Instituto Zhongzhi: Los alquileres de locales comerciales en las principales ciudades continuarán en tendencia a la baja en 2025

APP de Finanzas de Zhitong News obtiene información, el 23 de febrero, la Oficina de Investigación de China Real Estate Academy publicó el informe de investigación del Índice de Alquiler de Bienes Comerciales en China para 2025. En 2025, el mercado de consumo mantuvo un crecimiento estable, pero la tasa de crecimiento en la segunda mitad del año se desaceleró. La política de renovación de productos de consumo impulsó un rápido aumento en las ventas minoristas de electrodomésticos/3C, muebles y otras categorías, pero el crecimiento general del consumo en restauración se desaceleró. La mayoría de los proyectos comerciales minoristas todavía optaron por reducir vacantes mediante precios, y la caída de los alquileres en tiendas en ciudades clave se amplió. En la segunda mitad de 2025, el alquiler promedio de tiendas en calles principales fue de 24.05 yuanes/m²/día, una disminución del 0.47% respecto al mes anterior, con una caída mayor en 0.12 puntos porcentuales en comparación con la primera mitad de 2025, acumulando una caída del 0.81% en todo el año, una mayor caída en 0.39 puntos porcentuales respecto a 2024.

Análisis del funcionamiento del índice de alquiler de tiendas

Desde 2025, las políticas para estimular el consumo han demostrado efectos positivos, manteniendo un crecimiento estable del mercado. En 2025, China logró un total de ventas minoristas de bienes de consumo social de 50.1 billones de yuanes, un aumento del 3.7% respecto al año anterior, acelerando 0.2 puntos porcentuales en comparación con todo 2024, pero desde junio, el crecimiento mensual se ha desacelerado durante 7 meses consecutivos. La política de renovación de productos de consumo mostró efectos claros, con un crecimiento interanual del retail de productos en 2025 del 3.8%, acelerando 0.6 puntos porcentuales respecto a todo 2024; las políticas para ampliar el consumo de servicios también se implementaron en múltiples lugares, liberando potencial de consumo de servicios, con un aumento interanual del 5.5% en el retail de servicios en 2025, aunque los ingresos de restauración crecieron solo un 3.2%. La mayoría de los proyectos comerciales minoristas todavía optaron por reducir vacantes mediante precios, y los alquileres en tiendas en ciudades clave continuaron bajando desde la segunda mitad de 2024.

1. Alquiler en tiendas en calles principales: en la segunda mitad de 2025, el alquiler promedio en tiendas principales en ciudades clave cayó un 0.81% interanual

Gráfico: Alquiler promedio en calles principales en ciudades clave de 2018 a 2025 y cambios mes a mes

Fuente de datos: Sistema de Índice de Bienes Raíces de China

En 2025, el consumo de servicios mantuvo un crecimiento relativamente rápido, especialmente en el sector cultural y turístico, con algunas calles comerciales emblemáticas en centros urbanos o con atributos culturales y turísticos manteniendo flujos de clientes y alquileres relativamente sólidos. La desaceleración en ingresos de restauración, junto con el impacto de centros comerciales de alta calidad, presionó a la mayoría de las calles comerciales, provocando una caída en los alquileres. Según datos de muestra de 15 calles comerciales principales en ciudades clave, el índice de alquiler de tiendas en calles principales (las 100 principales calles comerciales en ciudades clave) fue de 24.05 yuanes/m²/día en la segunda mitad de 2025, una disminución del 0.47% respecto al mes anterior, con una caída mayor en 0.12 puntos porcentuales en comparación con la primera mitad del año, acumulando una caída del 0.81% en todo el año, mayor en 0.39 puntos porcentuales respecto a 2024.

2. Alquiler en tiendas en centros comerciales (MALL): en la segunda mitad de 2025, el alquiler promedio en tiendas en centros comerciales en ciudades clave cayó un 0.34% interanual

Gráfico: Alquiler promedio en centros comerciales en ciudades clave de 2018 a 2025 y cambios

Fuente de datos: Sistema de Índice de Bienes Raíces de China

En 2025, el mercado de consumo se mantuvo estable, impulsando la demanda de alquiler en tiendas. Los centros comerciales operaron mejor que las calles principales, pero la mayoría optaron por reducir precios para mantener la ocupación, especialmente en zonas con nuevos proyectos. Según datos de muestra de 15 centros comerciales en ciudades clave, el índice de alquiler en centros comerciales (los 100 principales) fue de 26.99 yuanes/m²/día en la segunda mitad de 2025, una caída del 0.22% respecto al mes anterior, con una caída mayor en 0.1 puntos porcentuales respecto a la primera mitad, acumulando una caída del 0.34% en todo el año, mayor en 0.28 puntos porcentuales respecto a 2024.

3. Tendencias de alquiler: las políticas para estimular el consumo seguirán impulsando la demanda de alquiler en tiendas, pero en el corto plazo, los alquileres podrían seguir bajando

En 2025, el mercado de consumo creció de forma estable, pero la tasa de crecimiento en la segunda mitad se desaceleró. La política de renovación de productos de consumo impulsó rápidamente las ventas minoristas de electrodomésticos/3C, muebles y otras categorías, pero el crecimiento en restauración se desaceleró. La mayoría de los proyectos comerciales minoristas todavía optaron por reducir vacantes mediante precios, y los alquileres en tiendas en ciudades clave continuaron bajando.

De cara al futuro, la “Planificación del 14º Plan Quinquenal” propone “construir un mercado interno fuerte, acelerar la formación de un nuevo patrón de desarrollo”, “mantener la estrategia de expansión de la demanda interna, promover el bienestar social y el consumo, y vincular estrechamente la inversión en bienes y en personas”, además de promover “la formación de más modelos de desarrollo económico liderados por la demanda interna, impulsados por el consumo y con crecimiento endógeno”. Como año de inicio del “14º Plan Quinquenal” en 2026, beneficiándose de políticas para estimular el consumo y ampliar la inversión efectiva, el comercio minorista, como espacio de consumo, aún tiene potencial de desarrollo, y la demanda de alquiler de tiendas probablemente seguirá creciendo, aunque en el corto plazo, los alquileres podrían seguir bajando. Los operadores comerciales deben adaptarse a la tendencia, mejorar la gestión operativa, mantener una operación estable, y aprovechar tecnologías digitales e inteligencia artificial para mejorar la calidad y eficiencia, además de aprovechar las oportunidades en finanzas inmobiliarias para fortalecer la gestión de activos y lograr un desarrollo de alta calidad.

4. Desempeño del mercado en ciudades clave: el consumo crece de forma estable, pero la oferta de nuevos espacios comerciales se desacelera, y la demanda de alquiler en tiendas en general es débil

(1) Ciudades como Chengdu y Shanghái muestran un crecimiento más rápido en el total de ventas minoristas sociales

Gráfico: Total de ventas minoristas sociales y tasa de crecimiento en 2025 en ciudades representativas

Nota: Tianjin no publicó el valor absoluto, en 2025 creció solo un 0.3% interanual; Suzhou no publicó datos anuales, creció un 2.8% en los primeros 11 meses; estas dos ciudades no aparecen en el gráfico.

Fuente de datos: Estadísticas municipales, CREIS de China Real Estate Academy

Por ciudad: en 2025, Chongqing y Shanghái tuvieron totales relativamente altos, ambos superando los 1.6 billones de yuanes; Beijing, Chengdu, Guangzhou y Shenzhen estuvieron entre 1.0 y 1.4 billones, con mayor potencial de mercado; Hangzhou, Wuhan, Nanjing, Qingdao y Changsha tuvieron totales entre 5000 millones y 1 billón; Nanchang y Haikou tuvieron totales menores a 3000 millones. En cuanto a la tasa de crecimiento interanual: Chengdu, Guangzhou, Shanghái, Wuhan, Changsha y Hangzhou superaron la media nacional, mostrando un crecimiento rápido en el mercado de consumo, con más de la mitad de las ciudades representativas creciendo más que en 2024.

(2) Políticas nacionales y locales para impulsar el consumo

Impulsar el consumo sigue siendo la prioridad económica en 2025, y durante el “14º Plan Quinquenal” se mantendrá la política de estímulo. En marzo, el CPC y el Consejo de Estado emitieron el “Plan de Acción Especial para Impulsar el Consumo”, que incluye ocho áreas: aumento de ingresos de residentes urbanos y rurales, apoyo a la capacidad de consumo, mejora de la calidad del servicio, actualización de compras en masa, mejora de la calidad del consumo, optimización del entorno de consumo, revisión de medidas restrictivas y apoyo a políticas. En octubre, el “Plan de la 14ª Planificación Quinquenal” y la reunión del Consejo de Estado en diciembre enfatizaron la implementación de acciones para impulsar el consumo, con expectativas de que en 2026 el consumo siga siendo un pilar del apoyo económico.

Para ello, se reforzará la renovación de productos de consumo, apoyando la expansión del consumo. En enero, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y el Ministerio de Finanzas emitieron la “Notificación sobre la implementación de renovación de equipos y renovación de productos de consumo en 2025”, que continúa asignando fondos de bonos especiales a nivel local para apoyar la renovación de productos, con una distribución que favorece a regiones con buenos resultados en 2024. Hasta septiembre, se entregaron 3000 millones de yuanes en fondos centrales en cuatro lotes, con ventas de productos de renovación que superaron los 2.6 billones de yuanes y beneficiaron a más de 360 millones de personas. En 2026, la política de renovación continuará, con mejoras en alcance, subsidios y procedimientos, reflejando un enfoque de “precisión y eficiencia”.

Se potenciará también el consumo de servicios, con la publicación en abril del “Plan de Acción para Mejorar la Calidad y Beneficiar a la Población en el Sector Servicios 2025”, con 48 medidas específicas, abarcando restauración, alojamiento, turismo y nuevas formas de consumo, promoviendo la oferta, innovación, calidad y experiencia. En septiembre, el Ministerio de Comercio y otros departamentos emitieron las “Medidas para Ampliar el Consumo de Servicios”, con 19 acciones en cinco áreas: plataformas de promoción, oferta de servicios de alta calidad, estímulo del consumo, apoyo financiero y monitoreo estadístico. En enero de 2026, el Ministerio de Comercio reafirmó su compromiso de seguir promoviendo el consumo de servicios.

Además, en 2025, el gobierno central lanzó políticas en áreas como consumo de automóviles, turismo cultural, nuevas formas de consumo, desarrollo de cadenas de suministro digitales, mejora de centros comerciales urbanos, innovación en comercio minorista, construcción de círculos de vida convenientes en la ciudad, y desarrollo de ciudades centro de consumo internacional.

En materia fiscal y financiera, se implementaron varias políticas de apoyo. El 7 de mayo, el Banco Central y otros departamentos anunciaron un paquete de políticas financieras para estabilizar el mercado, incluyendo recortes en tasas de interés y reservas, y la creación de 5000 millones de yuanes en préstamos reorientados para consumo y pensiones, enviando señales de estabilidad. Hasta septiembre de 2025, los préstamos en sectores clave del consumo alcanzaron 2.8 billones de yuanes, un aumento del 4.9%. En junio, el Banco Central y otros seis departamentos emitieron las “Directrices para apoyar la recuperación y expansión del consumo”, con 19 medidas clave en seis áreas, y en agosto, el Ministerio de Finanzas y otros tres departamentos lanzaron el “Plan de subsidios fiscales para préstamos de consumo personal”, reduciendo costos de crédito para residentes.

A nivel local, las políticas se alinean con las directrices centrales, centradas en servicios, economía de primer nivel, construcción de ciudades centro de consumo internacional y mejora de zonas comerciales, promoviendo la recuperación y actualización del mercado.

En general, en los últimos tres años, China ha mantenido la estrategia de ampliar la demanda interna, con un enfoque en “reparar y ampliar el consumo”, y en 2025, las políticas se han intensificado, pasando de contrarrestar impactos a consolidar el crecimiento a medio y largo plazo, reforzando el papel del consumo como motor económico. Las políticas no solo aumentan la oferta de calidad y la innovación en escenarios de consumo, sino que también incluyen medidas para aumentar los ingresos de residentes y mejorar su capacidad de consumo, estimulando la vitalidad del mercado y potencializando el consumo de los residentes.

Durante el período del “14º Plan Quinquenal”, China continuará con la estrategia de ampliar la demanda interna, formando modelos de desarrollo económico liderados por la demanda interna y el consumo. En 2026, año de inicio del plan, impulsar el consumo seguirá siendo clave para ampliar la demanda, con políticas para renovar productos y fomentar nuevos puntos de crecimiento en servicios, que se implementarán progresivamente para mantener un crecimiento estable del consumo.

(3) Tendencias en oferta de tiendas en ciudades clave: en 15 ciudades, nuevos proyectos minoristas disminuyen, y las transacciones de terrenos comerciales y de oficinas se sitúan en mínimos recientes, desacelerando la oferta adicional

Nuevos proyectos minoristas en 2025: 131 en 15 ciudades, un 18% menos que en 2024

En 2025, la oferta de proyectos minoristas en 15 ciudades disminuyó, concentrándose en las principales ciudades, con renovaciones de existentes como fuente principal de nuevos proyectos. Según datos de CREIS, en 2025, los 15 proyectos en monitoreo tuvieron 131 nuevos, 28 menos que en el año anterior, con una superficie de aproximadamente 11 millones de m², un 19% menos. La renovación de espacios existentes fue una fuente importante, representando el 16% de los nuevos proyectos en esas ciudades.

Por nivel de ciudad: en las principales ciudades, se inauguraron 64 nuevos proyectos, 7 menos que en 2024, con una superficie de aproximadamente 5.3 millones de m², un aumento del 4%. Shenzhen y Shanghái tuvieron proyectos de mayor tamaño, alrededor de 1.6 millones de m² cada uno; Beijing y Guangzhou, menos de 1.3 millones de m².

En ciudades de segundo nivel, se abrieron 67 nuevos proyectos, 21 menos que en 2024, con aproximadamente 5.8 millones de m², un descenso del 30%. Chongqing tuvo un proyecto grande de 1.14 millones de m²; Wuhan, Hangzhou, Nanjing, Changsha y Suzhou, entre 0.6 y 1 millón de m²; Qingdao, Chengdu, Tianjin y Nanchang, menos de 0.35 millones de m²; en Haikou no se detectaron proyectos de más de 30,000 m².

En ritmo de apertura, en la primera mitad de 2025, se abrieron 44 proyectos, un 34% del total anual, con mayo como pico (en 2024 fue junio), y sin nuevos en febrero. En la segunda mitad, se abrieron 87 proyectos, un 66%, con septiembre y diciembre como picos, igual que en 2024.

Terrenos comerciales y de oficinas: en 15 ciudades, las transacciones de terrenos comerciales y de oficinas continúan en mínimos recientes, desacelerando la oferta adicional

Desde 2021, las transacciones de terrenos comerciales y de oficinas en ciudades principales han caído significativamente, y se espera que las nuevas construcciones disminuyan, con mayor proporción de renovaciones. En 2025, la superficie planificada de terrenos comerciales y de oficinas en esas 15 ciudades fue de 18.08 millones de m², un descenso del 0.4% respecto al año anterior, en su nivel más bajo en 10 años, solo el 38% del pico en 2020. En las principales ciudades, la superficie fue de 3.27 millones de m² (caída del 34.9%), y en ciudades de segundo nivel, 14.81 millones de m² (subida del 12.8%).

(4) Tendencias en demanda de tiendas en ciudades clave: demanda débil en general, pero la demanda en retail es relativamente estable, y en restauración, algo débil

Las políticas para impulsar el consumo han promovido un crecimiento estable del mercado, y en 2025, las ventas minoristas en tiendas físicas por encima de ciertos límites crecieron un 1.7% interanual, con flujos y ventas en calles y centros comerciales principales creciendo un 5.2% y 4.3%. Algunas marcas aún buscan expandirse, y los operadores ajustan sus carteras para atraer consumidores, pero la demanda general en tiendas en ciudades clave sigue siendo débil.

Por otro lado, en 2025, el comportamiento de consumo muestra: (1) buen desempeño en ventas de productos en renovación, (2) rápida liberación de demanda en productos de actualización, (3) consumo diario estable pero con mayor énfasis en relación calidad-precio, y (4) potencial de consumo en servicios en aumento.

Debido a cambios en el mercado y en las características del consumo, las estrategias de expansión de marcas varían. Algunas categorías, como moda y cosméticos en centros comerciales, muestran fuerte demanda; marcas de electrodomésticos/3C también expanden. Categorías que ofrecen valor emocional o social, como cultura pop, mascotas y estilos de vida, también buscan expandirse.

La demanda en restauración es algo débil, pero sigue siendo principal en centros comerciales. Las categorías con mayor demanda incluyen cafeterías, té, comida rápida y especialidades locales. Algunas marcas lanzan nuevas marcas o tiendas innovadoras, pero en general, la rotación de marcas es alta y muchas cierran.

Análisis del índice de alquiler de oficinas

1. Variación de alquiler: en el cuarto trimestre de 2025, el alquiler en oficinas en ciudades clave cayó un 0.44% respecto al trimestre anterior, con una caída anual del 1.82%

Gráfico: Alquiler promedio en oficinas en ciudades clave de 2019 a 2025 y cambios mes a mes

Fuente de datos: Sistema de Índice de Bienes Raíces de China

En 2025, algunas ciudades aumentaron la oferta de oficinas, pero la demanda sigue débil, con un exceso de oferta que presiona a la baja los alquileres. Según datos de muestra, en el cuarto trimestre, el alquiler promedio en oficinas en ciudades clave fue de 4.53 yuanes/m²/día, una caída del 0.44% respecto al trimestre anterior, mayor en 0.11 puntos respecto al tercer trimestre, acumulando una caída del 1.82% en todo el año, ligeramente menor en 0.03 puntos respecto a 2024.

2. Tendencias de alquiler: el mercado de oficinas puede seguir ajustándose, con presión a la baja en los alquileres en el corto plazo

En diciembre de 2025, el Comité Central del PCCh enfatizó la estabilidad en empleo, empresas, mercado y expectativas, y promover la innovación y nuevas energías, incluyendo IA. Se espera que en 2026, las políticas macroeconómicas continúen fortaleciendo la recuperación, y la demanda de oficinas en sectores como tecnología, finanzas y servicios profesionales se libere gradualmente, favoreciendo la recuperación en algunos centros urbanos. Sin embargo, la demanda general en oficinas en ciudades principales seguirá débil, y los alquileres podrían seguir bajando en el corto plazo.

En la era del stock, la competencia en oficinas se centra en “valor y gestión”, con énfasis en ecosistemas industriales, servicios, tecnología, finanzas, manufactura avanzada y biomedicina, atrayendo inquilinos de calidad. La actualización y transformación de espacios existentes, incluyendo incorporación de comercio y hotelería, también será clave para aumentar el valor de los activos y fortalecer la resiliencia ante ciclos económicos.

3. Tendencias en demanda de oficinas en ciudades clave: Nanjing y Chengdu muestran aumento en vacantes en edificios de clase A, y la demanda de TMT en grandes áreas es significativa

(1) Tasa de vacancia: en 2025, aumento en oferta y demanda débil elevan la vacancia en algunas ciudades

Gráfico: Tasa de vacancia en oficinas de clase A en ciudades clave en 2025

Fuente de datos: CREIS de China Real Estate Academy

Desde 2025, en algunas ciudades, la oferta de oficinas ha aumentado, pero la demanda no ha seguido, generando mayor vacancia y presión a la baja en alquileres. En el cuarto trimestre, en ciudades principales, la tasa de vacancia de oficinas de clase A fue: Guangzhou 11.8%, la más baja; en ciudades de segundo nivel, Hangzhou y Suzhou tuvieron 11.6% y 16.5%, respectivamente. En otras ciudades como Chongqing, Tianjin, Qingdao, Changsha y Wuhan, la vacancia fue mayor, con mayor presión. La tasa de vacancia en el cuarto trimestre aumentó en Guangzhou, Shanghái, Shenzhen, Suzhou, Chengdu, Nanjing y Wuhan respecto al mismo período del año anterior.

(2) Casos de alquiler: en casos de más de 10,000 m², el sector TMT representa más del 60%

Gráfico: Participación de sectores en casos de alquiler en oficinas en 2025

Fuente de datos: CREIS de China Real Estate Academy

En 2025, CREIS monitoreó 366 casos de alquiler en oficinas, con una fuerte presencia de sectores como finanzas, TMT y servicios empresariales, que representaron cerca del 60%. Específicamente, finanzas con 87 casos (24%), TMT con 69 (19%), servicios empresariales con 46 (13%). Otros sectores como comercio y logística tuvieron entre 20 y 30 casos, sumando aproximadamente el 14%. El resto, con menos de 20 casos, sumaron alrededor del 31%.

En casos de más de 10,000 m², el sector TMT tuvo 14 casos, representando el 64%. Además, en áreas menores a 2000 m², hubo 178 casos, el 49%, un aumento del 4.9% respecto a 2024.