Der Eigentümer einer gebrauchten Immobilie möchte den Mieter vertreiben, das Gericht unterstützt das nicht

Dieser Artikel stammt von der Xinjiang Law Enforcement Newspaper

□ Shiliu Yun / Xinjiang Law Enforcement Reporter Gu Xueli, Kommunikationsmitarbeiter Yi Xin

Der Hauskauf ist eigentlich eine freudige Angelegenheit, doch der Urumqi-Bürger Wang Song ist etwas besorgt: Er hat gerade eine gebrauchte Wohnung gekauft, doch gerade als er sich darüber freut, erfährt er, dass er noch den Mietvertrag zwischen dem ursprünglichen Eigentümer Li Si und dem Mieter Zhang Shan erfüllen muss. Kürzlich hat das Volksgericht im Stadtbezirk Shaya in Urumqi einen Streit um einen Mietvertrag entschieden und das Prinzip „Kauf und Verkauf brechen den Mietvertrag nicht“ konkretisiert.

Im März 2019 vermietete Li Si eine seiner Immobilien an Zhang Shan, der bis zum 31. Mai 2027 darin wohnen sollte. In dem Vertrag wurde ausdrücklich vereinbart, dass, falls die Politik in Zukunft die Umwandlung der Wohnung in ein Geschäft erlaubt, die Mietkonditionen neu verhandelt werden und Zhang Shan das Recht hat, die Wohnung unterzuvermieten.

Im Juli 2024 beabsichtigte Li Si, die Wohnung zu verkaufen. Zhang Shan verzichtete ausdrücklich auf sein Vorkaufsrecht. Danach verkaufte Li Si die Wohnung an Wang Song und ließ die Eigentumsübertragung vornehmen. Während des Verkaufs wusste Wang Song zwar, dass die Wohnung an Zhang Shan vermietet war, besichtigte sie aber nicht persönlich. Nach einigen Tagen sagte Wang Song plötzlich zu Zhang Shan, er wolle den Mietvertrag kündigen, da er bei einer Besichtigung festgestellt habe, dass Zhang Shan die Wohnung ohne Erlaubnis in eine gewerbliche Nutzung umgewandelt habe, was gegen den ursprünglichen Mietvertrag verstoße. Zhang Shan widersprach dem. Am 23. Oktober 2025 klagte Wang Song Zhang Shan beim Bezirksgericht Shaya.

Das Gericht stellte fest, dass Zhang Shan stets pünktlich die Miete zahlte und nie in Verzug war. Wichtig ist auch, dass der Richter den Mietvertrag genau prüfte: Darin war nicht aufgeführt, dass eine unerlaubte Änderung der Nutzung der Wohnung eine Kündigung rechtfertigen würde, und Li Si hatte beim Vertragsabschluss keine Änderung der Nutzung untersagt.

„Haben Sie beim Kauf der Wohnung den Mietvertrag geprüft? Haben Sie den tatsächlichen Zustand der Nutzung vor Ort überprüft?“ Auf die Frage des Richters konnte Wang Song keine Beweise vorlegen, die den genauen Zeitpunkt der Nutzungsänderung durch Zhang Shan belegen, noch konnte er nachweisen, dass diese Änderung nach seinem Eigentumsübergang und gegen seinen Willen erfolgte.

Schließlich wies das Gericht die Klage von Wang Song ab. Das bedeutet, dass Wang Song den ursprünglichen Mietvertrag weiterhin erfüllen muss, bis die Mietzeit abläuft.

(Alle genannten Personen sind Pseudonyme)

Richtermeinung: Der Kauf eines „vermieteten Hauses“ bedeutet, den ursprünglichen Vertrag zu übernehmen

„Dieser Fall zeigt das Prinzip ‚Kauf und Verkauf brechen den Mietvertrag nicht‘.“ Der Richter, der den Fall verhandelte, erklärte: Nach Artikel 725 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Volksrepublik China bleibt ein Mietvertrag wirksam, auch wenn sich das Eigentum an der gemieteten Sache während der Mietdauer ändert.

Das bedeutet, dass Wang Song beim Kauf der Wohnung von Li Si automatisch die Position des Vermieters übernimmt, und die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag für ihn gelten. Ob Zhang Shan gegen den Vertrag verstieß, hängt von den konkreten Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Da Li Si beim Abschluss des Mietvertrags keine Nutzungsänderung untersagt hatte und Wang Song nicht nachweisen konnte, dass Zhang Shan die Nutzung grundlegend verletzt hat, kann der Vertrag nicht willkürlich gekündigt werden.

Unter welchen Umständen kann man den Vertrag kündigen? Der Richter erläuterte: Nach Artikel 563 des Bürgerlichen Gesetzbuchs kann eine Partei den Vertrag kündigen, wenn:

(1) eine höhere Gewalt die Erreichung des Vertragszwecks unmöglich macht;

(2) vor Ablauf der Frist eine Partei ausdrücklich oder durch ihr Verhalten zeigt, dass sie die Hauptschuld nicht erfüllen wird;

(3) eine Partei die Hauptschuld verspätet erfüllt und nach Mahnung innerhalb einer angemessenen Frist nicht handelt;

(4) eine Partei die Schuld verspätet erfüllt oder sonstige Vertragsverletzungen begeht, die die Erfüllung des Vertrags unmöglich machen;

(5) andere gesetzlich geregelte Fälle.

Richterhinweis: Diese drei Schritte sollten beim Hauskauf nicht ausgelassen werden

Erster Schritt: Vertrag genau prüfen

Vor Unterzeichnung des Kaufvertrags sollte der ursprüngliche Eigentümer den Originalmietvertrag vorlegen. Dabei genau auf Mietdauer, Miete, Nutzungszweck und Kündigungsbedingungen achten. Unfaire Klauseln sollten vor dem Kauf mit dem Mieter geklärt und geändert werden.

Zweiter Schritt: Vor Ort prüfen

Man sollte persönlich die Wohnung besichtigen, um zu sehen, wer dort wohnt und wie die Nutzung erfolgt. Das bestätigt die Existenz des Mietverhältnisses und ermöglicht die Überprüfung des tatsächlichen Nutzungszustands, um „falsche Vermietungen“ oder spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Dritter Schritt: Vollständige Recherche

Über die Immobilienregistrierungsbehörde prüfen, ob die Vermietung ordnungsgemäß registriert ist. Eine umfassende Bewertung des bestehenden Mietverhältnisses hinsichtlich Wert und zukünftiger Nutzung ist notwendig, bevor man eine Kaufentscheidung trifft.