Los mejores REIT para inversores en ingresos: Realty Income y NNN REIT comparados

Al buscar las mejores REITs para invertir en busca de ingresos confiables, el sector minorista a menudo pasa desapercibido debido a preocupaciones pasadas. Sin embargo, el rendimiento reciente muestra que estos temores fueron en gran medida exagerados. Para los inversores enfocados en ingresos, surgen dos oportunidades destacadas en este espacio: empresas que generan un flujo de caja sustancial a partir de miles de propiedades arrendadas a minoristas en todo el país.

Las REITs ofrecen una estructura fiscal atractiva que las obliga a distribuir al menos el 90% de sus ingresos gravables a los accionistas en forma de dividendos. Lo logran adquiriendo y gestionando diversos tipos de propiedades—minoristas, industriales, oficinas—y luego arrendándolas a inquilinos y cobrando rentas. El segmento minorista históricamente generó preocupación durante las recesiones económicas, especialmente cuando la expansión del comercio electrónico amenazaba las tiendas físicas durante la pandemia de COVID-19. Además, el aumento de las tasas de interés en 2022-2023 presionó al sector, ya que mayores costos de endeudamiento reducen la asequibilidad para adquisiciones inmobiliarias.

A pesar de estos obstáculos, muchas REITs lograron navegar con éxito los desafíos recientes y lograron una recuperación total. Durante los primeros nueve meses de 2025, las REITs enfocadas en retail entregaron un rendimiento promedio del 6.9%, según la Asociación Nacional de REITs (Nareit). Para los inversores que evalúan las mejores REITs para invertir en este momento, dos líderes merecen una consideración seria.

Por qué NNN REIT destaca en el sector minorista

NNN REIT opera con aproximadamente 3,700 propiedades arrendadas a minoristas que abarcan tiendas de conveniencia, servicios automotrices, restaurantes y lugares de entretenimiento. La compañía demuestra fuertes capacidades de gestión de inquilinos, manteniendo una tasa de ocupación del 97.5% en el tercer trimestre.

Desde el punto de vista del rendimiento financiero, los fondos ajustados de operación (AFFO) trimestrales por acción aumentaron de $0.84 a $0.86—una métrica que mide el efectivo disponible para distribuir en dividendos. La dirección proyecta que el AFFO del año completo alcanzará entre $3.41 y $3.45 por acción, proporcionando una cobertura sólida para los pagos de dividendos elevados.

El historial de dividendos de NNN REIT abarca 36 años consecutivos de aumentos, con el incremento más reciente elevando el pago de agosto a $0.60 por acción, lo que representa un aumento del 3.4%. El rendimiento actual del dividendo es del 5.9%. Quizá lo más importante, la huella relativamente menor de la compañía en comparación con competidores más grandes permite que nuevas inversiones en propiedades impacten de manera significativa en las trayectorias de crecimiento. Esto posiciona a NNN REIT como una opción atractiva entre las mejores REITs para invertir, para quienes buscan apreciación de capital junto con ingresos.

La fortaleza de Realty Income: escala y estabilidad en retail

Realty Income administra una cartera mucho más grande, con más de 15,540 propiedades, de las cuales aproximadamente el 80% de los ingresos por alquiler anuales provienen de inquilinos minoristas. La composición de la cartera incluye supermercados (casi 11%), tiendas de conveniencia (10%), minoristas de mejoras para el hogar y operadores de tiendas de dólar. Sus principales inquilinos incluyen Dollar General, Walgreens, Home Depot y Walmart.

La compañía mantiene una tasa de ocupación del 98.7% y renovó exitosamente sus arrendamientos con aumentos del 3.5% en las rentas—una prueba de una gestión de propiedades sólida en un entorno competitivo. Los fondos ajustados de operación aumentaron un 2.9% interanual, alcanzando $1.09 por acción diluida.

El dividendo de Realty Income quizás sea su característica más impresionante: la junta ha aumentado las distribuciones trimestralmente durante más de tres décadas desde la OPI en 1994. Pagado mensualmente, el dividendo suele recibir múltiples aumentos anuales. Recientemente, Realty Income elevó su pago mensual por acción en octubre de $0.269 a $0.2695. La proyección de AFFO para 2025 está entre $4.25 y $4.27 por acción, cubriendo cómodamente el dividendo anualizado de $3.23. La acción ofrece actualmente un rendimiento por dividendo del 5.7%.

Sin embargo, la escala masiva de Realty Income presenta una posible limitación: adquirir propiedades adicionales que representen motores de crecimiento significativos se vuelve cada vez más difícil cuando ya se poseen más de 15,000 propiedades. Los inversores deben anticipar un crecimiento estable y medido, en lugar de expansiones dramáticas.

Cómo elegir: equilibrar crecimiento versus diversificación

Seleccionar entre las mejores REITs para invertir requiere equilibrar varias consideraciones. Ambas compañías han demostrado la capacidad de prosperar en entornos minoristas desafiantes, enfocándose en categorías de negocio resistentes—menos vulnerables a los ciclos económicos. Cada una cuenta con historias de dividendos impresionantes que superan los 30 años con aumentos anuales constantes, y ambas ofrecen rendimientos de dividendos comparables en torno al 5.7-5.9%.

La diferencia fundamental radica en el enfoque de inversión. Realty Income representa al gigante establecido y diversificado: mayor estabilidad, exposición sectorial más amplia, rendimiento probado a largo plazo. NNN REIT encarna una estrategia más enfocada, concentrada en retail en EE. UU., con espacio tangible para crecer a medida que la cartera se expande.

Para inversores que priorizan estabilidad y previsibilidad, Realty Income ofrece una fórmula probada, perfeccionada durante tres décadas. Para quienes están cómodos con menos diversificación a cambio de un potencial de crecimiento significativo, el enfoque concentrado de NNN REIT en el sector minorista presenta una oportunidad convincente.

Al evaluar las mejores REITs para invertir en tu cartera, considera tu tolerancia personal a la volatilidad del crecimiento frente a la preferencia por la previsibilidad establecida. Ambas compañías han demostrado que pueden navegar la incertidumbre económica, recompensando a los accionistas con flujos de ingresos que aumentan de manera constante.