A crise de acessibilidade está a impulsionar cortes de preços sem precedentes no mercado imobiliário, diz o Realtor.com

A crise de acessibilidade habitacional está a obrigar os construtores de casas a fazer algo que quase nunca fizeram: reduzir os preços de novas casas de forma mais agressiva do que os proprietários estão a fazer com as suas casas no mercado. Este é um fenómeno inédito na história recente do mercado imobiliário, de acordo com um relatório da Realtor.com divulgado na quinta-feira.

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“O mercado imobiliário atual está enraizado numa crise de acessibilidade, deixando muitas famílias americanas médias a sentir-se excluídas da promessa tradicional de mobilidade social e propriedade de habitação,” afirmou Stuart Miller, CEO do construtor de casas Fortune 500 Lennar, durante uma chamada de resultados em dezembro. O preço médio de venda da Lennar caiu 10% ano após ano, para 386.000 dólares no quarto trimestre de 2025, segundo o seu relatório de resultados.

Durante o quarto trimestre de 2025, quase 20% das novas casas sofreram uma redução de preço, mostra o relatório da Realtor.com, e as reduções de preço de casas existentes ficam-se pelos cerca de 18%. Esta mudança sugere que estamos a entrar num mercado de compradores, diz a Realtor.com, à medida que os preços das casas caem.

“Construção nova tem sido uma das partes mais estáveis do mercado imobiliário nos últimos anos, mas os construtores estão claramente a responder às pressões de acessibilidade atuais e aos níveis mais elevados de inventário de casas existentes,” afirmou Danielle Hale, economista-chefe da Realtor.com, numa declaração.

A acessibilidade continuará a ser um problema, apesar desta atividade. As taxas de hipoteca ainda rondam os 6%, muito mais altas do que os valores abaixo de 3% que os compradores de casas desfrutaram durante a pandemia. Considerando o preço médio de uma casa nos EUA de cerca de 400.000 dólares, os compradores esperançosos teriam que desembolsar 80.000 dólares de entrada. E a maioria dos americanos não tem uma conta de emergência com sequer 1.000 dólares poupados, o que torna uma entrada de pagamento totalmente fora de questão.

Mas para aqueles que estão financeiramente preparados para comprar uma casa, os descontos em construções novas podem ser uma notícia bem-vinda.

“O que estamos a ver é um mercado onde a construção de casas unifamiliares novas preenche uma lacuna de acessibilidade que as casas de segunda mão cada vez mais não conseguem,” afirmou Joel Berner, economista sénior da Realtor.com, numa declaração.

Incentivos passados versus descontos atuais

O outono de 2023 marcou o início de uma profunda estagnação no mercado imobiliário, com vendas de casas existentes nos níveis mais baixos desde a Grande Depressão, enquanto as taxas de hipoteca atingiram um pico de 8%. Na altura, os construtores de casas apoiaram-se em incentivos como reduções de taxas, créditos para custos de encerramento e upgrades gratuitos.

Na altura, Devyn Bachman, vice-presidente sénior de investigação da John Burns Research and Consulting, afirmou que esses incentivos eram o “principal” fator para o aumento das vendas de casas novas.

“‘Incentivo’ é apenas uma palavra elegante para desconto, e o que estamos a ver nesse aspeto é que isso cria uma vantagem competitiva para o mercado de casas novas,” disse ela à Fortune em 2023. A redução da taxa de hipoteca, termo do setor para taxas de hipoteca com desconto, é o incentivo mais “desejado e mais eficaz” oferecido atualmente no mercado de casas novas, acrescentou.

Além disso, vendedores independentes de casas existentes não conseguiam igualar esses tipos de incentivos normalmente oferecidos por grandes construtores como Lennar e Toll Brothers, disse Erin Sykes, economista-chefe da corretora de imóveis residenciais Nest Seekers International, à Fortune na altura.

Mas agora, os construtores de casas novas são obrigados a oferecer descontos diretos para manter a competitividade e atrair compradores.

“Os construtores estão conscientes dos problemas de acessibilidade que as pessoas enfrentam por todo o país, e estão a responder,” escreveu Berner num relatório da National Association of Realtors em agosto.

Onde os cortes estão a aparecer

Embora os descontos estejam a tornar-se relativamente comuns (uma em cada cinco casas novas foi descontada no quarto trimestre de 2025), eles não estão distribuídos de forma uniforme por todo o país.

As reduções de preço concentram-se geralmente no Sul e no Oeste, segundo a Realtor.com, onde grande parte da construção nova do país tem estado a ocorrer nos últimos anos. Os estados com uma quota geral de listagens de casas novas com preços reduzidos que excede a média nacional são relativamente distribuídos por todo o país: Nevada (quase 25%), Indiana (23,3%), Carolina do Sul (21,6%), Minnesota (21,6%), Carolina do Norte (21,3%), Nova Jérsia (quase 20%) e Texas (19%).

Entretanto, “construções novas no Nordeste e no Meio-Oeste são muito mais um produto de luxo e muito mais difíceis de encontrar,” segundo a Realtor.com.

Um mercado de condomínios invertido

Uma exceção à tendência de quedas de preços em casas novas é com condomínios e townhomes. Durante o quarto trimestre de 2025, o preço médio de listagem de condomínios e townhomes recém-construídos foi na verdade superior ao de casas unifamiliares novas.

Quase 10% de todos os condomínios novos à venda nos EUA estão em Nova Iorque ou Miami, onde os preços médios de listagem ultrapassam 1 milhão de dólares. Enquanto isso, a construção de casas unifamiliares concentra-se em mercados mais acessíveis, como Houston, Dallas, San Antonio, Atlanta e Phoenix, onde os preços estão mais próximos da média nacional.

“Mais condomínios novos podem estar a direcionar-se a compradores de luxo, enquanto muitas casas unifamiliares novas são projetadas para compradores de entrada,” explicou o relatório da Realtor.com. “Também pode ser o caso de que as casas unifamiliares existentes mantenham melhor o seu valor do que as casas geminadas.”