AIに質問 · 既存土地を活性化させ、五省の土地収入を逆行させるにはどうすればよいか？不動産市場の継続的な低迷の影響を受け、2025年の全国地方政府の国有土地使用権の譲渡収入（以下「土地譲渡収入」）は全体として減少したが、各省間には差異が依然として存在する。 粤开证券は4月7日に発表した調査報告書で、各地の財政部門の公開データを整理した結果、全国31の省のうち、山西、内蒙古、遼寧、西藏を除く27省が2025年の土地譲渡収入を公表していることを示した。その中で、雲南、甘粛、寧夏、新疆、黒竜江など5地域は昨年の土地譲渡収入が増加し、残り22省は減少した。 粤开证券の首席経済学者羅志恒は、昨年、雲南、甘粛、寧夏の土地譲渡収入の増加率が全国をリードしたのは、主に省都の都市が積極的に既存土地を活性化させ、既存資源から増分を掘り起こしたことによると述べた。全体として、2025年の土地市場は「総量縮小、構造改善」の局面を呈している。商品住宅市場の低迷が土地市場に継続的な打撃を与え、不動産企業のキャッシュフローの逼迫や土地取得意欲の低下も相まって、地方政府の土地譲渡収入に直接影響している。彼は、2026年には土地譲渡収入は依然として減少傾向を続けるものの、減少幅は縮小する見込みだと予測している。 **「良い住宅」建設の推進** 財政部のデータによると、2025年の地方政府の土地譲渡収入は4.15兆元で、前年比14.7％減少した。これはこの収入が2022年以来4年連続で二桁の減少を記録したことを意味する。2021年の地方土地譲渡収入のピーク（8.7兆元）と比較すると、2025年の土地譲渡収入は約4.6兆元減少し、減少率は52.3％に達している。 羅志恒は、不動産需要の圧力が続く中、昨年、地方政府が積極的に既存土地を活性化させ、土地供給構造を最適化し、「縮小しつつ質を向上させる」土地市場への転換を推進したと述べた。例えば、広東、浙江、四川などの経済大省は、深度調整後に土地譲渡収入の減少幅が縮小している。各省は「既存資源の掘り起こし」に焦点を当て、多くの土地予備を発行し、遊休土地の買収後に再計画・譲渡を行い、土地資源の価値を高めている。 粤开证券の調査報告書に示されたデータによると、2025年に土地譲渡収入が前年比で減少した22省のうち、12省は前年比減少幅が縮小している。例えば、広東、浙江、四川の土地譲渡収入は、それぞれ前年比で11.0％、7.9％、1.1％の減少であり、2024年と比べてそれぞれ17.9ポイント、19.1ポイント、18.4ポイント縮小している。 羅志恒は、昨年、一部の一、二線都市が「良い住宅」建設を支援し、低容積率の高品質住宅用地の供給を増やし、高価格の土地取引が増加したことで、企業の土地取得意欲が高まり、土地譲渡収入が増加したと述べた。例えば、昨年の深圳では住宅用地の取引価格が高騰し、産業用地の供給も大幅に増加したため、市全体の土地譲渡収入は前年比で52％増加した。成都、杭州、青島なども、コア都市の宅地供給を増やし、容積率制限を緩和することで土地譲渡収入の増加を促進している。 彼はまた、昨年、一部の省都都市が積極的に既存土地を活性化させ、土地譲渡収入の増加を牽引したと述べた。例えば、昆明市は、未供給の土地や遊休土地の活用を加速させ、インフラや公共サービス用地の供給を増やし、市の土地譲渡収入は61.6％増加した。そのうち、划拨土地の収入は78.8％増加し、市の土地譲渡収入のほぼ半分を占めている。蘭州市は、土地予備の特別債資金を有効に活用し、遊休土地資源を活性化させ、土地市場の回復を促進し、市の土地譲渡収入は前年比19.5％増加した。これにより、甘粛の土地譲渡収入の成長率はマイナスからプラスに転じた。 **今年の分化が一層激化** 不動産市場の深刻な調整は、地方財政に継続的な打撃を与えている。羅志恒は、第一财经に対し、不動産市場の深刻な調整が直接的に土地譲渡収入の継続的な減少をもたらし、地方の財政余力を減少させ、債務返済の圧力を高めていると述べた。2026年も土地譲渡収入は引き続き下落傾向を維持する見込みだが、その減少幅は縮小すると予測されている。 これは、今年の中央政府と地方政府の予算報告や一部地方の予算報告からも裏付けられる。 今年3月に提出された国務院の「2025年中央と地方の予算執行状況および2026年中央と地方の予算案に関する報告」によると、2026年の全国地方政府性基金の予算収入は5.26兆元と見込まれ、前年とほぼ同水準となる。 地方土地譲渡収入が地方政府性基金の約80％を占めることから、今年の国務院は全国の政府性基金の予算収入も前年とほぼ同じと見込んでおり、土地譲渡収入の下げ止まりを示唆している。 今年の各省の土地譲渡収入の予想増加率には大きな差があり、一部の省は増加を見込む一方、他の省は引き続き下落を予想している。 各地の財政部門が公開した予算報告によると、広東は2026年の土地譲渡収入を2536.6億元と予測し、5％の増加を見込む。河南は2026年の地方政府性基金の予算収入を2484.6億元とし、57％の増加を予想。河北は2249.7億元とし、約22％の増加を見込む。江西は1624.5億元とし、2％の増加を予測している。 一方、いくつかの省は収入の減少を見込んでいる。例えば、浙江省の予算報告では、2026年の全省の政府性基金予算収入は4918.42億元とし、16.2％の減少を予測している。 今年の最初の2か月のデータを見ると、土地市場は依然として圧力を受けている。 財務省のデータによると、今年の最初の2か月間で、地方政府の土地譲渡収入は3547億元で、前年比25.2％減少した。これは昨年同期の減少率（-15.9％）より拡大しており、昨年通年の減少率（-14.7％）も上回っている。 ただし、不動産企業が土地譲渡契約の価格を実際に資金化するまでには時間がかかるため、土地譲渡収入のデータには遅れが生じている。したがって、前2か月の土地譲渡収入は、主に昨年後半の土地取引状況を反映していると考えられ、今後の動向を注視する必要がある。 明らかに、今年の土地譲渡収入の状況は、今後の不動産市場の動きと密接に連動している。今年に入り、中央から地方まで一連の安定策が引き続き打ち出されている。 例えば、今年1月、財務省などは、2025年末に期限を迎える住民の買換え支援に関する個人所得税政策を2027年末まで延長する方針を示した。中央銀行などは、商業用不動産の住宅ローンの最低頭金比率を30％に引き下げ、不動産市場の在庫処理を支援している。 また、今年に入り、一部の地方では、住宅購入の閾値引き、公共預金制度の最適化、税金・費用の優遇措置、財政補助などを通じて需要を喚起し、住宅供給構造の最適化を図る施策も進められている。 羅志恒は、今年は地方政府の財政支援を強化し、根本的に土地供給を調整すべきだと提言している。特に、不動産市場の下振れにより急激に減少した土地譲渡収入を補うために、中央財政は移転支援の増額や地方債の発行枠拡大を通じて支援すべきだと述べた。これにより、地方政府の財政余力が拡大し、不要な土地供給を抑制し、既存の遊休土地の買い戻しを促進できる。結果として、市場の供給と需要の不均衡を是正し、土地市場の安定化を図ることができる。 (本文は第一财经からの転載です)
27都道府県、昨年の土地売却収入を公開、今年は多くの地域で下げ止まり回復を見込む
AIに質問 · 既存土地を活性化させ、五省の土地収入を逆行させるにはどうすればよいか？
不動産市場の継続的な低迷の影響を受け、2025年の全国地方政府の国有土地使用権の譲渡収入（以下「土地譲渡収入」）は全体として減少したが、各省間には差異が依然として存在する。
粤开证券は4月7日に発表した調査報告書で、各地の財政部門の公開データを整理した結果、全国31の省のうち、山西、内蒙古、遼寧、西藏を除く27省が2025年の土地譲渡収入を公表していることを示した。その中で、雲南、甘粛、寧夏、新疆、黒竜江など5地域は昨年の土地譲渡収入が増加し、残り22省は減少した。
粤开证券の首席経済学者羅志恒は、昨年、雲南、甘粛、寧夏の土地譲渡収入の増加率が全国をリードしたのは、主に省都の都市が積極的に既存土地を活性化させ、既存資源から増分を掘り起こしたことによると述べた。全体として、2025年の土地市場は「総量縮小、構造改善」の局面を呈している。商品住宅市場の低迷が土地市場に継続的な打撃を与え、不動産企業のキャッシュフローの逼迫や土地取得意欲の低下も相まって、地方政府の土地譲渡収入に直接影響している。彼は、2026年には土地譲渡収入は依然として減少傾向を続けるものの、減少幅は縮小する見込みだと予測している。
「良い住宅」建設の推進
財政部のデータによると、2025年の地方政府の土地譲渡収入は4.15兆元で、前年比14.7％減少した。これはこの収入が2022年以来4年連続で二桁の減少を記録したことを意味する。2021年の地方土地譲渡収入のピーク（8.7兆元）と比較すると、2025年の土地譲渡収入は約4.6兆元減少し、減少率は52.3％に達している。
羅志恒は、不動産需要の圧力が続く中、昨年、地方政府が積極的に既存土地を活性化させ、土地供給構造を最適化し、「縮小しつつ質を向上させる」土地市場への転換を推進したと述べた。例えば、広東、浙江、四川などの経済大省は、深度調整後に土地譲渡収入の減少幅が縮小している。各省は「既存資源の掘り起こし」に焦点を当て、多くの土地予備を発行し、遊休土地の買収後に再計画・譲渡を行い、土地資源の価値を高めている。
粤开证券の調査報告書に示されたデータによると、2025年に土地譲渡収入が前年比で減少した22省のうち、12省は前年比減少幅が縮小している。例えば、広東、浙江、四川の土地譲渡収入は、それぞれ前年比で11.0％、7.9％、1.1％の減少であり、2024年と比べてそれぞれ17.9ポイント、19.1ポイント、18.4ポイント縮小している。
羅志恒は、昨年、一部の一、二線都市が「良い住宅」建設を支援し、低容積率の高品質住宅用地の供給を増やし、高価格の土地取引が増加したことで、企業の土地取得意欲が高まり、土地譲渡収入が増加したと述べた。例えば、昨年の深圳では住宅用地の取引価格が高騰し、産業用地の供給も大幅に増加したため、市全体の土地譲渡収入は前年比で52％増加した。成都、杭州、青島なども、コア都市の宅地供給を増やし、容積率制限を緩和することで土地譲渡収入の増加を促進している。
彼はまた、昨年、一部の省都都市が積極的に既存土地を活性化させ、土地譲渡収入の増加を牽引したと述べた。例えば、昆明市は、未供給の土地や遊休土地の活用を加速させ、インフラや公共サービス用地の供給を増やし、市の土地譲渡収入は61.6％増加した。そのうち、划拨土地の収入は78.8％増加し、市の土地譲渡収入のほぼ半分を占めている。蘭州市は、土地予備の特別債資金を有効に活用し、遊休土地資源を活性化させ、土地市場の回復を促進し、市の土地譲渡収入は前年比19.5％増加した。これにより、甘粛の土地譲渡収入の成長率はマイナスからプラスに転じた。
今年の分化が一層激化
不動産市場の深刻な調整は、地方財政に継続的な打撃を与えている。羅志恒は、第一财经に対し、不動産市場の深刻な調整が直接的に土地譲渡収入の継続的な減少をもたらし、地方の財政余力を減少させ、債務返済の圧力を高めていると述べた。2026年も土地譲渡収入は引き続き下落傾向を維持する見込みだが、その減少幅は縮小すると予測されている。
これは、今年の中央政府と地方政府の予算報告や一部地方の予算報告からも裏付けられる。
今年3月に提出された国務院の「2025年中央と地方の予算執行状況および2026年中央と地方の予算案に関する報告」によると、2026年の全国地方政府性基金の予算収入は5.26兆元と見込まれ、前年とほぼ同水準となる。
地方土地譲渡収入が地方政府性基金の約80％を占めることから、今年の国務院は全国の政府性基金の予算収入も前年とほぼ同じと見込んでおり、土地譲渡収入の下げ止まりを示唆している。
今年の各省の土地譲渡収入の予想増加率には大きな差があり、一部の省は増加を見込む一方、他の省は引き続き下落を予想している。
各地の財政部門が公開した予算報告によると、広東は2026年の土地譲渡収入を2536.6億元と予測し、5％の増加を見込む。河南は2026年の地方政府性基金の予算収入を2484.6億元とし、57％の増加を予想。河北は2249.7億元とし、約22％の増加を見込む。江西は1624.5億元とし、2％の増加を予測している。
一方、いくつかの省は収入の減少を見込んでいる。例えば、浙江省の予算報告では、2026年の全省の政府性基金予算収入は4918.42億元とし、16.2％の減少を予測している。
今年の最初の2か月のデータを見ると、土地市場は依然として圧力を受けている。
財務省のデータによると、今年の最初の2か月間で、地方政府の土地譲渡収入は3547億元で、前年比25.2％減少した。これは昨年同期の減少率（-15.9％）より拡大しており、昨年通年の減少率（-14.7％）も上回っている。
ただし、不動産企業が土地譲渡契約の価格を実際に資金化するまでには時間がかかるため、土地譲渡収入のデータには遅れが生じている。したがって、前2か月の土地譲渡収入は、主に昨年後半の土地取引状況を反映していると考えられ、今後の動向を注視する必要がある。
明らかに、今年の土地譲渡収入の状況は、今後の不動産市場の動きと密接に連動している。今年に入り、中央から地方まで一連の安定策が引き続き打ち出されている。
例えば、今年1月、財務省などは、2025年末に期限を迎える住民の買換え支援に関する個人所得税政策を2027年末まで延長する方針を示した。中央銀行などは、商業用不動産の住宅ローンの最低頭金比率を30％に引き下げ、不動産市場の在庫処理を支援している。
また、今年に入り、一部の地方では、住宅購入の閾値引き、公共預金制度の最適化、税金・費用の優遇措置、財政補助などを通じて需要を喚起し、住宅供給構造の最適化を図る施策も進められている。
羅志恒は、今年は地方政府の財政支援を強化し、根本的に土地供給を調整すべきだと提言している。特に、不動産市場の下振れにより急激に減少した土地譲渡収入を補うために、中央財政は移転支援の増額や地方債の発行枠拡大を通じて支援すべきだと述べた。これにより、地方政府の財政余力が拡大し、不要な土地供給を抑制し、既存の遊休土地の買い戻しを促進できる。結果として、市場の供給と需要の不均衡を是正し、土地市場の安定化を図ることができる。
(本文は第一财经からの転載です)