La crisis de asequibilidad está impulsando recortes de precios sin precedentes en el mercado inmobiliario, dice Realtor.com

La crisis de asequibilidad de la vivienda está obligando a los constructores a hacer algo que casi nunca han hecho: reducir los precios de las casas nuevas de manera más agresiva que los propietarios con sus viviendas en el mercado. Esto es un hecho sin precedentes en la historia reciente del mercado inmobiliario, según un informe de Realtor.com publicado el jueves.

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“El mercado inmobiliario actual está profundamente inmerso en una crisis de asequibilidad, dejando a muchas familias estadounidenses promedio sintiéndose excluidas de la promesa tradicional de movilidad social y propiedad de vivienda”, dijo Stuart Miller, CEO del constructor de viviendas Fortune 500 Lennar, durante una llamada de resultados en diciembre. El precio medio de venta de Lennar cayó un 10% interanual en el cuarto trimestre de 2025, hasta los 386,000 dólares, según su informe de ganancias.

Durante el cuarto trimestre de 2025, casi el 20% de las casas nuevas enfrentaron una reducción de precio, muestra el informe de Realtor.com, y las reducciones de precio en viviendas existentes se sitúan en aproximadamente el 18%. Este cambio sugiere que estamos entrando en un mercado de compradores, dice Realtor.com, a medida que los precios de las viviendas bajan.

“La construcción de viviendas nuevas ha sido una de las partes más estables del mercado inmobiliario en los últimos años, pero claramente los constructores están respondiendo a las presiones de asequibilidad actuales y a los niveles más altos de inventario de viviendas existentes”, afirmó en un comunicado Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com.

La asequibilidad seguirá siendo un problema, a pesar de esta actividad. Las tasas hipotecarias todavía rondan el 6%, mucho más altas que las tasas inferiores al 3% que disfrutaron los compradores durante la pandemia. Considerando el precio medio de una vivienda en EE. UU. de aproximadamente 400,000 dólares, los compradores esperanzados tendrían que pagar 80,000 dólares de entrada. Y la mayoría de los estadounidenses no tienen ni siquiera 1,000 dólares ahorrados en una cuenta de emergencia, lo que hace que el pago inicial sea totalmente inalcanzable.

Pero para quienes están financieramente preparados para comprar una vivienda, los descuentos en construcciones nuevas pueden ser una buena noticia.

“Lo que estamos viendo es un mercado donde la construcción de viviendas unifamiliares nuevas está cubriendo una brecha de asequibilidad que las viviendas de reventa cada vez no pueden”, dijo Joel Berner, economista senior de Realtor.com, en un comunicado.

Incentivos pasados frente a los descuentos actuales

El otoño de 2023 marcó el inicio de una congelación profunda en el mercado inmobiliario, con ventas de viviendas existentes en niveles de la Gran Depresión y tasas hipotecarias que alcanzaron un máximo del 8%. En ese momento, los constructores de viviendas dependían de incentivos como reducciones en las tasas, créditos por costos de cierre y mejoras gratuitas.

En ese momento, Devyn Bachman, vicepresidenta senior de investigación de John Burns Research and Consulting, afirmó que estos incentivos eran el “principal” impulsor del aumento en las ventas de viviendas nuevas.

“‘Incentivo’ es solo una palabra elegante para descuento, y lo que estamos viendo en ese frente es que es lo que crea una ventaja competitiva para el mercado de viviendas nuevas”, dijo a Fortune en 2023. La reducción en la tasa hipotecaria, término de la industria para tasas hipotecarias con descuento, es el incentivo más “deseado y más efectivo” que se ofrece en el mercado de viviendas nuevas hoy en día, agregó.

Además, los vendedores independientes de viviendas existentes no podían igualar esos tipos de incentivos que normalmente ofrecen grandes constructores como Lennar y Toll Brothers, dijo Erin Sykes, economista jefe de la firma de corretaje inmobiliario residencial Nest Seekers International, a Fortune en ese momento.

Pero ahora, los constructores de viviendas nuevas se ven obligados a ofrecer descuentos directos para mantenerse competitivos y atraer a los compradores.

“Los constructores son conscientes de los problemas de asequibilidad que enfrentan las personas en todo el país, y están respondiendo”, escribió Berner en un informe de la Asociación Nacional de Realtors de agosto.

Dónde aparecen los recortes

Aunque los descuentos se están volviendo relativamente comunes (uno de cada cinco hogares nuevos tuvo un descuento en el cuarto trimestre de 2025), no están distribuidos de manera uniforme en todo el país.

Las reducciones de precios generalmente se concentran en el sur y el oeste, según Realtor.com, donde en los últimos años se ha agrupado gran parte de la construcción de viviendas nuevas. Los estados con una proporción de listados de viviendas nuevas con reducción de precio superior a la media nacional son relativamente nacionales: Nevada (casi 25%), Indiana (23.3%), Carolina del Sur (21.6%), Minnesota (21.6%), Carolina del Norte (21.3%), Nueva Jersey (casi 20%) y Texas (19%).

Mientras tanto, “las nuevas construcciones en el noreste y el medio oeste son mucho más un producto de lujo y mucho más difíciles de encontrar”, según Realtor.com.

Un mercado de condominios al revés

Una excepción a la tendencia de las viviendas nuevas con reducción de precios son los condominios y casas adosadas. Durante el cuarto trimestre de 2025, el precio medio de listado de condominios y casas adosadas nuevas fue en realidad más alto que el de las viviendas unifamiliares nuevas.

Casi el 10% de todos los condominios nuevos en venta en EE. UU. están en Nueva York o Miami, donde los precios medios de listado superan el millón de dólares. Mientras tanto, la construcción de viviendas unifamiliares nuevas se concentra en mercados más asequibles como Houston, Dallas, San Antonio, Atlanta y Phoenix, donde los precios están más cercanos a la media nacional.

“Más condominios nuevos pueden estar dirigidos a compradores de lujo, mientras que muchas viviendas unifamiliares nuevas están diseñadas para el comprador de nivel de entrada”, explicó el informe de Realtor.com. “También podría ser que las viviendas unifamiliares existentes mantengan mejor su valor que las viviendas adosadas.”