REIT Terbaik untuk Investor Pendapatan: Realty Income dan NNN REIT Dibandingkan

Ketika mencari REIT terbaik untuk investasi demi penghasilan yang andal, sektor ritel sering kali diabaikan karena kekhawatiran masa lalu. Namun, kinerja terbaru menunjukkan kekhawatiran tersebut sebagian besar berlebihan. Bagi investor yang fokus pada pendapatan, dua peluang unggulan muncul di bidang ini: perusahaan yang menghasilkan arus kas besar dari ribuan properti yang disewa kepada pengecer di seluruh negeri.

REIT menawarkan struktur pajak yang menarik yang mengharuskan mereka mendistribusikan setidaknya 90% dari penghasilan kena pajak kepada pemegang saham sebagai dividen. Mereka melakukannya dengan mengakuisisi dan mengelola berbagai jenis properti—ritel, industri, kantor—kemudian menyewakannya kepada penyewa dan mengumpulkan pembayaran sewa. Segmen ritel secara historis menimbulkan kekhawatiran selama masa resesi ekonomi, terutama ketika ekspansi e-commerce mengancam toko fisik selama pandemi COVID-19. Selain itu, kenaikan suku bunga pada 2022-2023 memberi tekanan pada sektor ini, karena biaya pinjaman yang lebih tinggi mengurangi daya beli untuk akuisisi properti.

Meskipun menghadapi tantangan ini, banyak REIT berhasil melewati masa sulit dan pulih sepenuhnya. Selama sembilan bulan pertama tahun 2025, REIT yang berfokus pada ritel memberikan rata-rata pengembalian sebesar 6,9%, menurut Asosiasi Nasional Investasi Properti (Nareit). Bagi investor yang menilai REIT terbaik untuk diinvestasikan saat ini, dua pemimpin layak dipertimbangkan secara serius.

Mengapa REIT NNN Menonjol di Sektor Ritel

REIT NNN beroperasi dengan sekitar 3.700 properti yang disewa kepada pengecer yang meliputi toko convenience, layanan otomotif, restoran, dan tempat hiburan. Perusahaan menunjukkan kemampuan manajemen penyewa yang kuat, mempertahankan tingkat hunian sebesar 97,5% di kuartal ketiga.

Dari segi kinerja keuangan, dana operasi yang disesuaikan (AFFO) per saham kuartalan meningkat dari $0,84 menjadi $0,86—metrik yang mengukur kas yang tersedia untuk distribusi dividen. Manajemen memproyeksikan AFFO tahun penuh akan mencapai $3,41 hingga $3,45 per saham, memberikan cakupan yang solid untuk pembayaran dividen yang tinggi.

Rekor dividen REIT NNN mencakup 36 tahun berturut-turut meningkat, dengan kenaikan terbaru pada pembayaran Agustus menjadi $0,60 per saham, naik 3,4%. Hasil dividen saat ini sebesar 5,9%. Yang paling penting, jejak kecil perusahaan dibandingkan pesaing yang lebih besar memungkinkan investasi properti baru untuk secara signifikan mempengaruhi jalur pertumbuhan. Ini menjadikan NNN REIT pilihan menarik di antara REIT terbaik untuk diinvestasikan bagi mereka yang menginginkan apresiasi modal yang berarti selain pendapatan.

Kekuatan Realty Income: Skala dan Stabilitas di Sektor Ritel

Realty Income mengelola portofolio yang jauh lebih besar, lebih dari 15.540 properti, dengan sekitar 80% dari pendapatan sewa tahunan berasal dari penyewa ritel. Komposisi portofolio meliputi toko bahan makanan (hampir 11%), toko convenience (10%), pengecer perbaikan rumah, dan operator toko dolar. Penyewa terbesar termasuk Dollar General, Walgreens, Home Depot, dan Walmart.

Perusahaan mempertahankan tingkat hunian sebesar 98,7% dan berhasil memperbarui sewa dengan kenaikan tarif sewa sebesar 3,5%—bukti manajemen properti yang baik dalam lingkungan yang kompetitif. AFFO yang disesuaikan meningkat 2,9% dari tahun ke tahun menjadi $1,09 per saham terdilusi.

Dividen Realty Income mungkin menjadi fitur paling mengesankan: dewan telah meningkatkan distribusi secara kuartalan selama lebih dari tiga dekade sejak IPO perusahaan pada 1994. Dibayar bulanan, dividen ini biasanya mengalami beberapa kenaikan tahunan. Baru-baru ini, Realty Income menaikkan pembayaran bulanan per saham dari $0,269 menjadi $0,2695 pada Oktober. Manajemen memproyeksikan AFFO per saham tahun 2025 antara $4,25–$4,27, dengan nyaman menutupi dividen tahunan sebesar $3,23. Saham ini saat ini menawarkan hasil dividen sebesar 5,7%.

Namun, skala besar Realty Income juga menjadi batasan potensial: memperoleh properti tambahan yang menjadi pendorong pertumbuhan berarti semakin sulit ketika Anda sudah memiliki lebih dari 15.000 properti. Investor harus mengantisipasi pertumbuhan yang stabil dan terukur daripada ekspansi dramatis.

Cara Memilih: Menimbang Pertumbuhan vs. Diversifikasi

Memilih di antara REIT terbaik untuk diinvestasikan membutuhkan pertimbangan berbagai faktor. Kedua perusahaan telah menunjukkan kemampuan untuk bertahan di lingkungan ritel yang menantang dengan fokus pada kategori bisnis yang tahan banting—yang kurang rentan terhadap siklus ekonomi. Masing-masing memiliki sejarah dividen yang mengesankan lebih dari 30 tahun dengan kenaikan tahunan yang konsisten, dan keduanya menawarkan hasil dividen yang sebanding sekitar 5,7–5,9%.

Perbedaan mendasar terletak pada pendekatan investasi. Realty Income mewakili raksasa yang mapan dan terdiversifikasi: stabilitas lebih tinggi, eksposur sektor yang lebih luas, dan kinerja jangka panjang yang terbukti. NNN REIT mewujudkan strategi yang lebih fokus, berpusat pada ritel AS dengan ruang nyata untuk pertumbuhan seiring portofolio berkembang.

Bagi investor yang mengutamakan stabilitas dan prediktabilitas, Realty Income menawarkan formula yang telah teruji selama tiga dekade. Bagi mereka yang nyaman dengan diversifikasi yang lebih sedikit demi potensi pertumbuhan yang berarti, pendekatan terfokus NNN REIT di sektor ritel menawarkan peluang menarik.

Saat menilai REIT terbaik untuk diinvestasikan dalam portofolio Anda, pertimbangkan toleransi pribadi terhadap volatilitas pertumbuhan versus preferensi terhadap prediktabilitas yang sudah terbukti. Keduanya telah menunjukkan kemampuan untuk melewati ketidakpastian ekonomi sambil memberi penghargaan kepada pemegang saham dengan aliran pendapatan yang meningkat secara stabil.