CICC: Shanghái reduce las restricciones de compra de viviendas o puede ayudar a estabilizar los precios en algunas áreas

Según el informe de investigación de la CICC, el 25 de febrero de 2026, los cinco departamentos de Shanghái emitieron conjuntamente el “Aviso para Optimizar y Ajustar la Política Inmobiliaria de la Ciudad” para reducir aún más las restricciones a la compra de viviendas, optimizar la política de préstamos del fondo de previsión de vivienda y mejorar la política fiscal sobre bienes inmuebles personales. La estructura de oferta y demanda de viviendas en algunas ciudades líderes ha cambiado positivamente, y las políticas podrían acelerar la estabilización de los precios locales de la vivienda. Recientemente, el ciclo de cotización de viviendas de segunda mano en Pekín, Shanghái y otras ciudades líderes está cayendo gradualmente hasta alcanzar el rango histórico de estabilización de precios de la vivienda, y el principal factor es la continua caída en las cotizaciones causada por la disminución de nuevas propiedades y el aumento de las retiradas, más que por el aumento a corto plazo del volumen de transacciones impulsado por las políticas o que indique que la eliminación de su inventario social está llegando a su fin, y los precios de la vivienda tienen una base para estabilizarse. Además, los esfuerzos continuos de la parte política podrían acelerar el proceso de estabilización de los precios locales de la vivienda, incluyendo, pero no limitándose a, medidas que enfrentan directamente problemas de inventario, como la re-mención de la “despoblación” en la Conferencia Central de Trabajo Económico y el piloto piloto de recogida y almacenamiento de viviendas de segunda mano en Shanghái, así como medidas para aumentar la demanda como el ajuste de restricciones de compra en Pekín, el impuesto sobre el valor añadido de transacciones de viviendas de segunda mano y los incentivos fiscales individuales, y el ajuste de restricciones de compra de Shanghái. La CICC estima que Pekín y Shanghái contribuyen con el 30% de las transacciones de viviendas de segunda mano del país y el 10% de las nuevas viviendas, y la estabilización de los precios de la vivienda en las principales ciudades ayudará a estabilizar el mercado básico del mercado nacional de vivienda.

El texto completo está abajo

CICC: Shanghái ha reducido las restricciones de compra de viviendas, lo que podría ayudar a estabilizar los precios de la vivienda a nivel local

Investigación del CICC

El 25 de febrero de 2026, los cinco departamentos de Shanghái emitieron conjuntamente el “Aviso para Optimizar y Ajustar la Política Inmobiliaria de la Ciudad” para reducir aún más las restricciones a la compra de viviendas, optimizar la política de préstamos del fondo de previsión para vivienda y mejorar la política fiscal sobre bienes inmuebles personales.

Shanghái relajó las restricciones de compra para no ciudadanos de Shanghái y optimizó las políticas de préstamos del fondo de previsión y el impuesto sobre bienes personales. El ajuste de las restricciones de compra de Shanghái implica tres tipos de grupos no residentes en Shanghái: 1) No residentes de Shanghái que han pagado impuesto sobre la seguridad social o impuesto sobre la renta individual durante 12 meses consecutivos, y el número de viviendas que se pueden comprar en el anillo exterior ha aumentado de 0 a 1; 2) Los residentes no residentes de Shanghái que hayan pagado impuesto sobre la seguridad social o impuesto sobre la renta individual durante 36 meses consecutivos aumentarán el número de viviendas que pueden comprarse en el anillo exterior de 1 a 2; 3) Si el permiso de residencia para no residentes en Shanghái sin certificados de seguridad social o impuestos individuales ha aumentado de 0 a 1 en la ciudad, el número de viviendas que pueden comprar en la ciudad ha aumentado de 0 a 1. Esta vez, Shanghái también ha incrementado la cantidad máxima del préstamo del fondo de previsión, permitiendo que los residentes que hayan liquidado el préstamo puedan solicitar de nuevo un préstamo para el fondo de previsión, y el importe máximo del préstamo del fondo de previsión para dos grupos de hogares con muchos hijos puede incrementarse en un 20%. Además, la vivienda compartida de los niños de Shanghái con sus padres y abuelos antes de que sean adultos no se incluye en la determinación del número de unidades fiscales sobre bienes inmuebles de sus familias adultas.

La estructura de oferta y demanda de viviendas en algunas ciudades líderes ha cambiado positivamente, y las políticas podrían acelerar la estabilización de los precios locales de la vivienda. Recientemente, el ciclo de cotización de viviendas de segunda mano en Pekín, Shanghái y otras ciudades líderes está cayendo gradualmente hasta alcanzar el rango histórico de estabilización de precios de la vivienda, y el principal factor es la continua caída en las cotizaciones causada por la disminución de nuevas propiedades y el aumento de las retiradas, más que por el aumento a corto plazo del volumen de transacciones impulsado por las políticas o que indique que la eliminación de su inventario social está llegando a su fin, y los precios de la vivienda tienen una base para estabilizarse. Además, los esfuerzos continuos de la parte política podrían acelerar el proceso de estabilización de los precios locales de la vivienda, incluyendo, pero no limitándose a, medidas que enfrentan directamente problemas de inventario, como la re-mención de la “despoblación” en la Conferencia Central de Trabajo Económico y el piloto piloto de recogida y almacenamiento de viviendas de segunda mano en Shanghái, así como medidas para aumentar la demanda como el ajuste de restricciones de compra en Pekín, el impuesto sobre el valor añadido de transacciones de viviendas de segunda mano y los incentivos fiscales individuales, y el ajuste de restricciones de compra de Shanghái. Estimamos que Pekín y Shanghái contribuyen con el 30% de las transacciones de viviendas de segunda mano del país y el 10% de las nuevas viviendas, y la estabilización de los precios de la vivienda en las principales ciudades ayudará a estabilizar el mercado básico del mercado nacional de la vivienda.

Presta atención a las oportunidades de inversión en el sector inmobiliario. Si aumenta la certeza de la estabilización de los precios locales de la vivienda, el sector inmobiliario podría pasar gradualmente del juego de política impulsiva desde principios de enero al mercado beta bajo la cooperación de los fundamentales, y existen tres tipos de ideas de inversión dependiendo del grado de sesgo del viento inversor: 1) asignar objetivos estables con características beta evidentes; 2) Definir objetivos de crecimiento estructural para el desarrollo inmobiliario; 3) Algunas empresas privadas han vuelto a la “mesa de cartas” y han logrado una considerable revalorización bajo valoraciones sobrevaloradas.

Riesgo

el inventario local de viviendas de segunda mano aumentó debido a choques exógenos; El volumen de nuevos terrenos residenciales aumentó más de lo esperado.

Figura 1: El proceso de ajuste de las políticas inmobiliarias principales en ciudades de ultra alta energía

Fuente: Página web oficial del gobierno, Departamento de Investigación del CICC

Figura 2: Comparación antes y después del ajuste de la política de restricción de compra de Shanghái

Fuente: Página web oficial del gobierno, Departamento de Investigación del CICC

Figura 3: Tendencia de precios de venta de viviendas de segunda mano de alta frecuencia en ciudades clave

Fuente: Shell y otros intermediarios, Departamento de Investigación del CICC

Figura 4: Ratio dinámico precio-libro y ratio dinámico precio-beneficio de las empresas inmobiliarias de A-Share

Nota: A fecha de 25 de febrero de 2026

Fuente: Anuncio de la empresa, Wind, Departamento de Investigación de CICC

Figura 5: Ratio dinámico precio-libro y ratio dinámico precio-beneficio de las empresas inmobiliarias de Hong Kong

Nota: A fecha de 25 de febrero de 2026

Fuente: Anuncio de la empresa, Wind, Departamento de Investigación de CICC

(Fuente del artículo: People’s Financial News)