Belakangan ini saya melihat data tentang harga properti di Vietnam, cukup menarik untuk diperhatikan. Rasio harga rumah terhadap pendapatan di Hanoi sudah melonjak ke 27,7 kali, level ini sudah menjadi yang tertinggi sejak 2016-2017, dan masih terus meningkat.

Sejujurnya, angka ini memang cukup mengkhawatirkan. Kemampuan pembayaran pembeli rumah secara jelas menurun, tetapi harga properti tidak berhenti naik. Logika di baliknya juga cukup jelas - pasokan di pusat kota dan area dengan infrastruktur lengkap selalu ketat, ditambah dana yang mengalir kembali ke properti setelah periode pengetatan tahun 2022-2023, terutama aset apartemen dengan hak milik yang jelas menjadi favorit alokasi aset keluarga. Biaya tanah, bangunan, dan pembiayaan semuanya meningkat, harga rumah baru semakin tinggi, dan pasar sekunder mengikuti tren ini.

Ada perbandingan yang menarik di sini. Rasio harga rumah terhadap pendapatan di Vietnam dan China terlihat serupa, sekitar 27-28 kali, tetapi struktur pasar mereka sangat berbeda. China mulai mengalami penurunan populasi sejak 2022, kelebihan pasokan rumah sangat parah, dengan sekitar 4 juta unit selesai setiap tahun, dan krisis utamanya adalah kelebihan pasokan dan leverage yang tinggi. Bagaimana dengan Vietnam? Populasi masih bertambah, tingkat urbanisasi baru 45%, jauh di bawah China yang 65-67%, ini berarti permintaan perumahan sebenarnya masih sangat besar. Mereka menyelesaikan sekitar 100.000 unit per tahun, tetapi kekurangan sekitar 300.000 unit, terutama untuk perumahan umum dan perumahan sosial.

Jadi, risiko harga properti di Vietnam tidak sama dengan di China. Dalam jangka pendek, kenaikan cepat rasio harga rumah terhadap pendapatan memang menimbulkan kekhawatiran - kesulitan membeli rumah meningkat, imbal hasil sewa menurun, dan perbedaan antar proyek serta wilayah semakin tajam. Tetapi lingkungan kredit saat ini jauh lebih hati-hati dibanding 2016-2017, kerangka hukum juga lebih ketat, ini menunjukkan bahwa risiko lebih bersifat struktural dan lokal, bukan gelembung pasar secara keseluruhan.

Bagi pembeli rumah untuk tinggal sendiri, memang saat ini sulit membeli rumah, tetapi proyek perumahan sosial dan rencana pemindahan penduduk ke pinggiran kota seharusnya bisa mengurangi tekanan ini secara sebagian. Bagi investor, harus lebih berhati-hati - struktur arus kas properti sedang berubah, ekspektasi apresiasi modal juga menurun secara signifikan, dan tidak bisa lagi menggunakan logika masa lalu untuk menghitung keuntungan.

Pasar harga properti Vietnam sudah memasuki siklus valuasi yang lebih tinggi dari tahap akumulasi. Meskipun indikator HPR mendekati level sebelum krisis di China, saat ini Vietnam belum memiliki kondisi struktural yang menyebabkan gelembung pecah, kunci utamanya adalah perbedaan hubungan penawaran dan permintaan serta struktur demografi yang masih sangat berbeda. Dalam waktu dekat, kemungkinan besar tidak akan terjadi penyesuaian besar seperti di China, tetapi tetap perlu pengawasan ketat.