CITIC Securities: Shanghai Mengeluarkan Paket Kebijakan Properti, Fundamental dan Ekspektasi Kebijakan Mengalami Perbaikan Ganda

Citi Research melaporkan bahwa pada 25 Februari, Shanghai mengeluarkan kebijakan baru untuk pasar properti. Kebijakan ini fokus pada menghapus langkah-langkah pembatasan, secara signifikan menurunkan ambang batas pembelian rumah bagi non-residen Shanghai di luar lingkar dalam, sekaligus meningkatkan batas pinjaman dana pensiun. Langkah ini memperluas kelompok pembeli rumah di dalam lingkar luar dan menurunkan biaya kredit perumahan. Ditambah dengan langkah sebelumnya di tiga zona Shanghai untuk menyerap rumah bekas, kombinasi kebijakan ini mendukung perbaikan fundamental dan ekspektasi secara bersamaan. Perbaikan ekspektasi ini diharapkan memberikan efek positif dan kebijakan selanjutnya untuk menstabilkan ekspektasi dan investasi patut dinantikan. Sejak awal tahun, volume dan harga transaksi rumah bekas di kota inti menunjukkan perbaikan, termasuk indeks harga listing Shanghai yang meningkat selama lima minggu berturut-turut. Kebijakan baru ini diharapkan dapat memperkuat kestabilan pasar Shanghai.

Selengkapnya sebagai berikut

Citi Research: Shanghai Meluncurkan Paket Kebijakan Properti, Perbaikan Fundamental dan Ekspektasi Menyambung

Pada 25 Februari, Shanghai mengeluarkan kebijakan baru untuk pasar properti, yang fokus pada menghapus langkah-langkah pembatasan, meningkatkan batas pinjaman dana pensiun, dan memperbaiki kebijakan pajak properti pribadi.

Kebijakan ini menargetkan penghapusan pembatasan, dengan penurunan besar ambang pembelian rumah bagi non-residen Shanghai. Kebijakan utama meliputi penyesuaian pembatasan pembelian, optimalisasi dana pensiun, dan perbaikan pajak properti. Untuk pembatasan, syarat sosial bagi non-residen yang membeli rumah di luar lingkar dalam diubah dari 3 tahun menjadi 1 tahun, dan mereka yang memiliki asuransi sosial selama lebih dari 3 tahun dapat membeli satu rumah tambahan di luar lingkar dalam. Pemegang “Kartu Tinggal Shanghai” selama 5 tahun dapat membeli satu rumah tanpa perlu asuransi sosial. Dalam hal dana pensiun, batas pinjaman rumah pertama keluarga dinaikkan dari 1,6 juta yuan menjadi 2,4 juta yuan, dan dengan adanya kebijakan untuk keluarga beranak lebih banyak serta pembelian bangunan hijau, batas ini dapat meningkat hingga 35%. Untuk pajak properti, keluarga warga Shanghai yang memiliki anak dewasa dan membeli satu-satunya rumah mereka dapat sementara dibebaskan dari pajak properti. Kebijakan ini secara besar-besaran menurunkan ambang pembelian rumah bagi non-residen, mendukung kebutuhan mendesak mereka, dan menyesuaikan dengan kebutuhan perbaikan rumah. Dengan peningkatan batas pinjaman dana pensiun, beban bunga kredit rumah dapat dikurangi secara efektif. Menghitung dengan kredit selama 30 tahun, peningkatan dana sebesar 800.000 yuan dapat mengurangi beban kredit sekitar 2.300 yuan per tahun.

Kombinasi kebijakan ini mendukung perbaikan fundamental dan ekspektasi, dan efek positifnya patut dinantikan. Kebijakan ini memperluas kelompok pembeli di dalam lingkar luar dan menurunkan biaya kredit rumah, yang diharapkan dapat meningkatkan daya dorong penjualan pasar properti. Ditambah dengan langkah sebelumnya di tiga zona Shanghai untuk menyerap rumah bekas, kombinasi kebijakan ini diperkirakan akan mendorong rantai pertukaran properti, membantu menstabilkan harga rumah berharga rendah di luar lingkar luar dan mengurangi stok rumah baru. Setelah artikel “Memperbaiki dan Menstabilkan Ekspektasi Pasar Properti” diterbitkan di “Qiushi” awal tahun ini, ekspektasi pasar terhadap kebijakan dukungan properti membaik. Kebijakan baru Shanghai ini menjadi langkah awal, dan kebijakan selanjutnya untuk menstabilkan ekspektasi dan investasi tetap patut dinantikan.

Sejak 2026, kota inti terutama Shanghai menunjukkan tanda-tanda stabilisasi. Kebijakan ini diharapkan memperkuat tren stabil tersebut. Volume transaksi rumah bekas tahun ini relatif stabil di basis tinggi, dengan 13 kota utama mencatat total transaksi 12,61 juta meter persegi dari 1 Januari hingga 24 Februari, turun 1% secara tahunan, dengan penurunan yang lebih kecil 27 poin persentase dibandingkan kuartal terakhir tahun lalu. Dari segi harga, indeks harga listing rumah bekas di 100 kota menunjukkan penurunan yang semakin kecil selama sembilan minggu berturut-turut, dan kota-kota utama sudah mulai stabil terlebih dahulu. Shanghai, selama lima minggu berturut-turut, indeks harga listing meningkat, dan kebijakan baru ini diharapkan dapat memperkuat kestabilan pasar Shanghai.

Kami tetap optimis terhadap kinerja sektor properti secara keseluruhan dan menyarankan investor untuk memperhatikan perbaikan ganda dalam fundamental dan ekspektasi kebijakan. Kami percaya bahwa perusahaan properti komersial berkualitas dan pengembang serta perusahaan properti yang berfokus di kota inti akan mendapatkan manfaat.

Risiko utama di sektor properti meliputi penjualan dan penyelesaian yang mungkin tidak sesuai harapan: risiko penurunan atau ketidakpastian pemulihan; dan risiko penyelesaian yang tidak memadai akibat penurunan penjualan properti yang berkelanjutan, tekanan arus kas pengembang, dan kemungkinan penundaan konstruksi.

Risiko di industri pengelolaan properti terutama terkait dengan meningkatnya persaingan yang memperlambat ekspansi dan kemungkinan ketidakcukupan pengiriman dari perusahaan induk: seiring meningkatnya cakupan pengelolaan, perusahaan beralih dari pertumbuhan dari tambahan properti ke kompetisi di properti dan unit yang sudah ada, yang dapat memperlambat pertumbuhan dan menurunkan margin keuntungan; serta penurunan penjualan yang berkelanjutan dapat menyebabkan penurunan volume penyelesaian dari perusahaan induk dan ketidakcukupan pengiriman.

(Sumber: Nanfang Caijing Wang)