Ціньінь: Шанхай зменшує обмеження на купівлю житла або сприяє місцевому стабілізації цін на нерухомість

Згідно з дослідницьким звітом CICC, 25 лютого 2026 року п’ять департаментів Шанхаю спільно оприлюднили «Повідомлення про подальшу оптимізацію та коригування політики міста у сфері нерухомості» для подальшого зменшення обмежень на купівлю житла, оптимізації політики кредитів у вигляді житлового фонду та покращення політики податку на особисту нерухомість. Структура попиту і пропозиції житла в деяких провідних містах змінилася позитивно, і політика може прискорити стабілізацію місцевих цін на житло. Останнім часом цикл розміщення вторинного житла в Пекіні, Шанхаї та інших провідних містах поступово падає до історичного діапазону стабілізації цін на житло, і головним рушієм є постійне падіння кількості акцій, спричинене зменшенням кількості нових оголошень і зростанням виведення коштів, а не короткострокове зростання обсягу транзакцій, викликане політиками або свідченням того, що вилучення соціального інвентарю наближається до завершення, і ціни на житло мають підставу для стабілізації. Крім того, подальші зусилля політичної сторони можуть прискорити процес стабілізації місцевих цін на житло, включаючи, але не обмежуючись, заходами, які безпосередньо стикаються з проблемами запасів, такими як повторне згадування Центральної економічної робочої конференції про «дезапасинг» та пілотний проект зі збору та зберігання вживаного житла в Шанхаї, а також заходи для стимулювання попиту, такі як корекція обмежень закупівлі в Пекіні, податок на додану вартість за угоду з вживаного житла, індивідуальні податкові пільги та коригування обмежень на купівлю в Шанхаї. CICC оцінює, що Пекін і Шанхай забезпечують 30% угод з вторинним житлом у країні та 10% нових угод, а стабілізація цін на житло у провідних містах допоможе стабілізувати базовий ринок національного ринку житла.

Повний текст нижче

CICC: Шанхай зменшив обмеження на купівлю житла, що може допомогти стабілізувати ціни на житло на місцевому рівні

Дослідження CICC

25 лютого 2026 року п’ять департаментів Шанхаю спільно оприлюднили «Повідомлення про подальшу оптимізацію та коригування політики міста у сфері нерухомості» з метою подальшого зменшення обмежень на купівлю житла, оптимізації політики кредитування житлового фонду та покращення політики податку на особисту нерухомість.

Шанхай послабив обмеження на купівлю для негромадян Шанхаю та оптимізував політику податкових позик у фондах провідування та особистого майна. Коригування обмежень на купівлю в Шанхаї охоплює три типи не-шанхайських груп: 1) нерезидентів Шанхаю, які сплачували податок на соціальне забезпечення або індивідуальний прибуток протягом 12 місяців поспіль, а кількість будинків, які можна придбати у зовнішньому кільці, зросла з 0 до 1; 2) Нерезиденти Шанхаю, які сплачували податок на соціальне забезпечення або фізичний податок протягом 36 місяців поспіль, збільшать кількість будинків, які можна придбати у зовнішньому кільці, з 1 до 2; 3) Якщо дозвіл на проживання для нерезидентів Шанхаю без соціального страхування або індивідуальних податкових сертифікатів збільшено з 0 до 1 у місті, кількість будинків, які вони можуть придбати в місті, збільшилася з 0 до 1. Цього разу Шанхай також збільшив максимальну суму кредиту у фонді проповнення, дозволяючи мешканцям, які погасили кредит у пендент-фонді, знову подати заявку на позику, а максимальна сума кредиту для двох сімей з багатьма дітьми може бути збільшена на 20%. Крім того, спільне житло дітей Шанхаю з їхніми батьками та дідусями до дорослого віку не враховується при визначенні кількості одиниць податку на нерухомість їхніх дорослих сімей.

Структура попиту і пропозиції житла в деяких провідних містах змінилася позитивно, і політика може прискорити стабілізацію місцевих цін на житло. Останнім часом цикл розміщення вторинного житла в Пекіні, Шанхаї та інших провідних містах поступово падає до історичного діапазону стабілізації цін на житло, і головним рушієм є постійне падіння кількості акцій, спричинене зменшенням кількості нових оголошень і зростанням виведення коштів, а не короткострокове зростання обсягу транзакцій, викликане політиками або свідченням того, що вилучення соціального інвентарю наближається до завершення, і ціни на житло мають підставу для стабілізації. Крім того, подальші зусилля політичної сторони можуть прискорити процес стабілізації місцевих цін на житло, включаючи, але не обмежуючись, заходами, які безпосередньо стикаються з проблемами запасів, такими як повторне згадування Центральної економічної робочої конференції про «дезапасинг» та пілотний проект зі збору та зберігання вживаного житла в Шанхаї, а також заходи для стимулювання попиту, такі як корекція обмежень закупівлі в Пекіні, податок на додану вартість за угоду з вживаного житла, індивідуальні податкові пільги та коригування обмежень на купівлю в Шанхаї. Ми оцінюємо, що Пекін і Шанхай забезпечують 30% угод з вторинним житлом у країні та 10% нових угод, а стабілізація цін на житло у провідних містах допоможе стабілізувати базовий ринок національного ринку житла.

Звертайте увагу на інвестиційні можливості у сфері нерухомості. Якщо впевненість стабілізації місцевих цін на житло зросте, сектор нерухомості може поступово перейти від імпульсивної політики з початку січня до бета-ринку за співпраці фундаментальних показників, і існує три типи інвестиційних ідей залежно від ступеня упередженості інвесторів: 1) розподіляти стабільні цілі з очевидними бета-характеристиками; 2) Визначити структурні цілі зростання для розвитку нерухомості; 3) Деякі приватні підприємства повернулися до «карткового столу» і досягли значної переоцінки за завищеними оцінками.

Ризик

місцевий запас вживаного житла зріс через зовнішні шоки; Обсяг нових житлових земель зріс більше, ніж очікувалося.

Рисунок 1: Процес коригування основних політик у сфері нерухомості в містах з надвисокою енергетикою

Джерело: офіційний урядовий сайт, Дослідницький відділ CICC

Рисунок 2: Порівняння до і після коригування політики обмеження закупівель у Шанхаї

Джерело: офіційний урядовий сайт, Дослідницький відділ CICC

Рисунок 3: Тенденція до продажу цін на багаточастотне вживане житло в ключових містах

Джерело: Shell та інші посередники, Дослідницький відділ CICC

Рисунок 4: Динамічне співвідношення ціни до балансу та динамічне співвідношення ціни-прибутку компаній з нерухомості A-акцій

Примітка: Станом на 25 лютого 2026 року

Джерело: Оголошення компанії, Wind, Дослідницький відділ CICC

Рисунок 5: Динамічне співвідношення ціни до балансу та динамічне співвідношення ціни-прибуток гонконгських компаній з нерухомості

Примітка: Станом на 25 лютого 2026 року

Джерело: Оголошення компанії, Wind, Дослідницький відділ CICC

(Джерело статті: People’s Financial News)