Stabiliser, restructurer, répéter : le prochain acte pour le secteur immobilier chinois

(MENAFN- Trend News Agency) BAKU, Azerbaïdjan, 25 février. Le secteur immobilier chinois est entré dans une phase prolongée de correction, avec des données de novembre 2025 à février 2026 confirmant que la tendance baissière ne fait que s’accentuer dans certains domaines. Parallèlement, le gouvernement indique de plus en plus son intention de s’éloigner du modèle de croissance précédent pour le secteur, en le dirigeant vers un cadre structurel potentiellement nouveau.

Selon le Bureau national des statistiques (NBS), les prix des logements neufs dans 70 grandes villes ont diminué de 2,4 % en glissement annuel en novembre, suivis d’une baisse de 2,7 % en décembre, et d’une diminution de 3,1 % en janvier 2026. La baisse de janvier a marqué la plus forte chute depuis juin de l’année précédente. Sur une base mensuelle, la baisse est restée constante à -0,4 % pendant trois mois consécutifs.

Même dans les villes de premier rang — Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen — la dynamique reste modérée. En janvier, les prix des nouvelles maisons y ont diminué de 0,3 % par rapport au mois précédent et de 2,1 % en glissement annuel. Shanghai reste une exception, affichant une croissance annuelle de 4,2 %, bien que le rythme ralentisse. Le marché secondaire subit une pression plus forte : à Pékin, les prix des logements existants ont chuté jusqu’à 8,5 % en glissement annuel, et à Guangzhou, de 7,8 %.

Les investissements immobiliers ont diminué de 17,2 % en 2025, totalisant 8,28 trillions de yuans. La superficie totale des logements vendus a chuté de 8,7 %. En décembre, les ventes de nouvelles maisons ont connu une baisse de 15 à 23 % dans certains segments. Les analystes de S&P Global Ratings prévoient une nouvelle baisse de 10 à 14 % des ventes de logements primaires en 2026, avec une chute des prix de 2 à 4 %. D’autres estimations suggèrent une baisse supplémentaire de 2 à 3 %.

Derrière ces chiffres secs, une transformation plus profonde se dessine. Les autorités s’éloignent progressivement du paradigme précédent de relance par le crédit massif aux promoteurs. La politique stricte des « trois lignes rouges » a été en grande partie assouplie, mais au lieu de revenir aux schémas antérieurs, un « nouveau modèle de développement » est en train d’être introduit.

Ses éléments clés sont relativement simples.

Premièrement, le mécanisme de la « liste blanche ». Les banques prêtent non pas aux entreprises dans leur ensemble, mais à des projets spécifiques figurant sur des listes approuvées. La priorité est donnée à la finalisation des projets déjà payés par les acheteurs. Cela réduit les risques sociaux et renforce la confiance des consommateurs.

Deuxièmement, l’achat par l’État de logements invendus. Les autorités locales, via des entreprises publiques, achètent des appartements auprès de promoteurs privés pour les convertir en logements sociaux et locatifs. Cette approche offre à la fois un soutien en liquidités aux promoteurs et répond au besoin d’accroître l’offre de logements abordables.

Au niveau des entreprises, la situation reste inégale. Les ventes contractées des 100 plus grands promoteurs ont chuté d’environ 27 % en janvier 2026 par rapport à l’année précédente. Les pertes totales prévues pour le secteur en 2025 dépassent 240 milliards de yuans. Les acteurs privés continuent de restructurer leur dette. China Vanke prévoit une perte d’environ 82 milliards de yuans et reste sous pression avec des obligations dépassant 50 milliards de dollars, bien qu’elle ait évité formellement la faillite. Country Garden a terminé la restructuration de sa dette offshore et poursuit ses opérations malgré une forte baisse des ventes. Evergrande est en liquidation.

Parallèlement, les promoteurs publics et quasi-publics — Poly Developments, China Overseas Land & Investment, China Resources Land, et d’autres — montrent une plus grande résilience, en se concentrant sur des projets dans les grandes villes et dans le segment des logements rénovés.

L’importance économique de ces évolutions est difficile à surestimer. Environ 70 % de l’épargne des ménages chinois est investie dans l’immobilier. La baisse des prix crée un « effet de richesse négatif » : les consommateurs deviennent plus prudents dans leurs dépenses. Les budgets régionaux sont également sous pression, car jusqu’à 40 % de leurs revenus provenaient auparavant des ventes de terrains aux promoteurs. La slowdown des transactions foncières crée des déficits fiscaux nécessitant de nouveaux mécanismes d’équilibre.

Néanmoins, février a apporté les premiers signes d’une stabilisation de l’activité dans les villes de premier rang. À Pékin, le nombre de transactions sur le marché secondaire a augmenté de 15 % par rapport au mois précédent ; à Shanghai, elles ont augmenté de 26,7 % en glissement annuel. Le marché secondaire représente désormais environ 65 % du volume total des transactions. Bien qu’il soit encore trop tôt pour parler d’un retournement, la croissance de l’activité transactionnelle indique une adaptation progressive des acheteurs au nouveau contexte de prix.

Les opportunités positives potentielles sont précisément liées à cette phase de restructuration. La réduction de l’offre excédentaire, un passage vers une construction plus équilibrée, et l’expansion des segments de logements abordables et locatifs pourraient former une demande plus durable. La concentration du marché autour d’acteurs financièrement stables réduit les risques systémiques. Pour les ménages, la baisse des prix améliore l’accessibilité au logement dans les grandes villes.

L’année 2026 ne devrait pas voir une reprise rapide du marché immobilier chinois. Au lieu de cela, elle pourrait évoluer vers une phase de stabilisation, caractérisée par des corrections continues des prix et une stabilisation progressive des volumes de transactions.

La question clé reste : quelle trajectoire le marché suivra-t-il ? Une possibilité est une ajustement prolongé et modéré, avec une réduction progressive des stocks et un renforcement de la confiance des consommateurs. Alternativement, le secteur pourrait passer plus rapidement à un nouveau modèle, dans lequel l’immobilier joue un rôle moins dominant mais plus durable dans l’économie globale.

Pour l’instant, le marché est encore en quête d’un équilibre. Le résultat final dépendra en grande partie d’un mélange d’attentes des consommateurs, de la discipline financière des promoteurs et de l’efficacité des futures mesures réglementaires. Bien que la transformation structurelle soit encore en cours, il est prématuré de tirer des conclusions définitives. Cependant, c’est précisément à ce moment que se posent les paramètres fondamentaux pour la prochaine phase du plus grand marché immobilier mondial.