Principais REITs para Investidores em Renda: Realty Income e NNN REIT Comparados

Ao procurar os melhores REITs para investir em uma renda confiável, o setor de retalho muitas vezes é negligenciado devido a preocupações passadas. No entanto, o desempenho recente mostra que esses receios foram em grande parte exagerados. Para investidores focados em rendimento, surgem duas oportunidades de destaque neste setor: empresas que geram fluxos de caixa substanciais a partir de milhares de propriedades alugadas a retalhistas em todo o país.

Os REITs oferecem uma estrutura fiscal atrativa que exige que distribuam pelo menos 90% do rendimento tributável aos acionistas como dividendos. Eles conseguem isso adquirindo e gerindo diversos tipos de propriedades—retalho, industrial, escritórios—depois alugando-os a inquilinos e recebendo os pagamentos de renda. O segmento de retalho historicamente causou preocupação durante recessões económicas, especialmente quando a expansão do comércio eletrónico ameaçava lojas físicas durante a pandemia de COVID-19. Além disso, o aumento das taxas de juro em 2022-2023 pressionou o setor, uma vez que custos de empréstimo mais elevados reduzem a acessibilidade para aquisições de propriedades.

Apesar destes obstáculos, muitos REITs navegaram com sucesso pelos desafios recentes e recuperaram totalmente. Nos primeiros nove meses de 2025, os REITs focados em retalho tiveram um retorno médio de 6,9%, segundo a Associação Nacional de REITs (Nareit). Para investidores que avaliam os melhores REITs para investir neste momento, duas lideranças merecem consideração séria.

Por que o REIT NNN se destaca no setor de retalho

O REIT NNN opera com aproximadamente 3.700 propriedades alugadas a retalhistas que abrangem lojas de conveniência, serviços automotivos, restaurantes e locais de entretenimento. A empresa demonstra fortes capacidades de gestão de inquilinos, mantendo uma taxa de ocupação de 97,5% no terceiro trimestre.

Do ponto de vista de desempenho financeiro, os fundos ajustados de exploração (AFFO) trimestrais por ação aumentaram de $0,84 para $0,86—uma métrica que mede o dinheiro disponível para distribuição de dividendos. A gestão projeta que o AFFO anual completo atingirá entre $3,41 e $3,45 por ação, oferecendo uma cobertura sólida para os dividendos elevados.

O histórico de dividendos do NNN REIT abrange 36 anos consecutivos de aumentos, sendo que o mais recente elevou o pagamento de agosto para $0,60 por ação, representando um aumento de 3,4%. O rendimento de dividendos atual é de 5,9%. Talvez o mais importante seja o fato de que a pegada relativamente menor da empresa, em comparação com concorrentes maiores, permite que novos investimentos em propriedades tenham um impacto significativo nas trajetórias de crescimento. Isso posiciona o NNN REIT como uma escolha atraente entre os melhores REITs para investir, para quem busca valorização de capital significativa juntamente com rendimento.

A força da Realty Income: escala e estabilidade no retalho

A Realty Income gere uma carteira substancialmente maior, com mais de 15.540 propriedades, obtendo aproximadamente 80% da receita anual de aluguer de retalhistas. A composição da carteira inclui supermercados (quase 11%), lojas de conveniência (10%), retalhistas de melhoramento do lar e operadores de lojas de dólar. Os maiores inquilinos incluem Dollar General, Walgreens, Home Depot e Walmart.

A empresa mantém uma taxa de ocupação de 98,7% e renovou contratos de arrendamento com aumentos de 3,5%—um testemunho de uma gestão de propriedades sólida num ambiente competitivo. Os fundos ajustados de exploração aumentaram 2,9% face ao ano anterior, para $1,09 por ação diluída.

O dividendo da Realty Income representa talvez a sua característica mais impressionante: o conselho de administração aumentou as distribuições trimestralmente por mais de três décadas desde a IPO em 1994. Pagando mensalmente, o dividendo costuma receber múltiplos aumentos anuais. Recentemente, a Realty Income elevou o pagamento mensal por ação de $0,269 para $0,2695 em outubro. A gestão projeta um AFFO por ação entre $4,25 e $4,27 em 2025, cobrindo confortavelmente o dividendo anualizado de $3,23. Atualmente, a ação oferece um rendimento de dividendos de 5,7%.

No entanto, a escala massiva da Realty Income apresenta uma potencial limitação: adquirir propriedades adicionais que representem motores de crescimento significativos torna-se cada vez mais difícil quando já se possui mais de 15.000 propriedades. Os investidores devem esperar um crescimento estável e medido, em vez de uma expansão dramática.

Como escolher: ponderar crescimento versus diversificação

Selecionar entre os melhores REITs para investir exige equilibrar várias considerações. Ambas as empresas demonstraram capacidade de prosperar em ambientes de retalho desafiadores, focando em categorias de negócio resilientes—menos vulneráveis aos ciclos económicos. Cada uma possui históricos impressionantes de dividendos, com mais de 30 anos de aumentos consistentes anuais, e ambas oferecem rendimentos de dividendos comparáveis, entre 5,7% e 5,9%.

A distinção fundamental reside na abordagem de investimento. A Realty Income representa o gigante estabelecido e diversificado: mais estabilidade, exposição a setores mais ampla, desempenho comprovado a longo prazo. O NNN REIT encarna uma estratégia mais focada, concentrada no retalho dos EUA, com espaço tangível para crescimento à medida que a carteira se expande.

Para investidores que priorizam estabilidade e previsibilidade, a Realty Income oferece uma fórmula comprovada, refinada ao longo de três décadas. Para aqueles confortáveis com menor diversificação em troca de potencial de crescimento significativo, a abordagem concentrada do NNN REIT no setor de retalho oferece uma oportunidade atraente.

Ao avaliar os melhores REITs para investir na sua carteira, considere a sua tolerância pessoal à volatilidade do crescimento versus a preferência por previsibilidade estabelecida. Ambas as empresas demonstraram que podem navegar por incertezas económicas, recompensando os acionistas com fluxos de renda que aumentam de forma constante.