Les meilleures SCPI pour les investisseurs en revenu : Realty Income et NNN REIT comparés

Lorsqu’il s’agit de rechercher les meilleures sociétés d’investissement immobilier (REITs) pour un revenu fiable, le secteur du commerce de détail est souvent négligé en raison de préoccupations passées. Cependant, les performances récentes montrent que ces craintes étaient en grande partie exagérées. Pour les investisseurs axés sur le revenu, deux opportunités remarquables émergent dans ce domaine : des entreprises qui génèrent des flux de trésorerie importants à partir de milliers de propriétés louées à des détaillants à l’échelle nationale.

Les REITs offrent une structure fiscale attrayante qui les oblige à distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires. Ils y parviennent en acquérant et en gérant divers types de propriétés — retail, industriel, bureaux — puis en les louant à des locataires et en percevant les loyers. Le secteur du commerce de détail a historiquement suscité des inquiétudes lors des ralentissements économiques, notamment lorsque l’expansion du commerce en ligne menaçait les magasins physiques pendant la pandémie de COVID-19. De plus, la hausse des taux d’intérêt en 2022-2023 a exercé une pression sur le secteur, car des coûts d’emprunt plus élevés réduisent la capacité d’achat pour les acquisitions immobilières.

Malgré ces vents contraires, de nombreux REITs ont réussi à traverser ces défis récents et ont retrouvé leur pleine santé. Au cours des neuf premiers mois de 2025, les REITs axés sur le commerce de détail ont enregistré un rendement moyen de 6,9 %, selon la National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit). Pour les investisseurs cherchant les meilleures REITs dans lesquelles investir en ce moment, deux leaders méritent une attention sérieuse.

Pourquoi le REIT NNN se distingue dans le secteur du commerce de détail

Le REIT NNN possède environ 3 700 propriétés louées à des détaillants couvrant des magasins de proximité, des services automobiles, des restaurants et des lieux de divertissement. La société démontre de solides capacités de gestion des locataires, avec un taux d’occupation de 97,5 % au troisième trimestre.

Sur le plan de la performance financière, le fonds de roulement ajusté (AFFO) par action trimestriel est passé de 0,84 $ à 0,86 $, une métrique qui mesure la trésorerie disponible pour la distribution de dividendes. La direction prévoit que l’AFFO annuel atteindra entre 3,41 $ et 3,45 $ par action, assurant une couverture solide pour des paiements de dividendes élevés.

Le historique de dividendes de NNN REIT s’étend sur 36 années consécutives d’augmentation, la dernière hausse ayant porté le paiement d’août à 0,60 $ par action, soit une augmentation de 3,4 %. Le rendement actuel du dividende s’élève à 5,9 %. Peut-être plus important encore, la taille relativement plus modeste de l’entreprise par rapport à ses concurrents plus grands permet à de nouveaux investissements immobiliers d’avoir un impact significatif sur la croissance. Cela positionne NNN REIT comme un choix attrayant parmi les meilleures REITs pour ceux qui recherchent une appréciation du capital significative en plus du revenu.

La force de Realty Income : échelle et stabilité dans le commerce de détail

Realty Income gère un portefeuille nettement plus vaste de plus de 15 540 propriétés, dont environ 80 % des revenus locatifs annuels proviennent de locataires du secteur du commerce de détail. La composition du portefeuille inclut des épiceries (près de 11 %), des magasins de proximité (10 %), des détaillants en amélioration de l’habitat et des opérateurs de magasins à dollar. Parmi ses plus grands locataires figurent Dollar General, Walgreens, Home Depot et Walmart.

L’entreprise maintient un taux d’occupation de 98,7 % et a renouvelé ses baux à des taux de location supérieurs de 3,5 %, témoignant d’une gestion immobilière saine dans un environnement concurrentiel. Les fonds de roulement ajustés ont augmenté de 2,9 % d’une année sur l’autre, atteignant 1,09 $ par action diluée.

Le dividende de Realty Income représente peut-être sa caractéristique la plus impressionnante : le conseil d’administration a augmenté ses distributions trimestrielles depuis plus de trente ans, depuis l’introduction en bourse en 1994. Versé mensuellement, le dividende bénéficie généralement de plusieurs augmentations chaque année. Récemment, Realty Income a augmenté son paiement mensuel par action en octobre, passant de 0,269 $ à 0,2695 $. La projection pour 2025 indique un AFFO par action compris entre 4,25 $ et 4,27 $, couvrant confortablement le dividende annuel de 3,23 $. L’action offre actuellement un rendement en dividendes de 5,7 %.

Cependant, la taille considérable de Realty Income peut constituer une limite : l’acquisition de propriétés supplémentaires, qui pourraient constituer des moteurs de croissance significatifs, devient de plus en plus difficile lorsque l’on possède déjà plus de 15 000 propriétés. Les investisseurs doivent s’attendre à une croissance régulière et mesurée plutôt qu’à une expansion spectaculaire.

Comment choisir : équilibrer croissance et diversification

Choisir parmi les meilleures REITs pour investir nécessite de peser plusieurs considérations. Les deux sociétés ont démontré leur capacité à prospérer dans des environnements de commerce de détail difficiles en se concentrant sur des catégories résilientes — moins vulnérables aux cycles économiques. Chacune affiche une histoire de dividendes impressionnante de plus de 30 ans avec des augmentations annuelles régulières, et toutes deux offrent des rendements en dividendes comparables autour de 5,7-5,9 %.

La différence fondamentale réside dans leur approche d’investissement. Realty Income représente le géant établi et diversifié : plus de stabilité, une exposition sectorielle plus large, une performance à long terme éprouvée. NNN REIT incarne une stratégie plus ciblée, concentrée sur le commerce de détail américain, avec un potentiel de croissance tangible à mesure que le portefeuille s’élargit.

Pour les investisseurs privilégiant la stabilité et la prévisibilité, Realty Income offre une formule éprouvée, affinée sur trois décennies. Pour ceux qui sont à l’aise avec une diversification moindre en échange d’un potentiel de croissance significatif, l’approche concentrée de NNN REIT dans le secteur du commerce de détail présente une opportunité séduisante.

Lors de l’évaluation des meilleures REITs pour votre portefeuille, considérez votre tolérance personnelle à la volatilité de la croissance versus votre préférence pour la prévisibilité établie. Les deux sociétés ont démontré leur capacité à naviguer dans l’incertitude économique tout en récompensant leurs actionnaires par des flux de revenus en augmentation régulière.