不動産は民間クレジットの流出において最大の勝者となる可能性がある

この記事の一部は、Diana OlickとともにCNBC Property Playニュースレターに最初に掲載されました。Property Playは、不動産投資家向けの新たな機会や進化する動向を、個人投資家からベンチャーキャピタル、プライベートエクイティファンド、ファミリーオフィス、機関投資家、大手上場企業まで幅広く取り上げています。今後の号をメールで受け取りたい方は登録してください。

投資家が商業不動産ファンドから撤退してわずか4年足らずの間に、金利の急上昇により資金流出が続いていたが、今や一部の投資家は再び資金を投入し始めている。かつて熱狂的だったプライベートクレジットの投資からの回転だ。非上場の公開登録済みREITへの投資は、2022年の332億ドルから2025年には57億ドルに減少したが、直近数ヶ月の増加は回復の兆しを示している。Stanger Investment Bankingの追跡によると、1月の投資額は5億9300万ドルで、12月の4億6700万ドル、11月の4億1600万ドルから増加している。CoStarの追加データも、昨年の第3四半期と第4四半期に非上場REITへの投資が増加したことを示している。より多くの資金がプライベートクレジットから流出すれば、不動産に流れると予想されている。

「それは起こると信じています」と、Stangerの会長兼CEOのKevin Gannonは述べた。「不動産側の資金調達が増え始めている兆候が見られます。ペースは遅いですが、確実に増加しています。そして、不動産側の償還は落ち着いてきており、今起きているのは資本の回転です。」

最近のCNBC「Squawk on the Street」で、投資アドバイザーがクライアントの資金をBlackstone Private Credit（BCRED）からBlackstone Real Estate Income Trust（BREIT）に移している可能性について質問された際、同社の社長兼最高執行責任者のJonathan Grayは、「ドルで完全に移動しているかはわかりませんが、何かに懸念を抱けば一時停止することもあります。興味深いことに、今期のBREITは2022年以来最高の資金流入を記録しました」と答えた。

商業不動産の価値は、2022年4月のピークから2023年12月の底まで22％下落したと、Green Streetの商業物件価格指数は示している。依然として緩やかなU字型の回復が続いており、投資家にとってのエントリーポイントは依然として魅力的だ。関税やイラン戦争による世界経済の圧力で株式市場のボラティリティが増す中、実物資産である不動産はポートフォリオの多様化に有効な手段となっている。

恩恵を受けそうなセクターとして、Blackstoneは特定のオフィス取引をいくつか行っているが、データセンター、工業用不動産、多世帯住宅に重点を置いている。これらのセクターは安定性と収益性を重視していると、Blackstoneの内部関係者は語ったが、公に話す権限はなかった。

「結局のところ、重要なのは利回りです。投資家がプライベートクレジットファンドから資金を引き揚げ続けるなら、他の債務投資でその利回りを補うのは難しい」と、Walker & DunlopのCEO Willy Walkerは述べた。「Blackstoneは2月にBREITへの資金流入が4年ぶりにプラスになった最初の月でした。プライベートクレジットファンドはCRE債務ファンドをはるかに上回る規模（兆単位対十億単位）で、プライベートクレジットからの資金流出はCREファンドに大きな影響を与える可能性があります。」

また、プライベートクレジットからの償還に関する見出しが増え、議論が活発になっている。「昨日、ニューヨークの大手投資家と会議をしていて、その話題について議論していました」と、JLLの社長兼CEOのChristian Ulbrichは、3月12日に収録されたCNBC Property Playポッドキャストで語った。「不確実性の高い今の環境では、実物資産が非常に魅力的に映っていますし、プライベートクレジットの状況が人々をより実物資産に向かわせているのは間違いありません。そうなると、不動産や実物資産が恩恵を受ける可能性があります。」

Ulbrichは、投資家は新たな変動性の高い金利環境の中で最も保守的なルートを選ぶだろうとも付け加えた。つまり、最高の立地にある最高品質のオフィスビルや物流施設、倉庫、多世帯住宅といった資産だ。金利は依然として予測の難しい要素であり、当初はもっと低いと期待されていたが、エネルギー価格やインフレ懸念から、FRBの利下げ予測は下がっている。これにより、不動産への資金回転は遅くなる可能性がある。

「私たちはこの異常事態を経験しています」とGannonは述べた。「これは予想以上に長引いていますし、戦争の影響もあってもう少し長く続くかもしれません。でも、最終的には資金は行き先を見つけ、不動産の価格が安定すれば、その資金は不動産に向かうと考えています。」