Je regarde depuis un moment ce qui s'est passé avec les prévisions du marché immobilier à Las Vegas pour 2023, et honnêtement c'est une étude de cas assez intéressante sur la rapidité avec laquelle les choses peuvent changer. Donc, vous aviez ce marché qui était absolument en feu — la zone métropolitaine croissait à une vitesse folle avec près de 20 % d'augmentation de la population au cours de la dernière décennie. Mais ensuite, 2023 est arrivée et tout a commencé à changer.

Le changement a été assez spectaculaire si vous y prêtiez attention. Début 2023, Las Vegas est passé d'un paradis pour les vendeurs à ce qu'on pourrait appeler un marché d'acheteurs. Les données de Redfin montraient qu'en septembre 2022, c'était en fait le deuxième marché le plus en refroidissement du pays, ce qui était fou étant donné à quel point il avait été chaud. Pendant ce temps, Seattle occupait la première place pour le refroidissement.

Ce qui a attiré mon attention, c'était l'évolution des prix. Les prix médians des maisons individuelles ont chuté à environ 495 000 $ en mai 2023, en baisse d'environ 5,7 % d'une année sur l'autre. Plus de vendeurs ont aussi commencé à baisser leurs prix — 23,3 % des annonces ont subi des réductions ce mois-là. Et voici le coup de théâtre : seulement 26,5 % des maisons se vendaient au-dessus du prix demandé en mai 2023, contre 58,7 % juste un peu plus d’un an auparavant, en avril 2022. C’est le genre de changement qui indique que toute la dynamique avait basculé.

L'inventaire était une autre histoire. Malgré tout ce refroidissement, il n’y avait toujours pas assez de maisons sur le marché. L’inventaire de maisons individuelles était juste au-dessus de 6 500 unités en mai 2023, en baisse de 3,28 % par rapport à l’année précédente. Donc, les acheteurs avaient moins d’options même si les prix diminuaient.

Ce qui était intéressant dans les prévisions du marché immobilier à Las Vegas pour 2023, c’était que la plupart des analystes s’attendaient à ce que les maisons restent plus longtemps sur le marché. La durée médiane sur le marché a atteint 46 jours en mai 2023 — pratiquement le double du minimum post-pandémique de 23 jours, un an plus tôt. On se rapproche des normes d’avant la pandémie, qui tournaient autour de 49 jours.

L’indice S&P/Case-Shiller pour la région racontait aussi cette histoire. Il était à 270,45 en avril 2023, en baisse de 6,78 % d’une année sur l’autre par rapport au sommet de 300,05 en juillet 2022. Donc oui, les prix avaient considérablement diminué, principalement parce que les taux hypothécaires montaient et que le budget des gens était comprimé par l’inflation.

Pour les acheteurs, il y avait en fait une certaine opportunité si vous pouviez trouver la bonne propriété. Les prix se modéraient et vous pouviez potentiellement négocier de meilleures affaires. Pour les vendeurs, cependant, c’était de plus en plus difficile — il fallait fixer un prix compétitif et vraiment faire en sorte que votre propriété se distingue. Le marché revenait essentiellement à quelque chose de plus équilibré après des années où il était fortement orienté vers les vendeurs.

La partie folle, c’est qu’en dépit de tout ce refroidissement, Las Vegas restait l’une des principales destinations de migration dans le pays. Les gens voulaient s’y installer même si le marché en plein essor se refroidissait. Cette demande sous-jacente a probablement empêché une chute totale.