فائض كبير في العقارات، حيث يتم بناء 4 ملايين وحدة سنويًا، والأزمة في جوهرها فائض في العرض ورفع الرافعة المالية. أما فيتنام؟ فالسكان لا زالوا في زيادة، ومعدل التحضر فقط 45%، وهو أقل بكثير من 65-67% في الصين، مما يعني أن الطلب الحقيقي على السكن لا يزال لديه مساحة كبيرة للنمو. يتم بناء 100 ألف وحدة سنويًا، لكن هناك نقصًا بمقدار 300 ألف وحدة، خاصة في الإسكان العادي والإسكان المضمون.

لذا، فإن مخاطر سوق العقارات في فيتنام تختلف عن تلك في الصين. على المدى القصير، الارتفاع السريع لنسبة سعر العقار إلى الدخل يثير مخاوف - صعوبة شراء المنازل تتزايد، وعائد الإيجارات ينخفض، والتفاوت بين المشاريع والمناطق يتصاعد. لكن البيئة الائتمانية الحالية أكثر حذرًا مقارنة بعام 2016-2017، والإطار القانوني أكثر صرامة، مما يشير إلى أن المخاطر أكثر هيكلية ومحلية، وليس هناك فقاعة سوقية عامة.

بالنسبة للمشترين من أجل السكن، أصبح شراء منزل الآن أكثر صعوبة، لكن مشاريع الإسكان المضمون وخطط التوسع إلى الضواحي لتخفيف الضغط يمكن أن تساعد إلى حد ما. أما للمستثمرين، فالأمر يتطلب مزيدًا من الحذر - هيكل التدفق النقدي للعقارات يتغير، وتوقعات زيادة رأس المال انخفضت بشكل كبير، ولا يمكن بعد الآن الاعتماد على المنطق السابق في الحساب.

سوق العقارات في فيتنام دخلت الآن دورة تقييم أعلى بعد مرحلة التراكم. على الرغم من أن مؤشر HPR قريب من مستويات قبل أزمة الصين، إلا أن فيتنام لا تزال تفتقر إلى الشروط الهيكلية التي قد تؤدي إلى انفجار الفقاعة، والمفتاح هو أن الفروقات في علاقة العرض والطلب والهيكل السكاني لا تزال واضحة جدًا. على المدى القصير، من غير المتوقع حدوث تصحيح كبير مثل ذلك في الصين، لكن من الضروري مراقبة السوق عن كثب.