Sedang mencari saham properti untuk dibeli akhir-akhir ini, dan dua nama terus muncul di feed saya: Realty Income dan NNN REIT. Keduanya adalah mesin dividen di ruang REIT ritel, yang jujur saja mengejutkan saya mengingat semua narasi pesimis tentang properti ritel selama beberapa tahun terakhir.

Izinkan saya uraikan apa yang saya lihat. Realty Income adalah kekuatan utama di sini—kita berbicara lebih dari 15.500 properti dengan sekitar 80% dari sewa berasal dari penyewa ritel. Dollar General, Walgreens, Home Depot, Walmart—ini adalah anchor yang solid. Tingkat hunian berada di 98,7%, yang cukup mengesankan, dan mereka memperbarui sewa dengan kenaikan 3,5%. AFFO mereka mencapai $1,09 per saham tahun-ke-tahun, dan dewan telah menaikkan dividen kuartalan selama lebih dari 30 tahun. Itu bukan sekadar omong kosong; mereka membuktikan dengan uang. Imbal hasil dividen saat ini adalah 5,7%.

Sekarang, NNN REIT lebih kecil—sekitar 3.700 properti—tapi itu sebenarnya menarik bagi saya. Lebih kecil berarti mereka masih bisa bergerak dengan akuisisi baru. Tingkat hunian mereka 97,5%, dan AFFO naik dari $0,84 menjadi $0,86. Mereka memiliki 36 tahun berturut-turut meningkatkan dividen, baru saja menaikkan pembayaran mereka sebesar 3,4%, dan hasilnya berada di 5,9%. Portofolio mereka lebih fokus pada toko convenience, layanan otomotif, dan restoran.

Ini yang terus saya pikirkan: ruang REIT ritel sebenarnya bertahan jauh lebih baik dari yang diperkirakan orang. Selama sembilan bulan pertama tahun 2025, REIT yang fokus pada ritel rata-rata menghasilkan pengembalian 6,9%. Itu bukan angka kecil. Kedua perusahaan ini berinvestasi di properti untuk bisnis yang tidak hancur oleh fluktuasi ekonomi—toko bahan makanan, rantai convenience, restoran cepat saji. Itulah logika saham properti yang sedang bekerja saat ini.

Tapi ada trade-off yang cukup jelas. Realty Income menawarkan stabilitas dan diversifikasi dalam skala besar, tapi ukuran itu membuat pertumbuhan eksplosif lebih sulit. NNN REIT punya lebih banyak ruang untuk berkembang, tapi kurang diversifikasi. Jujur saja, saya cenderung ke NNN REIT untuk potensi pertumbuhan, meskipun dengan cadangan yang lebih sedikit. Tapi jika Anda menginginkan aliran pendapatan yang lebih aman dan dapat diprediksi, Realty Income melakukan pekerjaan itu dengan baik.

Keduanya memiliki hasil yang serupa dan disiplin dividen yang terbukti. Pada akhirnya, tergantung apakah Anda ingin raksasa yang sudah mapan atau pemain yang lebih gesit. Bagaimanapun, jika Anda mencari saham properti untuk dibeli dengan pendapatan yang solid, kedua ini layak untuk ditelusuri lebih dalam.