信頼できる収入を得るために最適なリート（不動産投資信託）を探す際、過去の懸念から小売セクターは見落とされがちです。しかし、最近のパフォーマンスを見ると、これらの懸念はほぼ過剰だったことがわかります。収入重視の投資家にとって、この分野で特に注目すべき2つの優良銘柄は、全国の小売業者に賃貸している数千の物件から大きなキャッシュフローを生み出している企業です。リートは、課税所得の少なくとも90％を配当として株主に分配する必要がある魅力的な税制上の仕組みを持っています。これを実現するために、さまざまな種類の不動産—小売、工業、オフィス—を取得・管理し、テナントに賃貸して賃料を集めています。かつては経済の低迷期に小売セクターは懸念の対象となってきました。特に、COVID-19パンデミック中のEC拡大による実店舗の脅威や、2022-2023年の金利上昇による借入コストの増加が、セクターの圧力となりました。それにもかかわらず、多くのリートはこれらの逆風をうまく乗り越え、完全な回復を遂げています。2025年の最初の9か月間、全国不動産投資信託協会（Nareit）によると、小売に焦点を当てたリートの平均リターンは6.9％でした。今まさに投資すべき最良のリートを評価する投資家にとって、2つのリーダーは真剣に検討に値します。## NNNリートが小売セクターで際立つ理由NNNリートは、コンビニエンスストア、自動車サービス、レストラン、エンターテインメント施設などに賃貸している約3,700物件を運営しています。同社はテナント管理能力が高く、第三四半期の稼働率は97.5％を維持しています。財務面では、四半期ごとの調整後資金（AFFO）1株当たりは0.84ドルから0.86ドルへと増加しており、配当原資となるキャッシュフローの指標です。経営陣は、2025年通年のAFFOが1株あたり3.41ドルから3.45ドルに達すると予測しており、これにより高水準の配当を十分に支えることができます。NNNリートは、36年連続で配当を増やしてきた実績があり、最新の8月の配当は1株あたり0.60ドルに引き上げられ、3.4％の増加となっています。現在の配当利回りは5.9％です。特に重要なのは、同社の規模が大手に比べて小さめであるため、新たな物件投資が成長の推進力に大きく寄与しやすい点です。これにより、キャピタルゲインを狙いつつ安定した収入を得たい投資家にとって魅力的な選択肢となっています。## Realty Incomeの強み：規模と安定性を兼ね備えた小売Realty Incomeは、15,540以上の物件を運営し、その約80％が小売テナントからの年間賃料収入です。ポートフォリオには、食品スーパー（約11％）、コンビニエンスストア（10％）、ホームセンター、ディスカウントストアなどが含まれます。最大のテナントにはDollar General、Walgreens、Home Depot、Walmartがあります。稼働率は98.7％を維持し、競争の激しい環境下でもリースの更新時に賃料を平均3.5％引き上げるなど、優れた物件管理能力を示しています。調整後資金（AFFO）は前年同期比2.9％増の1.09ドルとなっています。同社の配当は、最も注目すべき特徴の一つです。1994年の上場以来、30年以上にわたり四半期ごとに配当を増やし続けており、月次で支払われる配当は年々増加しています。最近では、10月に1株あたり0.269ドルから0.2695ドルへと引き上げられました。経営陣は、2025年のAFFOが1株あたり4.25ドルから4.27ドルと見込み、年間配当の3.23ドルを十分にカバーしています。現在の配当利回りは5.7％です。ただし、規模の大きさが逆に制約となる場合もあります。すでに1万5千以上の物件を所有しているため、新たに取得して大きな成長を促すことは難しくなってきています。投資家は、急激な拡大よりも安定した着実な成長を期待すべきです。## どう選ぶか：成長重視と分散重視のバランス最良のリートを選ぶには、複数の観点を考慮する必要があります。両者とも、経済サイクルに左右されにくい堅実なビジネスカテゴリーに注力し、30年以上にわたり安定した配当増加を続けてきた実績があります。配当利回りもほぼ同じ5.7〜5.9％の範囲です。根本的な違いは投資アプローチにあります。Realty Incomeは、長期的な安定性と多様なセクターへの分散を重視した巨大企業です。一方、NNNリートは、米国内の小売に集中し、ポートフォリオ拡大による成長の余地を持つ、よりフォーカスされた戦略を採用しています。安定性と予測可能性を重視する投資家には、30年以上にわたり洗練された実績を持つRealty Incomeがおすすめです。一方、分散を抑えつつも成長の可能性を追求したい投資家には、リテールに特化したNNNリートの戦略が魅力的です。ポートフォリオに最適なリートを選ぶ際は、自身の成長の変動許容度と、既存の安定性への重視度を考慮してください。両者とも、経済の不確実性を乗り越えつつ、着実に収入を増やすことに成功しています。
インカム投資家向けのトップREIT：Realty IncomeとNNN REITの比較
信頼できる収入を得るために最適なリート（不動産投資信託）を探す際、過去の懸念から小売セクターは見落とされがちです。しかし、最近のパフォーマンスを見ると、これらの懸念はほぼ過剰だったことがわかります。収入重視の投資家にとって、この分野で特に注目すべき2つの優良銘柄は、全国の小売業者に賃貸している数千の物件から大きなキャッシュフローを生み出している企業です。
リートは、課税所得の少なくとも90％を配当として株主に分配する必要がある魅力的な税制上の仕組みを持っています。これを実現するために、さまざまな種類の不動産—小売、工業、オフィス—を取得・管理し、テナントに賃貸して賃料を集めています。かつては経済の低迷期に小売セクターは懸念の対象となってきました。特に、COVID-19パンデミック中のEC拡大による実店舗の脅威や、2022-2023年の金利上昇による借入コストの増加が、セクターの圧力となりました。
それにもかかわらず、多くのリートはこれらの逆風をうまく乗り越え、完全な回復を遂げています。2025年の最初の9か月間、全国不動産投資信託協会（Nareit）によると、小売に焦点を当てたリートの平均リターンは6.9％でした。今まさに投資すべき最良のリートを評価する投資家にとって、2つのリーダーは真剣に検討に値します。
NNNリートが小売セクターで際立つ理由
NNNリートは、コンビニエンスストア、自動車サービス、レストラン、エンターテインメント施設などに賃貸している約3,700物件を運営しています。同社はテナント管理能力が高く、第三四半期の稼働率は97.5％を維持しています。
財務面では、四半期ごとの調整後資金（AFFO）1株当たりは0.84ドルから0.86ドルへと増加しており、配当原資となるキャッシュフローの指標です。経営陣は、2025年通年のAFFOが1株あたり3.41ドルから3.45ドルに達すると予測しており、これにより高水準の配当を十分に支えることができます。
NNNリートは、36年連続で配当を増やしてきた実績があり、最新の8月の配当は1株あたり0.60ドルに引き上げられ、3.4％の増加となっています。現在の配当利回りは5.9％です。特に重要なのは、同社の規模が大手に比べて小さめであるため、新たな物件投資が成長の推進力に大きく寄与しやすい点です。これにより、キャピタルゲインを狙いつつ安定した収入を得たい投資家にとって魅力的な選択肢となっています。
Realty Incomeの強み：規模と安定性を兼ね備えた小売
Realty Incomeは、15,540以上の物件を運営し、その約80％が小売テナントからの年間賃料収入です。ポートフォリオには、食品スーパー（約11％）、コンビニエンスストア（10％）、ホームセンター、ディスカウントストアなどが含まれます。最大のテナントにはDollar General、Walgreens、Home Depot、Walmartがあります。
稼働率は98.7％を維持し、競争の激しい環境下でもリースの更新時に賃料を平均3.5％引き上げるなど、優れた物件管理能力を示しています。調整後資金（AFFO）は前年同期比2.9％増の1.09ドルとなっています。
同社の配当は、最も注目すべき特徴の一つです。1994年の上場以来、30年以上にわたり四半期ごとに配当を増やし続けており、月次で支払われる配当は年々増加しています。最近では、10月に1株あたり0.269ドルから0.2695ドルへと引き上げられました。経営陣は、2025年のAFFOが1株あたり4.25ドルから4.27ドルと見込み、年間配当の3.23ドルを十分にカバーしています。現在の配当利回りは5.7％です。
ただし、規模の大きさが逆に制約となる場合もあります。すでに1万5千以上の物件を所有しているため、新たに取得して大きな成長を促すことは難しくなってきています。投資家は、急激な拡大よりも安定した着実な成長を期待すべきです。
どう選ぶか：成長重視と分散重視のバランス
最良のリートを選ぶには、複数の観点を考慮する必要があります。両者とも、経済サイクルに左右されにくい堅実なビジネスカテゴリーに注力し、30年以上にわたり安定した配当増加を続けてきた実績があります。配当利回りもほぼ同じ5.7〜5.9％の範囲です。
根本的な違いは投資アプローチにあります。Realty Incomeは、長期的な安定性と多様なセクターへの分散を重視した巨大企業です。一方、NNNリートは、米国内の小売に集中し、ポートフォリオ拡大による成長の余地を持つ、よりフォーカスされた戦略を採用しています。
安定性と予測可能性を重視する投資家には、30年以上にわたり洗練された実績を持つRealty Incomeがおすすめです。一方、分散を抑えつつも成長の可能性を追求したい投資家には、リテールに特化したNNNリートの戦略が魅力的です。
ポートフォリオに最適なリートを選ぶ際は、自身の成長の変動許容度と、既存の安定性への重視度を考慮してください。両者とも、経済の不確実性を乗り越えつつ、着実に収入を増やすことに成功しています。