خروج مؤسسي كبير: لماذا يشير سحب $20 مليون من أكبر شركة استثمار عقاري مكتبي في مانهاتن إلى مشاكل السوق

هل لاحظت من قبل متى يبدأ المال الذكي في الانسحاب؟ هذا ما حدث للتو مع SL Green Realty(NYSE:SLG)، أكبر مالك مكاتب في مانهاتن. شركة Vision Capital Corp التي تتخذ من تورونتو مقراً لها تخلت تمامًا عن مركزها — حيث باعت 330,000 سهم بقيمة تقارب $20 مليون خلال الربع الثالث. هذا تصفية كاملة. ليس تقليصًا. خروج كامل.

الأرقام وراء الانسحاب

دعنا نحلل ما يعنيه هذا. كانت شركة Vision Capital تمتلك حصة مهمة — 9.13% من أصول صندوقها كانت مرتبطة بـ SLG حتى الربع السابق. الآن أصبحت صفرًا. بلغت قيمة الصفقة 20.43 مليون دولار استنادًا إلى أسعار سبتمبر المتوسطة.

إليك المكان الذي يصبح فيه الأمر مثيرًا للاهتمام: من المفترض أن تكون SL Green تعمل على استقرار الوضع. الأرقام تدعم ذلك من الظاهر:

• بلغت إيرادات العمليات 1.58 دولار للسهم في الربع الثالث، مرتفعة من 1.13 دولار قبل عام
• ارتفعت نسبة الإشغال للمخزون نفسه إلى 92.4%، مع استهداف الإدارة 93.2% بنهاية العام
• زادت أنشطة التأجير — تم توقيع صفقات تزيد عن 650,000 قدم مربع في الربع فقط

فلماذا الخروج الضخم؟ أداء السهم يخبر القصة الحقيقية. أسهم SLG انخفضت بنسبة 32% خلال العام الماضي، وتُتداول عند 45.87 دولار حتى يوم الخميس. وذلك بينما ارتفع مؤشر S&P 500 حوالي 16% في نفس الفترة. السوق يتجاهل تمامًا التحسينات التشغيلية.

ما تقوله شركة Vision Capital فعليًا

الصندوق لم يقتصر على تقليص مركزه — بل انسحب تمامًا. محفظتهم المتبقية تخبرك بكل شيء عن مكان رؤيتهم للفرص: الآن تمثل العقارات السكنية والصناعية أكبر ممتلكاتهم، مع مسارات طلب أنظف وتدفقات نقدية أكثر استقرارًا. هم يقولون: نحن لا نثق في رواية تعافي المكاتب بما يكفي لنظل مكشوفين.

المشكلة الأساسية؟ العقارات المكتبية عالقة بين عوائق هيكلية متنافسة:

• استمرار اعتماد العمل من المنزل يقلل الطلب
• مخاطر إعادة التمويل تلوح في الأفق مع اقتراب استحقاق الديون القديمة
• عدم اليقين بشأن تعافي الطلب على المساحات التجارية على المدى الطويل

الصورة الأكبر

SL Green Realty Corp تعمل كصندوق استثمار عقاري مع محفظة مكاتب مميزة في مانهاتن في جوهرها. عائد الأرباح يُقدر بـ 6.7%، ورأس مال السوق حوالي 3.48 مليار دولار مع إيرادات خلال الاثني عشر شهرًا الماضية بقيمة 910.38 مليون دولار. إنها شركة حقيقية تظهر زخمًا تشغيليًا حقيقيًا.

لكن الزخم لا يهم إذا لم يصدق السوق أن التعافي مستدام. قرار Vision Capital بالخروج من مركز يزيد على 9% يوحي بأن الشكوك المؤسسية لا تزال تفوق التقدم التدريجي. الشركة تنفذ بشكل أفضل، لكن المعنويات لم تواكب ذلك — وبعض المال الذكي بدأ بالفعل في الخروج.