Menavigasi Pasar Properti AS: Di Mana Investasi Sewa Berkembang dan Mengalami Kesulitan

Membangun kekayaan melalui properti sewaan tetap menjadi strategi utama bagi investor, namun keberhasilan sangat bergantung pada pemilihan lokasi. Perbedaan antara portofolio investasi yang berkembang dan yang mengalami kesulitan sering kali bergantung pada pemahaman tentang negara bagian mana yang menawarkan kondisi menguntungkan bagi pemilik properti dan mana yang menghadirkan hambatan struktural.

Memahami Lingkungan Investasi Ideal

Kepemilikan properti sewaan yang sukses membutuhkan lebih dari sekadar menemukan properti apa pun yang tersedia. Investor cerdas mencari pasar yang menggabungkan beberapa faktor kunci: arus masuk penduduk, apresiasi nilai properti, pendapatan sewa yang membenarkan harga pembelian (dengan rasio harga terhadap sewa yang rendah), dan kerangka regulasi yang tidak membebani pemilik properti dengan pembatasan berlebihan. Negara bagian yang memenuhi kriteria ini biasanya memberi imbal hasil yang konsisten dan ekuitas yang terus bertambah.

Zona Peluang Terjangkau di Midwest

Midwest muncul sebagai wilayah yang menarik bagi investor sewaan yang mencari nilai dan pertumbuhan stabil. Negara-negara bagian ini menggabungkan aksesibilitas dengan fundamental yang kuat, membuatnya sangat menarik untuk membangun portofolio yang terdiversifikasi dibandingkan dengan negara bagian terburuk untuk memiliki properti sewaan.

Ohio memimpin wilayah ini dengan harga rumah rata-rata sebesar $227.542 dan apresiasi tahunan sebesar 7,4%. Perluasan lapangan kerja di berbagai sektor, kemajuan infrastruktur, dan pola migrasi bersih yang positif telah menciptakan lingkungan yang subur bagi investor properti. Kota seperti Columbus, Cleveland, Cincinnati, dan Dayton menawarkan peluang yang beragam di berbagai tingkat pasar.

Missouri juga menempatkan dirinya sebagai permata Midwest, dengan nilai rumah rata-rata sebesar $247.255 dan apresiasi tahunan sebesar 5,0%. Lokasi geografis pusatnya, dikombinasikan dengan basis ekonomi yang beragam, pajak properti yang moderat, dan kebijakan yang ramah pemilik, menciptakan ekosistem yang mendukung investor. Kansas City, St. Louis, Springfield, dan Columbia menawarkan karakteristik pasar yang berbeda.

Indiana menunjukkan ekonomi yang menarik dengan nilai rumah rata-rata sebesar $241.778, meningkat 5,7% dari tahun ke tahun. Negara bagian ini mengalami hampir 30.000 penduduk baru pada tahun 2023 sambil mempertahankan beban pajak properti terendah di negara ini. Pusat metropolitan seperti Indianapolis, Fort Wayne, Bloomington, dan Lafayette menyediakan beberapa titik masuk bagi investor.

Pasar Pertumbuhan Selatan

Pertumbuhan populasi nasional sangat terkonsentrasi di negara bagian selatan, yang menyumbang 87% dari pertumbuhan AS pada tahun 2023, menambah lebih dari 1,4 juta penduduk. Perpindahan demografis ini menciptakan fundamental yang kuat untuk investasi sewa jangka panjang.

Mississippi memanfaatkan tren ini dengan stok perumahan paling terjangkau di negara ini, dengan rata-rata hanya $179.749 per properti dan apresiasi tahunan sebesar 2,6%. Negara bagian ini menyambut penduduk baru sebagai bagian dari migrasi selatan yang lebih luas, membuatnya mudah diakses bagi investor yang mencari titik masuk di bawah $200.000. Jackson, Gulfport, Hattiesburg, dan Biloxi menawarkan posisi yang sangat terjangkau.

South Carolina mengalami tingkat pertumbuhan populasi terkuat di negara ini sebesar 1,7% pada tahun 2023, didorong oleh sektor kesehatan dan manufaktur maju yang berkembang pesat. Nilai rumah rata-rata sebesar $296.251 telah meningkat 4,3% setiap tahun. Charleston, Greenville, Columbia, Myrtle Beach, dan Spartanburg semuanya berpartisipasi dalam trajektori pertumbuhan ini.

Perspektif Investor Properti

Para ahli industri seperti Sam Dolciné, yang mengelola properti di luar negara bagian dan menjadi host podcast Black Real Estate Dialogue, menekankan daya tarik Midwest. “Kota seperti Dayton, Ohio, Kansas City, Missouri, dan Indianapolis, Indiana menawarkan trifecta yang dicari investor: biaya akuisisi yang wajar, aliran pendapatan sewa yang solid, dan ekonomi yang bergerak ke arah positif. Banyak properti Midwest dapat diperoleh dengan harga $100.000 atau kurang.”

Mengidentifikasi Kelemahan Pasar

Sebaliknya, beberapa negara bagian menghadirkan hambatan struktural bagi investor sewaan. Rasio pembelian terhadap pendapatan sewa yang tinggi, regulasi yang tidak ramah pemilik, arus keluar penduduk, dan nilai properti yang stagnan menjadi karakteristik pasar yang harus diwaspadai—semua faktor ini harus menjadi pertimbangan dalam menentukan negara bagian terburuk untuk memiliki properti sewaan.

California mengalami berbagai hambatan sekaligus: perlindungan pemilik yang mendukung penyewa, rasio harga terhadap sewa yang tinggi di area yang diinginkan, penurunan populasi yang berkelanjutan, dan harga properti yang membatasi efisiensi penempatan modal.

Oregon menghadapi kondisi investasi yang memburuk, termasuk penurunan nilai rumah, mandat pengendalian sewa di seluruh negara bagian yang menekan margin, dan tren emigrasi penduduk.

New York menghadirkan tantangan serupa dengan California, menggabungkan regulasi yang menguntungkan penyewa, rasio harga terhadap sewa yang tinggi di banyak subpasar, penurunan populasi, dan harga premium yang membebani arus kas.

Vermont menambah beban pajak properti ke dalam tantangannya, dengan tarif pajak tertinggi keempat di negara ini, disertai kebijakan yang tidak ramah pemilik dan apresiasi properti yang menurun.

Washington D.C. melengkapi daftar yang tidak menguntungkan dengan beban pajak properti tertinggi kedua secara nasional, kompleksitas regulasi yang menguntungkan penyewa, dan nilai aset yang menurun.

Kesimpulan Strategis

Jalan menuju kepemilikan properti sewaan yang menguntungkan memerlukan pencocokan modal investasi dengan pasar yang memiliki fundamental penawaran dan permintaan yang menguntungkan, netralitas regulasi, dan momentum demografis. Dengan membandingkan wilayah yang menawarkan keunggulan ini terhadap negara bagian yang menghadapi hambatan, investor dapat membuat keputusan diversifikasi geografis yang cerdas dan secara sistematis menghindari negara bagian terburuk untuk memiliki properti sewaan sambil memanfaatkan zona peluang yang nyata.