12.3 triliun mitos properti akan segera runtuh, berapa lama lagi Australia dapat bertahan setelah menguras sektor riil?

Selama tiga puluh tahun properti di Australia, seperti pesta besar yang tak berujung, semua orang mengira rumah adalah mesin penarik uang yang tak pernah berhenti. Nilai totalnya telah menembus 12,3 triliun dolar Australia, angka ini jauh lebih besar dari PDB tahunan nasional, terlihat seperti negara yang sangat makmur. Namun, jika diperhatikan dengan seksama, tersembunyi banyak kekhawatiran yang membuat sesak napas.

Mengingat akhir 1990-an, saat pemerintah memperkenalkan kebijakan diskon pajak keuntungan modal sebesar 50%, awalnya untuk mendorong investasi, tetapi justru memicu ledakan pasar properti. Investor berbondong-bondong masuk, membeli rumah untuk disewakan dan bisa mengurangi bunga serta biaya perawatan dari pajak penghasilan pribadi. Mekanisme negatif ini, ditambah diskon pajak, menjadi alat penghindaran pajak yang sangat efektif. Dana mengalir deras, dan harga rumah mulai melambung dari level tahun 2000. Harga rumah median di Sydney kini mendekati 1,76 juta dolar Australia, dan keluarga biasa harus mengeluarkan hampir sembilan kali pendapatan tahunan mereka hanya untuk uang muka, beban yang sangat berat seperti membawa gunung di punggung.

Para muda-mudi paling merasakan dampaknya. Dulu, menabung beberapa tahun cukup untuk membeli rumah, sekarang uang muka saja bisa puluhan ribu dolar, banyak yang hanya bisa menatap rumah dari kejauhan dan mengeluh, lalu beralih menyiksa diri di pasar sewa. Tingkat kekosongan dan sewa di seluruh negeri turun ke sekitar 1,2%, di beberapa kota seperti Perth hampir mendekati nol, dan sewa yang dibayar sepertiga dari pendapatan bulanan langsung diserahkan ke pemilik, angka ini mencapai rekor tertinggi. Bayangkan para lulusan baru, gaji mereka belum banyak naik, tetapi sewa rumah seperti terus melonjak, apakah mimpi mereka sejak awal sudah kehilangan pijakan?

Kebijakan saat itu memperparah situasi, kini malah seperti pedang bermata dua. Mekanisme negatif membuat orang kaya semakin kaya, sementara orang biasa semakin tertinggal. Pembeli rumah pertama mendapatkan subsidi uang muka 5% dari pemerintah, tetapi subsidi ini justru menaikkan ambang masuk. Pengembang berusaha keras membangun rumah, tetapi proses perizinan lambat, tahun lalu hanya disetujui 174.000 rumah baru di seluruh negeri, jauh dari target 240.000, dan kekurangan total sudah mendekati 300.000 unit. Di lokasi konstruksi sepi, pengangguran pekerja bangunan mulai muncul, rantai industri ini saling terkait dan tidak ada yang bisa lolos.

Dana seharusnya digunakan untuk mendukung ekonomi riil, tetapi malah disedot ke properti. Pengeluaran riset dan pengembangan di Australia hanya 1,7% dari PDB, jauh di bawah rata-rata OECD, dengan kekurangan tahunan mencapai ratusan miliar dolar Australia. Perusahaan lebih suka menginvestasikan uang ke vila pinggiran untuk menghindari pajak, daripada berani mengembangkan teknologi baru. Pabrik baru jarang dibangun, perusahaan teknologi kesulitan mendapatkan pendanaan, dan lapangan kerja pun menyusut. Imigrasi selama beberapa tahun membawa lebih dari 1,3 juta orang, tenaga kerja bertambah, tetapi tekanan perumahan langsung meledak, menyebabkan penurunan pengunjung restoran dan pusat perbelanjaan, serta daya beli yang perlahan terkuras oleh utang.

Banyak keluarga menghabiskan setengah pendapatan mereka setiap bulan untuk membayar cicilan, setelah dompet terkuras, mereka tidak punya lagi kekuatan untuk berbelanja atau berinvestasi. Anak muda tersisih dari pasar properti, kesenjangan sosial semakin nyata. Ada yang menyewa seumur hidup, menabung uang muka menjadi mimpi yang tak terjangkau. Mitos properti mencapai titik ini, dan orang mulai bertanya: apakah ini benar kekayaan, atau gelembung yang menggadaikan masa depan?

Pesta properti ini berlangsung selama tiga puluh tahun, tetapi bahan bakarnya hampir habis, risiko kejatuhan keras sudah di depan mata. Angka 12 triliun yang terus membengkak tidak mampu menahan hukum matematika. Generasi muda terus tertinggal, garis keadilan sosial semakin mundur. Mungkin perubahan harus dimulai dari pengakuan masalah, semua orang perlu keberanian untuk menghadapi kenyataan, bukan terus bermimpi tentang keajaiban berikutnya.