O REIT é o verdadeiro para investidores que desejam gerar uma renda estável

ถ้าคุณกำlyมองหาเครื่องมือลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดีกว่าเงินฝาก แต่ไม่อยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง กองreit คือ คำตอบที่อาจเหมาะสมสำหรับคุณ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust – REIT) เป็นเครื่องมือการเงินที่เพิ่มเข้ามาในตลาดหลักทรัพย์ไทยตั้งแต่ปี 2018 และจนถึงปัจจุบัน REIT ยังคงเป็นตัวเลือกที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างระดับ

กองreit คืออะไร? ทำความรู้จักกับตัวจริงของเครื่องมือทางการเงิน

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็นกองทรัพย์สินที่ถูกดำเนินการและบริหารโดยผู้จัดการกองทรัสต์ที่มืออาชีพ พวกเขาจะระดมทุนผ่านการขายหน่วยลงทุนให้แก่ผู้ลงทุน จากนั้นนำเงินทุนนั้นไปลงทุนในทรัพย์สินที่สามารถสร้างรายได้ได้อย่างต่อเนื่อง

กองreit คือ เครื่องมือที่ถือครองทรัพย์สินประเภทต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน โกดัง โรงแรม ห้างสรรพสินค้า หรือแม้กระทั่งโครงข่ายการสื่อสาร เมื่อทรัพย์สินเหล่านี้สร้างรายได้จากการให้เช่าหรือการใช้งาน ผู้บริหารจะนำรายได้นั้นมาจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน ทำให้การลงทุนในกองรีอิท ให้ผลตอบแทนแบบสม่ำเสมอ

เหตุใดจึงต้องมี REIT?

ประโยชน์สำหรับเจ้าของทรัพย์สิน

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถนำทรัพย์สินที่มีรายได้มาอยู่ภายใต้โครงสร้าง REIT เพื่อระดมเงินทุนสำหรับพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ประโยชน์สำหรับผู้ลงทุน

ไม่ต้องใช้เงินจำนวนมหาศาล ผู้ลงทุนสามารถเข้าไปถือครองส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้ง่าย ๆ ผ่านการซื้อหน่วยลงทุน นอกจากนี้ยังมีผู้เชี่ยวชาญคอยบริหารจัดการและจัดสรรผลประโยชน์ให้นักลงทุนอย่างน่าเชื่อถือ ทั้งนี้อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

กองreit คือ มีกี่ประเภท?

REIT ตามลักษณะสิทธิในอสังหาริมทรัพย์

ประเภท Freehold (สิทธิการเป็นเจ้าของ) คือ REIT ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยแท้ ผู้บริหารจะเก็บรายได้จากการให้เช่าและนำมาจ่ายให้นักลงทุน มูลค่าหน่วยลงทุนจะปรับตัวตามมูลค่าของทรัพย์สิน

ประเภท Leasehold (สิทธิการเช่า) คือ REIT ที่ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่มีสิทธิได้รับรายได้จากการดำเนินการ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด REIT ประเภทนี้จะไม่มีรายได้อีก ดังนั้นมูลค่าหน่วยลงทุนจึงค่อย ๆ ลดลงเมื่อเวลาผ่านไป

REIT ตามรูปแบบการลงทุน

การลงทุนโดยตรง หมายถึง REIT ที่มีกรรมสิทธิหรือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

การลงทุนโดยอ้อม หมายถึง REIT ที่ถือหุ้นในบริษัทอื่น ซึ่งบริษัทนั้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

REIT ตามประเภทธุรกิจ

• Retail REIT: บริหารรายได้จากการให้เช่าห้างสรรพสินค้า ร้านค้าปลีก เอาท์เล็ต
• Residential REIT: จัดเก็บรายได้จากคอนโด โรงแรม อพาร์ทเมนต์ หอพัก
• Healthcare REIT: จัดการทรัพย์สินเกี่ยวกับสุขภาพ เช่น โรงพยาบาล ศูนย์พักพิงวัยเกษียณ
• Office REIT: บริหารพื้นที่เช่าสำนักงาน
• Infrastructure REIT: จัดเก็บรายได้จากโครงข่ายสื่อสาร ท่อส่งพลังงาน

REIT vs Property Fund: อะไรคือความแตกต่าง?

แม้ว่าทั้ง REIT และ Property Fund ต่างลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็มีความแตกต่างที่สำคัญ:

ลักษณะทั่วไป: Property Fund เป็นกองทุนรวม ขณะที่ REIT เป็นกองทรัสต์ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ กลต. และต้องได้รับความเห็นชอบจากตลท.

รูปแบบการลงทุน: Property Fund จำกัดการลงทุนเฉพาะใน Positive List ของ กลต. และไม่สามารถลงทุนต่างประเทศได้ ส่วน REIT มีความยืดหยุ่นมากกว่า และสามารถลงทุนต่างประเทศได้ถึง 10% ของสินทรัพย์รวม

การจัดสรร: Property Fund มีการเสนอขายแบบกองทุนรวมทั่วไป ขณะที่ REIT มีการเสนอขายเหมือนหุ้นจดทะเบียนและต้องมี free float ไม่น้อยกว่า 15%

อะไรคือตัวกำหนดมูลค่า REIT?

มูลค่าของ REIT ขึ้นอยู่กับสองปัจจัยหลัก:

มูลค่าของทรัพย์สิน: สิ่งนี้ได้รับอิทธิพลจากประเภทสิทธิที่ REIT ถือครอง สภาพเศรษฐกิจ สถานที่ตั้ง และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ที่ดีขึ้นจะช่วยเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

กระแสรายได้ที่คาดการณ์: กระแสรายได้ที่สามารถจัดเก็บได้จากทรัพย์สินขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจและความต้องการของผู้เช่า ตัวอย่างเช่น หากมีการเติบโตของผู้เช่าสำนักงาน Office REIT ก็สามารถจัดเก็บรายได้และปันผลได้มากขึ้น

จุดแข็งและจุดอ่อนของการลงทุนใน REIT

จุดแข็ง

• มีสภาพคล่องสูง สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้อย่างสะดวกในตลาด SET
• ช่วยในการกระจายความเสี่ยงของพอร์ตการลงทุน
• มีความโปร่งใส เนื่องจากอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
• สร้างกระแสเงินสดค่อนข้างสม่ำเสมอผ่านเงินปันผล

จุดอ่อน

• เงินปันผลต้องถูกหักภาษี 10% หรือนำไปรวมในรายได้ประจำปี
• มีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย
• มูลค่า Leasehold REIT ลดลงตามเวลาผ่านไป

ตัวอย่าง REIT ที่ทำงานในไทย

CPN Retail Growth (CPNREIT) - Leasehold REIT ที่บริหารจากโครงการเซ็นทรัลและอาคารสำนักงาน มีอัตราเงินปันผล 8.35% ต่อปี (จากราคา 9.85 บาท)

IMPACT - Freehold REIT ในที่ดิน อาคาร และศูนย์ประชุมอิมแพ็คเมืองทอง จำนวน 4 อาคาร มีอัตราเงินปันผล 4.69% ต่อปี (จากราคา 12.80 บาท)

WHART - ทรัสต์ที่รวมสิทธิ Freehold และ Leasehold โดยบริหารโกดังจัดเก็บสินค้า มีอัตราเงินปันผล 7.63% ต่อปี (จากราคา 9.50 บาท)

JASIF - Infrastructure Fund ที่ถือครองเส้นใยแก้วนำแสง 1,680,500 คอร์กิโลเมตร ได้รายได้จากการให้เช่า มีอัตราเงินปันผล 13.73% ต่อปี (จากราคา 6.70 บาท)

บทสรุป

กองreit คือ เครื่องมือสำหรับนักลงทุนที่ต้องการสร้างรายได้เสถียรมากกว่าดอกเบี้ยฝากประจำ ด้วยเงินปันผลที่มาจากการให้เช่าและรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ถือครอง อย่างไรก็ตาม การลงทุน REIT ต้องคำนึงถึงทั้งจุดแข็งและจุดอ่อน ตลอดจนศึกษารายละเอียดของแต่ละกองอย่างละเอียด เพื่อให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้ถูกต้องตามเป้าหมายและความสามารถของตัวเอง