Krisis keterjangkauan sedang mendorong pemotongan harga yang belum pernah terjadi sebelumnya di pasar perumahan, kata Realtor.com

Krisis keterjangkauan perumahan memaksa pembangun rumah melakukan sesuatu yang hampir tidak pernah mereka lakukan: memotong harga rumah baru secara lebih agresif daripada harga rumah yang dijual oleh pemilik rumah di pasar. Ini adalah pertama kalinya dalam sejarah pasar perumahan baru-baru ini, menurut laporan Realtor.com yang dirilis Kamis.

Video yang Disarankan

“Pasar perumahan saat ini terjebak dalam krisis keterjangkauan, meninggalkan banyak keluarga Amerika biasa merasa terpinggirkan dari janji tradisional tentang mobilitas ke atas dan kepemilikan rumah,” kata Stuart Miller, CEO pembangun rumah Fortune 500 Lennar, dalam panggilan pendapatan Desember. Harga jual rata-rata Lennar turun 10% dari tahun ke tahun menjadi $386.000 di kuartal keempat 2025, menurut laporan pendapatannya.

Selama kuartal keempat 2025, hampir 20% rumah baru mengalami pemotongan harga, menurut laporan Realtor.com, dan pengurangan harga rumah yang sudah ada tertinggal sekitar 18%. Perubahan ini menunjukkan kita sedang memasuki pasar pembeli, kata Realtor.com, karena harga rumah turun.

“Pembangunan baru telah menjadi salah satu bagian paling stabil dari pasar perumahan selama beberapa tahun terakhir, tetapi pembangun jelas merespons tekanan keterjangkauan saat ini dan tingkat inventaris rumah yang lebih tinggi,” kata kepala ekonom Realtor.com, Danielle Hale, dalam sebuah pernyataan.

Keterjangkauan akan tetap terbebani meskipun ada aktivitas ini. Tingkat hipotek masih berkisar sekitar 6%, jauh lebih tinggi daripada tingkat di bawah 3% yang dinikmati pembeli rumah selama pandemi. Mengingat harga rumah median di AS sekitar $400.000, calon pembeli rumah harus mengeluarkan $80.000 untuk uang muka. Dan sebagian besar orang Amerika tidak memiliki dana darurat bahkan sebesar $1.000, yang berarti uang muka sama sekali tidak mungkin dilakukan.

Namun bagi mereka yang secara finansial siap membeli rumah, diskon pada pembangunan baru mungkin menjadi kabar baik.

“Apa yang kita lihat adalah pasar di mana pembangunan rumah tunggal baru mengisi kesenjangan keterjangkauan yang semakin tidak dapat dipenuhi oleh rumah bekas,” kata ekonom senior Realtor.com, Joel Berner, dalam sebuah pernyataan.

Insentif Masa Lalu Hingga Diskon Saat Ini

Musim gugur 2023 menandai dimulainya pembekuan pasar perumahan yang dalam, dengan penjualan rumah yang sudah ada mencapai level terendah selama Depresi Besar di tengah tingkat hipotek yang mencapai puncaknya di 8%. Pada saat itu, pembangun rumah mengandalkan insentif seperti penurunan suku bunga, kredit biaya penutupan, dan upgrade gratis.

Pada saat itu, Devyn Bachman, wakil presiden senior riset di John Burns Research and Consulting, mengatakan bahwa insentif-insentif ini adalah “penggerak utama” untuk peningkatan angka penjualan rumah baru.

“‘Insentif’ hanyalah kata mewah untuk diskon, dan apa yang kita lihat saat ini adalah bahwa itu yang menciptakan keunggulan kompetitif untuk pasar rumah baru,” katanya kepada Fortune pada 2023. Penurunan suku bunga hipotek, istilah industri untuk suku bunga hipotek yang didiskon, adalah insentif yang paling “diinginkan dan paling efektif” yang ditawarkan di pasar rumah baru saat ini, tambahnya.

Selain itu, penjual independen rumah yang sudah ada tidak bisa menandingi insentif tersebut yang biasanya ditawarkan oleh pembangun besar seperti Lennar dan Toll Brothers, kata Erin Sykes, kepala ekonom di perusahaan broker properti residensial Nest Seekers International, kepada Fortune saat itu.

Namun sekarang, pembangun rumah baru dipaksa menawarkan diskon langsung untuk tetap kompetitif dan menarik minat pembeli rumah.

“Pembangun sadar akan masalah keterjangkauan yang dihadapi orang di seluruh negeri, dan mereka merespons,” tulis Berner dalam laporan Asosiasi Realtor Nasional Agustus.

Di Mana Diskon Muncul

Meskipun diskon menjadi cukup umum (satu dari lima rumah baru didiskon di kuartal keempat 2025), mereka tidak tersebar merata di seluruh negeri.

Pengurangan harga umumnya terkonsentrasi di Selatan dan Barat, menurut Realtor.com, di mana sebagian besar pembangunan baru di negara ini terkonsentrasi dalam beberapa tahun terakhir. Negara bagian yang memiliki bagian rumah baru yang didiskon melebihi rata-rata nasional cukup merata secara nasional, meskipun: Nevada (hampir 25%), Indiana (23,3%), South Carolina (21,6%), Minnesota (21,6%), North Carolina (21,3%), New Jersey (hampir 20%), dan Texas (19%).

Sementara itu, “pembangunan baru di Timur Laut dan Midwest jauh lebih merupakan produk mewah dan jauh lebih sulit didapat,” menurut Realtor.com.

Pasar Kondominium yang Terbalik

Pengecualian dari tren rumah baru yang mengalami penurunan harga adalah kondominium dan rumah kota. Selama kuartal keempat 2025, harga listing median untuk kondominium dan rumah kota yang baru dibangun sebenarnya lebih tinggi daripada rumah tunggal baru.

Hampir 10% dari semua kondominium baru yang dijual di AS berada di New York City atau Miami, di mana harga listing median melebihi $1 juta. Sementara itu, pembangunan rumah tunggal baru terkonsentrasi di pasar yang lebih terjangkau seperti Houston, Dallas, San Antonio, Atlanta, dan Phoenix, di mana harga lebih dekat dengan median nasional.

“Lebih banyak kondominium baru mungkin menargetkan pembeli mewah, sementara banyak rumah tunggal baru dirancang untuk pembeli tingkat pemula,” jelas laporan Realtor.com. “Mungkin juga rumah tunggal yang sudah ada mempertahankan nilainya lebih baik daripada rumah yang terikat.”