Greentown Management (9979.HK): De líder en tamaño a referente en valor, una prueba de capacidad que atraviesa ciclos

当中国房地产行业仍在深度调整中艰难寻底，代建这条曾经的“黄金赛道”也开始迎来关键转型。

Mientras la industria inmobiliaria de China sigue ajustándose a fondo y buscando con dificultad su punto más bajo, la contratación por encargo (daijian), que antes era una “vía rápida de oro”, también empieza a afrontar una transformación clave.

中指院数据显示，2025年代建行业新签面积约171M平方米，同比仅增长4%，增速放缓凸显行业分化，强者恒强格局进一步固化。

Según datos del Instituto Zhongzhi, en 2025 el área recién firmada en la industria de daijian rondó los 171 millones de metros cuadrados; interanual solo creció un 4%. La desaceleración del ritmo de crecimiento pone en evidencia la diferenciación del sector y consolida aún más el patrón de “los fuertes se mantienen fuertes”.

在这样的背景下，绿城管理发布2025年财报，传递出清晰的“稳健韧性”信号。

En este contexto, Greentown Management publicó su informe financiero de 2025, enviando un mensaje claro de “solidez y resiliencia”.

现金流改善、股东回报加码、业务质量提升、战略2030启动，种种线索更是共同指向一个判断。这家代建龙头正在加速完成关键的能力切换，伴随行业发展逻辑从“规模扩张”转向“价值深耕”，绿城管理也将从“中国房地产轻资产开发模式引领者”升级为“中国房地产全周期综合服务引领者”。

La mejora del flujo de caja, el aumento de la retribución a los accionistas, la mejora de la calidad del negocio y el lanzamiento de la estrategia 2030 apuntan todos a una misma conclusión: el líder en daijian está acelerando la transición de capacidades clave. A medida que la lógica de desarrollo del sector pasa de “expansión de escala” a “profundización en el valor”, Greentown Management también pasará de ser “líder del modelo de desarrollo de activos ligeros en la industria inmobiliaria china” a “líder del servicio integral de ciclo completo en la industria inmobiliaria china”.

一、现金流安全垫与稳定股东回报，筑牢盈利基础

1. Un colchón de seguridad para el flujo de caja y una retribución estable a los accionistas, para sentar la base de la rentabilidad

2025年，绿城管理的经营性现金流同比增长42.3%，达415M元。这一数值与归母净利润基本匹配，不仅充分夯实公司的盈利质量，加固了现金流安全垫，也显著增强了财务韧性，为股东长期回报与公司未来发展提供有力支撑。

En 2025, el flujo de caja operativo de Greentown Management creció un 42,3% interanual, alcanzando 415M de yuanes. Este valor se corresponde básicamente con el beneficio neto atribuible a los accionistas; no solo consolida plenamente la calidad de las ganancias de la empresa y refuerza el colchón de seguridad del flujo de caja, sino que también incrementa de forma significativa la resiliencia financiera, brindando un respaldo sólido para la retribución a largo plazo a los accionistas y el desarrollo futuro de la compañía.

（数据来源：公司资料）

(Fuente de datos: material de la empresa)

这还意味着什么？

¿Qué más implica?

在代建行业普遍面临收款周期拉长、项目启动放缓的背景下，绿城管理的利润“含金量”依然扎实。

En un contexto en el que, de manera general en la industria daijian, los plazos de cobro se alargan y los arranques de proyectos se desaceleran, la “calidad” de las ganancias de Greentown Management sigue siendo sólida.

从数据上看，现金流改善的背后是公司运营效率提升、代建费回款加快的直接体现。

Desde la perspectiva de los datos, la mejora del flujo de caja refleja de forma directa el hecho de que la empresa ha incrementado la eficiencia operativa y ha acelerado el cobro de las tarifas de daijian.

财报显示，2025年公司新拓项目启动率提升至72%，合同转化率提升到9%。运营效率的提升直接反映在回款上。同时，项目新开工周期缩短至126天、首开周期缩短至7个月，里程碑节点达成率、示范区按时开放率同比提升10个百分点以上。

Según el informe, en 2025 la tasa de arranque de los proyectos de nueva captación aumentó a 72% y la tasa de conversión de contratos subió a 9%. La mejora de la eficiencia operativa se refleja directamente en los cobros. Al mismo tiempo, el ciclo de inicio de los proyectos nuevos se acortó a 126 días y el ciclo del primer lanzamiento se redujo a 7 meses; las tasas de logro de hitos y la tasa de apertura puntual de las zonas demostrativas aumentaron interanualmente en más de 10 puntos porcentuales.

更为关键的是，代建行业虽普遍采用轻资产模式，但绿城管理凭借精细化的运营管理，牢牢严控资本开支，将自身资本开支压力维持在极低水平。即使在行业调整期，公司依然有能力维持与上年持平的分红规模。

Lo más importante es que, aunque la industria daijian suele adoptar un modelo de activos ligeros, Greentown Management, gracias a su gestión operativa meticulosa, controla con firmeza el gasto de capital, manteniendo su presión por capex en niveles extremadamente bajos. Incluso durante el período de ajuste del sector, la compañía sigue teniendo la capacidad de mantener un tamaño de reparto de dividendos equivalente al del año anterior.

**2025年，**绿城管理维持高分红比例，叠加此前已派付的中期股息，每股年度派息 0.2095 元，派息率达到 100%，真正实现公司的经营成果及时与股东分享。

En 2025, Greentown Management mantuvo una alta proporción de dividendos; sumado al dividendo intermedio pagado previamente, el dividendo anual por acción fue de 0,2095 yuanes, con una tasa de payout del 100%, logrando de forma real que los resultados operativos de la compañía se compartan oportunamente con los accionistas.

更为明确的是，公司给出**“2026年分红比例不低于归母净利润80%”**的承诺。若业绩与现金流持续改善，其还将进一步优化股东回报方案。

Más claramente, la compañía ofrece el compromiso de “que la proporción de dividendos en 2026 no será inferior al 80% del beneficio neto atribuible”. Si el desempeño y el flujo de caja siguen mejorando, también optimizará aún más el plan de retribución a los accionistas.

此外，香港联交所最新股权披露资料显示，绿城管理执行董事兼行政总裁王俊峰于3月31日通过股份激励计划获授328k股，并以自有资金在公开市场增持共1.1M股，持股总数提升至3.82M股。 2025年公司还首次回购并注销10M股股份，在切实维护股东利益的同时，更向市场传递出管理层对公司长期发展的坚定信心。

Además, según el documento más reciente de divulgación accionaria de la Bolsa de Hong Kong, el director ejecutivo y director general (administrative CEO) de Greentown Management, Wang Junfeng, recibió el 31 de marzo 328k acciones mediante un plan de incentivos de acciones, y con fondos propios incrementó su participación en el mercado abierto por un total de 328k de acciones; el número total de acciones en su poder aumentó a 1.1M. En 2025, la compañía también realizó por primera vez la recompra y cancelación de 10 millones de acciones; al mismo tiempo que protege de manera efectiva los intereses de los accionistas, envía al mercado una firme confianza de la gerencia en el desarrollo a largo plazo de la compañía.

整体而言，在行业持续深度调整背景下，绿城管理能够维持高分红，并且给出明确的派息指引，这本身就证明了，管理层对公司未来现金流的稳定性有足够的信心，也为其后续盈利修复奠定了坚实基础。

En términos generales, en un contexto de ajustes profundos continuos del sector, que Greentown Management pueda mantener dividendos altos y proporcione una guía de distribución de dividendos clara por sí mismo demuestra que la gerencia tiene suficiente confianza en la estabilidad del flujo de caja futuro de la compañía, y además sienta una base sólida para la posterior recuperación de las ganancias.

二、多维优化强根基，明确盈利改善路径

2. Optimización multidimensional para fortalecer las bases y trazar una ruta clara de mejora de la rentabilidad

2025年，绿城管理新拓合约总建面35.35M平方米，同比微降3.1%。但如果只看规模，可能会错过更重要的变化，**年内公司新拓代建费为9.35B元，同比增长0.4%，**市占率连续十年稳定在20%以上，持续领跑行业。

En 2025, el área de construcción total (contracted total) de los nuevos contratos captados por Greentown Management fue de 35,35 millones de metros cuadrados, con una ligera caída del 3,1% interanual. Sin embargo, si solo se mira la escala, puede que se pierda un cambio más importante: **las tarifas de daijian de nuevos contratos en el año fueron de 9.350 millones de yuanes, con un crecimiento del 0,4% interanual,**la participación de mercado se ha mantenido por encima del 20% de forma estable durante diez años consecutivos, manteniéndose como líder constante del sector.

（数据来源：克而瑞）

(Fuente de datos: CFC/Che Er Rui)

这正是公司“以质换量优化项目结构、深耕重点城市夯实业务根基、强化经营兑现度保障利润落地”的落地结果，具体可从三个维度来看。

Este es el resultado material de la estrategia de la compañía de “optimizar la estructura de proyectos mediante un cambio de calidad por volumen, profundizar en las ciudades clave para consolidar la base del negocio y fortalecer el grado de ejecución operativa para garantizar la materialización de las ganancias”, y puede observarse desde tres dimensiones concretas.

从客户结构看，国有企业是最大业务来源，这类业务的特点是收入确定性强、客单价和利润相对较高、重复委托率高，被称为“战略型安全垫业务”。通过优化客户与项目结构，绿城管理2025年的新拓项目中，国有企业占比从2024年的25.1%大幅提升至37%，代建费占比更是达到47.4%，持续提升盈利质量。

Desde la estructura de clientes, las empresas estatales son la principal fuente de negocio. Estas operaciones se caracterizan por una alta certeza en los ingresos, un precio medio por cliente y márgenes relativamente mayores, y una alta tasa de encargos repetidos; se les denomina “negocio de colchón de seguridad de tipo estratégico”. Mediante la optimización de la estructura de clientes y proyectos, en los proyectos de nueva captación de Greentown Management en 2025, la proporción de empresas estatales pasó de 25,1% en 2024 a37% de forma significativa; y la proporción de las tarifas de daijian alcanzó incluso47,4%, elevando de manera sostenida la calidad de las ganancias.

（数据来源：公司资料）

(Fuente de datos: material de la empresa)

**从区域结构看，公司深耕重点城市、强化核心区域布局，**新拓项目一二线城市占比达到55%，前十大省级市场中8个市占率第一，较2024年新增2个省份。其中，绿城·天津晓月晴川、城发绿城·江阴澄云庐等重点城市标杆项目，不仅提升了区域市场渗透率，更以高品质交付带动代建费率提升，为盈利改善提供坚实支撑。这不仅是市场地位的体现，更为项目去化条件达成、溢价能力兑现提供了基础保障。

Desde la estructura regional, la compañía profundiza en las ciudades clave y fortalece la distribución en regiones centrales. **La proporción de ciudades de primera y segunda línea en los proyectos de nueva captación alcanza el 55%; en 8 de los 10 principales mercados provinciales, ocupa el primer lugar en participación de mercado por ciudad; y se incorporaron 2 provincias más frente a 2024. Entre ellas, proyectos de referencia en ciudades clave como Greentown·Tianjin Xiaoyue Qingchuan y Chengfa Greentown·Jiangyin Chengyunli, entre otros, no solo aumentan la penetración en el mercado regional, sino que también impulsan el alza de las tarifas de daijian mediante entregas de alta calidad, aportando un respaldo sólido para la mejora de la rentabilidad. Esto no solo refleja la posición en el mercado, sino que también proporciona una garantía básica para que se cumplan las condiciones de desinversión/absorción del proyecto y para materializar la capacidad de prima sobre precio.

（数据来源：公司资料）

(Fuente de datos: material de la empresa)

**从项目质量看，委托方重复委托率连续三年攀升，**由2023年的13%增至2025年的26%。在B端客户满意度98分、C端客户满意度92分的高位基础上，重复委托率的提升，反映的是一种更深层的信任，即委托方愿意为品质和兑现能力支付合理对价。

En términos de calidad de los proyectos, la tasa de encargos repetidos de los clientes ha venido aumentando durante tres años consecutivos, pasando del 13% en 2023 al 26% en 2025. Sobre la base de altas puntuaciones de satisfacción: 98 puntos para clientes B y 92 puntos para clientes C, el aumento de la tasa de encargos repetidos refleja una confianza más profunda: los clientes están dispuestos a pagar un precio razonable a cambio de calidad y capacidad de cumplimiento/entrega.

值得注意的是，与行业内部分企业“以价换量”的策略不同，绿城管理主动放弃低毛利、高风险项目，聚焦高价值赛道。

Vale la pena señalar que, a diferencia de la estrategia de algunas empresas del sector de “intercambiar precio por volumen”, Greentown Management renuncia de forma proactiva a proyectos de baja rentabilidad bruta y alto riesgo, centrándose en vías de alto valor.

中指院数据显示，当前行业超过80%的项目代建费率已降至1%-3%。这一环境下，**绿城管理仍有超过50%的项目费率高于3%，**商务费率显著优于行业平均水平。

Según datos del Instituto Zhongzhi, en el sector actual más del 80% de los proyectos tienen tarifas de daijian que ya han bajado a 1%-3%. En este entorno, Greentown Management todavía tiene más del 50% de sus proyectos con tarifas por encima del 3%, y la tasa de tarifas de negocio supera de forma notable el promedio del sector.

（数据来源：中指院）

(Fuente de datos: Instituto Zhongzhi)

这说明，尽管行业价格战持续，但头部企业的议价能力并未被完全侵蚀。

Esto indica que, aunque la guerra de precios continúa en el sector, la capacidad de negociación de las empresas líderes no se ha erosionado por completo.

支撑这一议价优势的，是绿城管理深耕多年的“资信、品牌、团队、资源、体系、产品、服务、客户”八大基石。基于此，公司产品力与运营效能持续迭代提升，进一步增厚竞争壁垒与盈利空间。

La base de esta ventaja de negociación son los ocho pilares que Greentown Management ha cultivado durante años: “solvencia crediticia, marca, equipo, recursos, sistema, productos, servicios y clientes”. Sobre esta base, la capacidad de producto y la eficacia operativa de la compañía siguen mejorando mediante iteraciones, ampliando aún más las barreras competitivas y el espacio de beneficios.

交付端的稳定兑现，正是直观体现。

El cumplimiento estable en el frente de la entrega es la manifestación más intuitiva.

财报显示，绿城管理已连续5年交付规模超10M平方米，2025年如期交付129个项目，交付面积达14.51M平方米。高兑现率在巩固品牌口碑的同时，更保障了代建费的及时回款，驱动盈利向好。

Según el informe, Greentown Management ha superado durante 5 años consecutivos el volumen de entregas de más de 10 millones de metros cuadrados. En 2025, entregó a tiempo 129 proyectos, con un área entregada de 14,51 millones de metros cuadrados. Una alta tasa de cumplimiento no solo consolida la reputación de marca, sino que además garantiza el cobro oportuno de las tarifas de daijian, impulsando la mejora de la rentabilidad.

产品实力方面同样亮眼，全年斩获产品类奖项117项，蝉联“中国代建企业产品力TOP1”，同时设计方案报批速率提升13%，国企招采效率提升20%-30%，全方位展现出头部企业的综合实力。

En cuanto a fortaleza de productos, también es sobresaliente: en todo el año obtuvo 117 premios de categoría de producto, manteniendo el puesto “TOP1 de capacidad de producto en empresas chinas de daijian”; al mismo tiempo, la velocidad de tramitación/aprobación de diseños aumentó un 13% y la eficiencia de licitaciones para contratación de empresas estatales mejoró entre 20%-30%, mostrando en todos los frentes la fuerza integral de las empresas líderes.

（数据来源：公司资料）

(Fuente de datos: material de la empresa)

三、从代建龙头到全周期服务商，战略2030拓宽盈利边界

3. Del líder de daijian al proveedor de servicios de ciclo completo: la estrategia 2030 amplía el límite de los beneficios

立足当下，2026年是绿城管理“战略2030”的开局之年。

Mirando el presente, 2026 es el año inicial de la “Estrategia 2030” de Greentown Management.

管理层在业绩会上关于战略愿景的表述出现了一个变化，即绿城管理将从“中国房地产轻资产开发模式引领者”升级为“中国房地产全周期综合服务引领者”。

En la reunión de resultados, la forma en que la gerencia expresó la visión estratégica mostró un cambio: Greentown Management pasará de ser “líder del modelo de desarrollo de activos ligeros en la industria inmobiliaria china” a “líder del servicio integral de ciclo completo en la industria inmobiliaria china”.

从业务布局看，这种全生命周期的服务延伸有两个明确方向：

Desde la distribución de negocios, esta extensión de servicios a lo largo de todo el ciclo de vida tiene dos direcciones claras:

一是围绕代建主业的价值链延伸。

Primero: la extensión de la cadena de valor alrededor del negocio principal de daijian.

围绕产业链关联度、核心能力复用、资源禀赋匹配、轻资产模式四大维度，筛选与代建主业高度协同的相关新业务，例如新房代销、精装修、物业服务、租赁运营及城市更新赛道，培育利润与现金流的长期新增长点。

Centrados en cuatro dimensiones —grado de relación con la cadena industrial, reutilización de capacidades centrales, compatibilidad de los recursos y modelo de activos ligeros— se seleccionan nuevas actividades relacionadas que estén altamente sincronizadas con el negocio principal de daijian, como la intermediación/comercialización de preventa de viviendas nuevas, acabados de lujo, servicios de administración de propiedades, operación de alquiler y carriles de renovación urbana; así se crean nuevos puntos de crecimiento a largo plazo para la utilidad y el flujo de caja.

二是拓展海外市场的地理空间延伸。

Segundo: la extensión geográfica hacia la expansión de mercados en el extranjero.

依托中交集团覆盖150多个国家和地区的庞大海外资源网络，绿城管理审时度势，正式设立海外代建事业部，深度融入国家“一带一路”倡议，积极探索海外华人市场的发展机遇，2026年将重点完成部分核心市场的深度研究与路径论证。公司在寻找增量市场的同时，更是利用中交体系协同优势的一次能力外溢，为长期盈利增长提供新的支撑。

Aprovechando la enorme red de recursos en el extranjero del grupo CCCC que cubre más de 150 países y regiones, Greentown Management evalúa la situación y las circunstancias, establece formalmente el departamento de negocio de daijian en el extranjero, se integra profundamente en la iniciativa nacional “Belt and Road”, y explora activamente oportunidades de desarrollo en el mercado de chinos de ultramar; en 2026 se enfocará principalmente en completar estudios en profundidad y análisis de rutas para algunos mercados centrales. Al buscar mercados incrementales, la compañía también aprovecha una “externalización” de capacidades derivada de las ventajas de sinergia del sistema CCCC, proporcionando un nuevo respaldo al crecimiento de la rentabilidad a largo plazo.

（数据来源：公司资料）

(Fuente de datos: material de la empresa)

从行业趋势来看，绿城管理此次战略升级，主要基于以下几大行业机遇。

Desde la perspectiva de las tendencias del sector, esta mejora estratégica de Greentown Management se basa principalmente en las siguientes oportunidades del sector.

**首先是城投存量土地盘活。**全国城投平台未开工住宅用地约340M平方米，其中约85M平方米可能存在代建意愿，是近几年代建确定性较强的优质业务来源。

Primero: movilización/puesta en funcionamiento de terrenos residenciales existentes en plataformas de inversión urbana (chengtou). En todo el país, las plataformas de chengtou tienen aproximadamente 340 millones de metros cuadrados de suelo residencial que aún no ha iniciado construcción; de ese total, unos 85 millones de metros cuadrados podrían tener disposición para daijian, lo que constituye una fuente de negocios de alta calidad con una mayor certidumbre para daijian en los últimos años.

**其次是资方代建。**一方面在"保交楼"的大背景下，金融机构针对不良纾困业务的投入仍在持续，代建企业携手专业资方，参与不良房产业务盘活，空间广阔。另一方面是部分资方已经前瞻性探索与有投资能力的民企、地方国企绑定，从源头锁定优质项目，代建企业能在此过程中发挥自身专业，帮助投资方前置筛选项目。

Segundo: daijian por parte de financiadores. Por un lado, en el gran contexto de “garantizar la entrega de viviendas” (bao jiaolou), las entidades financieras siguen destinando recursos al negocio de alivio de problemas de activos improductivos; las empresas de daijian, junto con financiadores profesionales, participan en la puesta en marcha de negocios inmobiliarios problemáticos, con un amplio margen. Por otro lado, algunos financiadores ya han explorado de manera prospectiva vincularse con empresas privadas (minqi) con capacidad de inversión y con empresas estatales locales, asegurando proyectos de alta calidad desde la fuente; en este proceso, las empresas de daijian pueden desempeñar su experiencia y ayudar a los inversionistas a filtrar proyectos de forma adelantada.

**最后是城市更新。**根据"七普"数据推算，我国2000年以前建成的"待更新"房屋住宅总面积约10B㎡，蕴含极为广阔的市场空间。

Por último: la renovación urbana. Según estimaciones basadas en los datos del “séptimo censo” (qi pu), el área residencial total de viviendas “pendientes de actualización” construidas en China antes de 2000 es de aproximadamente 10 mil millones de m², lo que contiene un espacio de mercado extremadamente amplio.

纵观绿城管理的业务布局，即便手握多重发展机遇，公司依旧严守经营底线，反复强调“试点先行、审慎评估、稳步推进、严控风险”的原则。

Al observar la planificación de negocios de Greentown Management, incluso teniendo múltiples oportunidades de desarrollo, la compañía sigue respetando estrictamente el límite operativo y repite una y otra vez el principio de “iniciar con pilotos, evaluar con prudencia, avanzar de manera constante y controlar estrictamente el riesgo”.

秉持这一准则，公司才能在坚守长期战略方向、筑牢发展根基的同时，又能灵活适配市场变动、抢抓发展先机，最终实现稳步前行、持续扩容、盈利修复的良性发展。

Al sostener este criterio, la compañía puede, al mismo tiempo que mantiene firmemente la dirección estratégica a largo plazo y fortalece la base del desarrollo, adaptarse con flexibilidad a cambios del mercado y aprovechar oportunidades tempranas de desarrollo, logrando finalmente un desarrollo positivo caracterizado por avance constante, expansión continua y recuperación de la rentabilidad.

四、结语

4. Conclusión

站在代建行业分化的十字路口，行业座次重排、尾部企业出清、头部企业的集中度提升，克而瑞数据显示，2025年新拓规模前10的企业集中度达77%，较2024年提升6个百分点。

En la encrucijada de la diferenciación del sector de daijian, con el reordenamiento de posiciones en el sector, la salida/depuración de las empresas rezagadas y el aumento de la concentración de las empresas líderes, según datos de CFC/Che Er Rui, la concentración de las 10 empresas con mayor escala de nueva captación en 2025 alcanzó el 77%, 6 puntos porcentuales más que en 2024.

（数据来源：克而瑞）

(Fuente de datos: CFC/Che Er Rui)

在这样的洗牌期，绿城管理的价值逻辑正在发生微妙的变化。

En este período de reacomodo, la lógica de valor de Greentown Management está experimentando un cambio sutil.

将其放在行业调整、费率下行、人力成本刚性的背景下来看，公司经营基本面的扎实程度、现金流的改善幅度、新拓订单的质量变化、战略2030的正式启动，都指向一个判断：绿城管理正在完成一次从规模驱动到价值驱动的能力切换。

Si se analiza en un contexto de ajustes del sector, caída de las tarifas y la rigidez de los costos laborales, la solidez de los fundamentales operativos de la compañía, el alcance de la mejora del flujo de caja, los cambios en la calidad de las nuevas órdenes, y el inicio formal de la estrategia 2030 apuntan a una conclusión: Greentown Management está completando una transición de capacidades, pasando de un impulso basado en la escala a uno basado en el valor.

对于投资者而言，或许意味着看待这家公司的方式也需要调整。

Para los inversores, quizás esto signifique que también hay que ajustar la forma en que se evalúa esta compañía.

不只是关注绿城管理在代建赛道上的市占率，更要关注其从“代建龙头”向“全周期服务商”跃迁过程中的能力兑现。

No solo hay que fijarse en la cuota de mercado de Greentown Management en el carril de daijian, sino también en la materialización de sus capacidades durante el proceso de salto desde “líder de daijian” hacia “proveedor de servicios de ciclo completo”.

毕竟，在房地产这个长周期行业里，能够穿越周期的，从来不是规模最大的，而是现金流最稳、能力壁垒最厚的。

Después de todo, en una industria inmobiliaria de ciclo largo, quien logra atravesar los ciclos no suele ser el de mayor escala, sino el que tiene el flujo de caja más estable y barreras de capacidad más sólidas.