La crise de l'accessibilité pousse à des réductions de prix sans précédent sur le marché immobilier, selon Realtor.com

La crise de l’accessibilité au logement oblige les constructeurs à faire quelque chose qu’ils ont presque rarement fait : réduire plus agressivement les prix des nouvelles maisons que les propriétaires ne le font pour leurs biens sur le marché. C’est une première dans le marché immobilier récent, selon un rapport de Realtor.com publié jeudi.

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« Le marché immobilier actuel est profondément enraciné dans une crise d’accessibilité, laissant de nombreuses familles américaines moyennes se sentir exclues de la promesse traditionnelle de mobilité ascendante et de propriété immobilière », a déclaré Stuart Miller, PDG du constructeur de maisons Fortune 500 Lennar, lors d’une conférence sur les résultats de décembre. Le prix de vente moyen de Lennar a chuté de 10 % d’une année sur l’autre pour atteindre 386 000 $ au quatrième trimestre 2025, selon son rapport financier.

Au cours du quatrième trimestre 2025, près de 20 % des nouvelles maisons ont fait l’objet d’une réduction de prix, selon le rapport de Realtor.com, et les réductions de prix des maisons existantes s’élèvent à environ 18 %. Ce changement suggère que nous entrons dans un marché d’acheteurs, indique Realtor.com, alors que les prix des maisons baissent.

« La construction neuve a été l’une des parties les plus stables du marché immobilier ces dernières années, mais les constructeurs répondent clairement aux pressions actuelles d’accessibilité et à l’augmentation des stocks de maisons existantes », a déclaré Danielle Hale, économiste en chef de Realtor.com, dans un communiqué.

L’accessibilité restera tendue malgré cette activité. Les taux hypothécaires tournent encore autour de 6 %, bien plus élevés que les taux inférieurs à 3 % dont bénéficiaient les acheteurs pendant la pandémie. En considérant le prix médian d’une maison aux États-Unis d’environ 400 000 $, les acheteurs potentiels devraient débourser 80 000 $ pour un acompte. Et la plupart des Américains n’ont même pas un compte d’urgence de 1 000 $ d’économisé, ce qui rendrait un acompte totalement hors de portée.

Mais pour ceux qui sont financièrement prêts à acheter une maison, les réductions sur la construction neuve peuvent être une bonne nouvelle.

« Ce que nous voyons, c’est un marché où la construction neuve unifamiliale comble un déficit d’accessibilité que les maisons de revente ne peuvent de plus en plus pas », a déclaré Joel Berner, économiste principal de Realtor.com, dans un communiqué.

Les incitations passées face aux remises d’aujourd’hui

L’automne 2023 a marqué le début d’un gel profond du marché immobilier, avec des ventes de maisons existantes au plus bas depuis la Grande Dépression, alors que les taux hypothécaires atteignaient un pic à 8 %. À l’époque, les constructeurs de maisons s’appuyaient sur des incitations telles que des rachats de taux, des crédits sur les frais de clôture et des améliorations gratuites.

À cette époque, Devyn Bachman, vice-présidente principale de la recherche chez John Burns Research and Consulting, déclarait que ces incitations étaient le « principal » moteur de la hausse des ventes de maisons neuves.

« ‘Incitation’ n’est qu’un mot sophistiqué pour réduction, et ce que nous voyons de ce côté-là, c’est que c’est ce qui crée un avantage concurrentiel pour le marché des maisons neuves », a-t-elle expliqué à Fortune en 2023. La réduction du taux hypothécaire, terme de l’industrie pour les taux hypothécaires à prix réduit, est l’incitation la plus « désirée et la plus efficace » offerte sur le marché des maisons neuves aujourd’hui, a-t-elle ajouté.

De plus, les vendeurs indépendants de maisons existantes ne pouvaient pas rivaliser avec ces types d’incitations généralement offertes par de grands constructeurs comme Lennar et Toll Brothers, a déclaré Erin Sykes, économiste en chef de la société de courtage immobilier résidentiel Nest Seekers International, à Fortune à l’époque.

Mais maintenant, les constructeurs de maisons neuves sont contraints d’offrir des remises directes pour rester compétitifs et attirer les acheteurs.

« Les constructeurs sont conscients des problèmes d’accessibilité auxquels font face les gens partout dans le pays, et ils y répondent », a écrit Berner dans un rapport de l’Association nationale des agents immobiliers d’août.

Où apparaissent les réductions

Alors que les remises deviennent relativement courantes (une maison neuve sur cinq a été réduite en Q4 2025), elles ne sont pas réparties uniformément à travers le pays.

Les réductions de prix sont généralement concentrées dans le Sud et l’Ouest, selon Realtor.com, où une grande partie de la nouvelle construction a été regroupée ces dernières années. Les États dont la part globale de nouvelles maisons en réduction de prix dépasse la moyenne nationale sont relativement répartis à l’échelle nationale : Nevada (près de 25 %), Indiana (23,3 %), Caroline du Sud (21,6 %), Minnesota (21,6 %), Caroline du Nord (21,3 %), New Jersey (près de 20 %), et Texas (19 %).

Par ailleurs, « les nouvelles constructions dans le Nord-Est et le Midwest sont beaucoup plus des produits de luxe et beaucoup plus difficiles à trouver », selon Realtor.com.

Un marché de condos inversé

Une exception à la tendance des nouvelles constructions face à des baisses de prix concerne les condos et les maisons en rangée. Au quatrième trimestre 2025, le prix médian de listing pour les condos et maisons en rangée neuves était en réalité plus élevé que pour les maisons individuelles neuves.

Près de 10 % de tous les condos neufs à vendre aux États-Unis se trouvent à New York ou à Miami, où les prix médians de listing dépassent 1 million de dollars. Pendant ce temps, la construction de maisons individuelles neuves est concentrée dans des marchés plus abordables comme Houston, Dallas, San Antonio, Atlanta et Phoenix, où les prix sont plus proches du médian national.

« Plus de condos neufs peuvent cibler les acheteurs de luxe, tandis que beaucoup de nouvelles maisons individuelles sont conçues pour les acheteurs débutants », explique le rapport de Realtor.com. « Il se peut aussi que les maisons individuelles existantes conservent mieux leur valeur que les maisons en rangée. »

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