Focar nas necessidades para construir um novo modelo de desenvolvimento imobiliário

Pergunta ao AI · Como as mudanças nas relações entre a oferta e a procura na habitação podem dar origem a novos modelos de desenvolvimento?

O mercado imobiliário da China passou da fase anterior de expansão incremental em grande escala para uma fase em que predomina a melhoria da qualidade e o aumento da eficiência do parque existente. Como pode o setor imobiliário alcançar um desenvolvimento de alta qualidade? O “Plano Quinquenal” (Esboço do 15.º-20.º? - e “十五五” remete para o 15.º-20.º) prevê, no capítulo “promover o desenvolvimento de alta qualidade do setor imobiliário”, a aceleração da construção de novos modelos de desenvolvimento imobiliário, o aperfeiçoamento de um sistema habitacional com provisão por múltiplos agentes, garantias por múltiplos canais e a combinação entre arrendamento e compra, de modo a alcançar um nível mais elevado de habitação “para todos encontrarem casa”. Acelerar a construção de novos modelos de desenvolvimento imobiliário é a medida fundamental para promover a estabilidade e a saúde do mercado imobiliário.

Ao construir novos modelos de desenvolvimento imobiliário, deve-se concentrar na correspondência entre oferta e procura.

Após muitos anos de desenvolvimento, o mercado imobiliário do país assistiu a mudanças importantes nas relações entre oferta e procura: saiu da situação anterior de procura exceder a oferta e passou para um equilíbrio básico entre oferta e procura, com excesso de oferta em algumas zonas. No relatório do trabalho do Governo deste ano, foi proposto controlar o aumento, eliminar o estoque e melhorar a oferta, explorando formas de reativar, por múltiplos canais, propriedades comerciais residenciais existentes. Trata-se precisamente de esforços para promover o equilíbrio entre oferta e procura no mercado. As autoridades locais devem, como ponto de partida, utilizar a elaboração e a implementação dos planos de desenvolvimento habitacional e dos planos anuais, estabelecer mecanismos de coordenação dos elementos “pessoas, casas, terrenos e dinheiro”, determinar de forma razoável a procura habitacional de acordo com as mudanças demográficas, planear cientificamente a oferta de terrenos, orientar a alocação de recursos financeiros e, assim, promover o equilíbrio entre oferta e procura e uma estrutura adequada no mercado imobiliário, concretizando “definir casas pelas pessoas, definir terrenos pelas casas e definir dinheiro pelas casas”.

A provisão de habitação de carácter garantido também deve assentar em “construir mediante procura” e “comprar mediante procura”. As autoridades locais devem partir das condições reais, aderindo ao princípio de fazer o que é possível “com esforço” e “com capacidade”. Deve-se aperfeiçoar um sistema habitacional de múltiplos níveis, com foco na habitação pública de arrendamento (公租房), em habitações de arrendamento com garantias (保障性租赁住房) e em habitação social para aquisição (配售型保障性住房). No passado, a habitação garantida incidia sobretudo em colmatar lacunas. Hoje, tende para uma abordagem mais precisa e sistematizada. O grupo-alvo alarga-se de “famílias com dificuldades habitacionais” para incluir famílias de casamento inicial e de primeiro filho, famílias numerosas, e trabalhadores assalariados urbanos, entre outros.

A construção de “boas casas” também reflete a correspondência precisa com a procura habitacional de elevado padrão e qualidade, que o povo procura continuamente melhorar. No futuro, o país vai construir mais “boas casas” seguras, confortáveis, verdes e inteligentes. Ao mesmo tempo, vai transformar casas antigas em “boas casas”, melhorando em toda a cadeia os padrões de habitação, incluindo conceção, materiais, construção e operação/gestão.

Ao construir novos modelos de desenvolvimento imobiliário, deve-se aperfeiçoar os sistemas-base relativos ao desenvolvimento, financiamento e venda de habitação comercial.

Na vertente do desenvolvimento imobiliário, deve-se implementar efetivamente o modelo de sociedades de projeto. No passado, a sede da empresa coordenava e alocava investimentos, financiamentos e reembolsos. No novo modelo, cada sociedade de projeto deve, de forma independente e de acordo com a lei, exercer os direitos de pessoa coletiva: do terreno, ao financiamento, ao desenvolvimento e à venda, a totalidade dos fundos só pode entrar na conta da sociedade de projeto. A sede da empresa cumpre as responsabilidades do investidor e é estritamente proibido que a sede, antes da entrega do projeto, retire ou utilize de forma irregular os fundos da sociedade de projeto, retire o capital antecipadamente ou distribua dividendos antecipadamente, assegurando uma gestão fechada do financiamento do projeto, com fundos destinados a fins específicos.

No financiamento imobiliário, deve-se promover o sistema de “banco organizador principal” (主办银行). Para um projeto, define-se um banco ou um consórcio bancário como banco organizador principal: os fundos para desenvolvimento, construção e venda do projeto são depositados no banco organizador principal. O banco organizador principal assegura as necessidades de financiamento razoáveis da sociedade de projeto, fornecendo apoio e garantia de fundos para a conclusão e entrega do projeto.

Na venda de habitação comercial, deve-se avançar para o sistema de venda de “casas prontas” (现房销售), permitindo “o que se vê é o que se obtém”. O sistema de venda de casas prontas ajuda a evitar, a partir da raiz, que as propriedades comerciais residenciais fiquem inconclusas, prevenindo de forma eficaz os riscos de entrega e garantindo de maneira efetiva os direitos e interesses legítimos dos consumidores. Atualmente, a proporção da venda de casas prontas em projetos de desenvolvimento ainda não é elevada; prevê-se que, no futuro, a venda de casas prontas seja divulgada e promovida em maior escala. Quando continuar a aplicar-se a venda antecipada (预售), deve-se regular a supervisão dos fundos da venda antecipada, mantendo de forma efetiva os direitos e interesses legítimos dos compradores.

Ao construir novos modelos de desenvolvimento imobiliário, deve-se estabelecer sistemas de garantia de qualidade e de gestão de segurança ao longo de todo o ciclo de vida das habitações.

No que respeita à garantia de qualidade, serão implementadas a obra de melhoria da qualidade das habitações e a ação de melhoria da qualidade dos serviços de gestão imobiliária (propriedade). Além de construir e reformar “boas casas”, deve-se também promover de forma integrada a construção de “boa casa”, “bom bairro”, “boa comunidade” e “boa cidade” (“quatro bons”). É necessário concentrar grandes esforços para resolver dificuldades como a instalação de elevadores, estacionamento e carregamento de veículos. As empresas de serviços de propriedade devem resolver bem as “questões-chave” que os moradores sentem diariamente, melhorando a qualidade da vida.

Deve-se criar um sistema de gestão de segurança ao longo de todo o ciclo de vida das habitações. Partindo da realidade de que o país tem grande escala de habitações existentes e longos períodos desde a sua construção, deve-se acelerar a criação de sistemas para inspeções de segurança das habitações, fundos para a gestão de segurança das habitações e seguros de segurança da qualidade das habitações, reforçando as garantias de segurança para que os residentes vivam de forma segura e com tranquilidade. O sistema de inspeção de segurança de habitações visa identificar atempadamente riscos e perigos ocultos de segurança. O sistema de fundos para a gestão de segurança das habitações tem como objetivo resolver o problema dos fundos para reparações e manutenção, sendo que os fundos são compostos por contas pessoais e contas públicas. O sistema de seguro de segurança da qualidade das habitações visa, de forma orientada pelo mercado, aumentar a capacidade de garantia de segurança.

Ao acelerar a construção de novos modelos de desenvolvimento imobiliário, isso impulsionará significativamente a melhoria da qualidade habitacional no país, controlará de forma eficaz riscos e perigos ocultos e evidenciará resultados notáveis na transformação das empresas, promovendo que o sistema de fornecimento habitacional seja mais completo, a alocação dos elementos seja mais razoável, os sistemas de supervisão sejam mais normalizados e a operação do setor seja estável. O país vai continuar a promover o desenvolvimento de alta qualidade do setor imobiliário através de provisão de alta qualidade, garantias com elevada eficiência e funcionamento a nível elevado. (Fonte: Economic Daily; Autor: 亢 舒)