Instituto Zhongzhi: Os rendimentos de arrendamento de lojas nas principais cidades continuarão a cair até 2025

智通财经APP soube que, em 23 de fevereiro, o Instituto de Pesquisa Zhongzhi publicou o Relatório de Pesquisa do Índice de Aluguel de Imóveis Comerciais na China até 2025. Em 2025, o mercado de consumo manteve um crescimento estável, mas a taxa de crescimento desacelerou na segunda metade do ano. A política de troca de produtos usados por novos impulsionou o rápido aumento nas vendas de eletrodomésticos/3C, móveis e outras categorias de varejo, mas o crescimento geral do consumo de restaurantes desacelerou. A maioria dos projetos de varejo ainda optou por reduzir o vazio através de preços, levando a uma queda maior nos aluguéis de lojas nas principais cidades. Na segunda metade de 2025, o aluguel médio de lojas comerciais nas principais ruas foi de 24,05 yuans/m²/dia, uma queda de 0,47% em relação ao mês anterior, com uma desaceleração de 0,12 pontos percentuais em relação ao primeiro semestre de 2025, acumulando uma queda de 0,81% no ano, uma expansão de 0,39 pontos percentuais em relação à queda acumulada de 2024.

Análise do funcionamento do índice de aluguel de lojas

Desde 2025, as políticas de estímulo ao consumo têm mostrado efeito, mantendo o mercado de consumo em crescimento estável. Em 2025, a China atingiu um volume de vendas no varejo de bens de consumo social de 50,1 trilhões de yuans, um aumento de 3,7% em relação ao ano anterior, acelerando 0,2 pontos percentuais em relação a 2024, mas a taxa de crescimento mensal desde junho caiu por sete meses consecutivos. A política de troca de produtos usados por novos teve efeito evidente, com o varejo de bens crescendo 3,8% em 2025, acelerando 0,6 pontos percentuais em relação a 2024; a política de expansão do consumo de serviços também impulsionou o potencial de consumo, com o varejo de serviços crescendo 5,5% em 2025, embora a receita de restaurantes tenha desacelerado para 3,2%. A maioria dos projetos de varejo ainda optou por reduzir preços para diminuir o vazio, e os aluguéis nas lojas das principais cidades continuaram a cair desde o segundo semestre de 2024.

1. Aluguel médio nas principais ruas comerciais das principais cidades em 2025: queda de 0,81% em relação ao ano anterior

Gráfico: Aluguel médio e variação mensal de principais ruas comerciais de cidades nacionais de 2018 a 2025

Fonte de dados: Sistema de Índice de Imóveis da China

Em 2025, o consumo de serviços manteve um crescimento relativamente rápido, especialmente o crescimento do consumo relacionado ao turismo e cultura, com algumas ruas comerciais emblemáticas em áreas centrais ou com atributos culturais e turísticos apresentando fluxo de pessoas e aluguéis relativamente estáveis. O crescimento da receita de restaurantes desacelerou, e a pressão de centros comerciais de alta qualidade levou a uma pressão operacional na maioria das ruas comerciais, resultando na queda dos aluguéis. Com base em dados de pesquisa de uma amostra de lojas comerciais principais em 15 cidades-chave, que compõem o índice de aluguel de lojas comerciais (as 100 principais ruas comerciais), em 2º semestre de 2025, o aluguel médio das lojas nessas ruas foi de 24,05 yuans/m²/dia, uma queda de 0,47% em relação ao mês anterior, com uma desaceleração de 0,12 pontos percentuais em relação ao primeiro semestre, acumulando uma queda de 0,81% no ano, uma expansão de 0,39 pontos percentuais em relação à queda total de 2024.

2. Aluguel de lojas em centros comerciais (MALL): queda de 0,34% em 2º semestre de 2025

Gráfico: Aluguel médio e variação de centros comerciais principais de cidades nacionais de 2018 a 2025

Fonte de dados: Sistema de Índice de Imóveis da China

Em 2025, o mercado de consumo permaneceu estável, impulsionando a demanda por aluguel de lojas. Os centros comerciais tiveram desempenho geral melhor do que as ruas comerciais, mas a maioria dos projetos ainda optou por reduzir preços para manter a taxa de ocupação, especialmente em áreas com novos projetos abertos. Com base em dados de uma amostra de 100 centros comerciais típicos em 15 cidades principais, o índice de aluguel de lojas nesses centros foi de 26,99 yuans/m²/dia, uma queda de 0,22% em relação ao mês anterior, com uma desaceleração de 0,1 pontos percentuais em relação ao primeiro semestre, acumulando uma queda de 0,34% no ano, uma expansão de 0,28 pontos percentuais em relação à queda de 2024.

3. Tendências de aluguel: políticas de estímulo ao consumo continuarão a impulsionar a demanda por aluguel de lojas, mas os aluguéis podem continuar a cair no curto prazo

Em 2025, o mercado de consumo cresceu de forma estável, mas a desaceleração na segunda metade do ano foi evidente. A política de troca de produtos usados por novos impulsionou rapidamente o crescimento de vendas de eletrodomésticos/3C, móveis e outros bens, mas o crescimento geral do consumo de restaurantes desacelerou. A maioria dos projetos de varejo ainda optou por reduzir preços para diminuir o vazio, e os aluguéis nas lojas das principais cidades continuaram a cair.

Para o futuro, o “Plano de Desenvolvimento Quinquenal” propõe “construir um mercado interno forte, acelerar a formação de um novo padrão de desenvolvimento” e “manter a estratégia de expansão da demanda interna, promovendo o bem-estar social, o consumo e o investimento em bens e pessoas de forma integrada”, além de promover “a formação de um modelo de desenvolvimento econômico dominado pela demanda interna, impulsionado pelo consumo e com crescimento endógeno”. Como o primeiro ano do período de 2026, que marca o início do 14º Plano Quinquenal, a política de estímulo ao consumo e expansão do investimento efetivo, como espaço de consumo, ainda oferece potencial de crescimento, embora os aluguéis possam continuar a cair no curto prazo. Operadores de varejo devem adaptar-se às tendências, melhorar suas capacidades operacionais, gerenciar de forma prudente, impulsionar a eficiência com tecnologia digital e inteligência artificial, além de aproveitar oportunidades no setor financeiro imobiliário para fortalecer a gestão de ativos e alcançar um desenvolvimento de alta qualidade.

4. Desempenho do mercado nas principais cidades: crescimento de consumo estável, mas a oferta de novos espaços comerciais desacelera, a demanda por aluguel de lojas é relativamente fraca

(1) Xangai, Chengdu e outras cidades apresentam crescimento mais rápido do que a média nacional no volume de vendas no varejo social

Gráfico: Volume de vendas no varejo social e crescimento anual de cidades representativas em 2025

Nota: Tianjin não divulgou o valor absoluto do volume de vendas social; crescimento de 0,3% em 2025; Suzhou ainda não divulgou dados anuais completos, com crescimento acumulado de 2,8% de janeiro a novembro; essas duas cidades não aparecem no gráfico.

Fonte de dados: Estatísticas municipais, CREIS Zhongzhi

Por cidade: em 2025, Chongqing e Xangai tiveram volumes de vendas sociais relativamente altos, ambos acima de 1,6 trilhão de yuans; Pequim, Chengdu, Guangzhou e Shenzhen ficaram entre 1,0 e 1,4 trilhão de yuans, com grande potencial de mercado; Hangzhou, Wuhan, Nanjing, Qingdao e Changsha variaram entre 500 bilhões e 1 trilhão de yuans; Nanchang e Haikou tiveram volumes relativamente baixos, abaixo de 300 bilhões de yuans. Quanto ao crescimento anual, em 2025, Chengdu, Guangzhou, Xangai, Wuhan, Changsha e Hangzhou tiveram crescimento superior à média nacional, indicando um crescimento mais rápido do mercado de consumo, com mais da metade das cidades representativas apresentando crescimento superior ao de 2024.

(2) Políticas nacionais e locais de estímulo ao consumo apoiam o crescimento

Estimular fortemente o consumo é a principal tarefa econômica de 2025, e o “14º Plano Quinquenal” manterá essa orientação. Em março, o Conselho Central e o Conselho de Estado emitiram o “Plano de Ação Especial para Estímulo ao Consumo”, que inclui oito áreas de ação, como aumento de renda de residentes urbanos e rurais, garantia de capacidade de consumo, melhoria da qualidade do serviço, atualização de compras de bens duráveis, aprimoramento da qualidade do consumo, melhoria do ambiente de consumo, otimização de medidas restritivas e suporte de políticas. Em outubro, o “Plano de Desenvolvimento Quinquenal” e a reunião de economia central de dezembro reforçaram a implementação dessas ações, prevendo que o suporte ao consumo será ainda mais forte em 2026.

Medidas específicas incluem ampliar a troca de produtos usados por novos, apoiando o crescimento do consumo. Em janeiro, o Ministério de Desenvolvimento e Reforma e o Ministério das Finanças emitiram o “Aviso sobre a Implementação de Atualizações em Grande Escala e Troca de Produtos Usados em 2025”, continuando a alocar fundos de títulos especiais de longo prazo para apoiar o consumo, com foco em regiões com bom desempenho em 2024. Até setembro, 300 bilhões de yuans de fundos centrais foram totalmente distribuídos, e as vendas relacionadas à troca de produtos usados superaram 2,6 trilhões de yuans, beneficiando mais de 3,6 bilhões de pessoas. Para 2026, a política de troca de produtos usados continuará, com melhorias na abrangência, padrões de subsídio e processos de implementação, refletindo uma abordagem de “foco preciso, melhoria da qualidade e eficiência”.

Políticas de expansão do consumo de serviços também estão em andamento, promovendo o potencial de consumo de serviços. Em abril, o Ministério do Comércio e outros nove departamentos publicaram o “Plano de Trabalho para Melhorar a Qualidade e Beneficiar o Consumo de Serviços em 2025”, com 48 medidas específicas, abrangendo setores como alimentação, hospedagem, turismo, transporte, entretenimento e novos formatos de negócios. Essas ações visam ampliar a oferta de serviços, inovar em cenários de consumo, melhorar a qualidade do serviço e a experiência do consumidor, liberando potencial de crescimento. Em setembro, o Ministério do Comércio e outros departamentos divulgaram as “Medidas para Expandir o Consumo de Serviços”, incluindo plataformas de promoção, oferta de serviços de alta qualidade, estímulo ao aumento do consumo, suporte financeiro e monitoramento estatístico. Em janeiro de 2026, o Ministério de Comércio anunciou a continuidade dessas ações para criar novos pontos de crescimento no consumo de serviços.

Além disso, em 2025, o governo central lançou políticas relacionadas ao consumo de automóveis, turismo, inovação no consumo, desenvolvimento de cadeias de suprimentos digitais, melhoria do comércio urbano, inovação no varejo, construção de círculos de vida convenientes nas cidades e desenvolvimento de cidades-centro de consumo internacional.

No âmbito fiscal e financeiro, várias políticas de apoio também foram implementadas. Em 7 de maio, o Banco Central e outros três departamentos anunciaram um pacote de políticas financeiras para estabilizar o mercado e as expectativas, incluindo redução de juros, redução de reservas obrigatórias e a criação de 500 bilhões de yuans em empréstimos re-lançados para consumo de serviços e aposentadoria, sinalizando forte apoio ao mercado. Até setembro de 2025, o saldo de empréstimos em setores-chave do consumo de serviços atingiu 2,8 trilhões de yuans, um aumento de 4,9% em relação ao ano anterior. Em junho, o Banco Central e outros seis departamentos emitiram as “Diretrizes para Apoio Financeiro ao Estímulo e Expansão do Consumo”, com 19 medidas focadas em fortalecer a capacidade de consumo, ampliar a oferta financeira, explorar o potencial de consumo das residências, melhorar a eficiência da oferta, otimizar o ambiente de consumo e garantir suporte político. Em agosto, o Ministério das Finanças e outros três departamentos lançaram o “Plano de Apoio Financeiro a Empréstimos ao Consumidor”, para reduzir os custos de crédito ao consumidor.

A nível local, as cidades têm alinhado suas políticas às orientações centrais, focando em consumo de serviços, economia de primeira linha, construção de cidades-centro de consumo internacional, melhoria de áreas comerciais e inovação no varejo, promovendo a recuperação e a atualização do mercado de consumo.

No geral, nos últimos três anos, a China manteve sua estratégia de expansão da demanda interna, passando de “recuperar e expandir o consumo” para “promover a estabilidade do consumo” e, finalmente, para “estimulá-lo fortemente”. As políticas têm se tornado mais intensas, com objetivos que evoluem de mitigar impactos de curto prazo para explorar e consolidar o crescimento de médio e longo prazo, reforçando o papel do consumo como motor principal da economia. As políticas focam não apenas na oferta de bens de alta qualidade e inovação em cenários de consumo, mas também na elevação da renda dos residentes urbanos e rurais, estimulando a vitalidade do mercado de consumo e potencializando o consumo das residências.

Durante o período do “14º Plano Quinquenal”, a China continuará a ampliar a demanda interna como estratégia fundamental, formando um modelo de desenvolvimento econômico dominado pela demanda interna, impulsionado pelo consumo e pelo crescimento endógeno. Em 2026, o início do período, a forte estimulação do consumo continuará sendo uma ferramenta central para ampliar a demanda, com políticas relacionadas à troca de produtos usados, ao cultivo de novos pontos de crescimento do consumo e outras medidas que serão implementadas progressivamente, promovendo um crescimento estável do mercado de consumo.

(3) Tendências de oferta de lojas comerciais nas principais cidades: redução de novos projetos de varejo em 15 cidades, baixa recente na transação de terrenos comerciais e desaceleração na expansão de novos espaços

Novos projetos de varejo em 15 cidades: 131 novos projetos em 2025, uma redução de 18% em relação a 2024

Em 2025, a oferta de espaços comerciais em 15 cidades diminuiu, concentrando-se nas grandes cidades, com a renovação de estoques sendo uma importante fonte de novos projetos. Segundo dados do CREIS, em 2025, os 15 principais centros comerciais monitorados tiveram 131 novos projetos, uma redução de 28 em relação ao ano anterior, com uma área de aproximadamente 11 milhões de m², uma queda de 19%. A renovação de estoques tornou-se uma fonte importante de novos projetos, representando 16% dos novos projetos em 2025, com 21 projetos de renovação de estoques.

Por classificação de cidade: as cidades de primeiro nível tiveram 64 novos projetos, uma redução de 7 em relação a 2024, com uma área de aproximadamente 5,3 milhões de m², um aumento de 4%. Shenzhen e Xangai tiveram projetos de maior porte, ambos em torno de 1,6 milhão de m²; Pequim e Guangzhou tiveram áreas de abertura inferiores a 1,3 milhão de m².

Cidades de segundo nível tiveram 67 novos projetos, uma redução de 21 em relação a 2024, com uma área de aproximadamente 5,8 milhões de m², uma redução de 30%. Entre elas, Chongqing teve um projeto de grande porte, com 1,14 milhão de m²; Wuhan, Hangzhou, Nanjing, Changsha e Suzhou variaram entre 0,6 e 1 milhão de m²; Qingdao, Chengdu, Tianjin e Nanchang tiveram projetos abaixo de 350 mil m²; Haikou não monitorou novos projetos acima de 30 mil m².

No ritmo de abertura: no primeiro semestre de 2025, 44 novos projetos foram inaugurados, representando 34% do total anual, com pico em maio (2024 foi em junho); não houve novos projetos em fevereiro. No segundo semestre, 87 novos projetos foram inaugurados, representando 66% do total anual, com picos em setembro e dezembro, mantendo o padrão de anos anteriores.

Terrenos comerciais e de escritórios: a área de transações de terrenos comerciais exclusivamente para escritórios em 15 cidades caiu por cinco anos consecutivos, com previsão de continuidade na redução de novos projetos. Em 2025, a área planejada de transações foi de 18,08 milhões de m², uma redução de 0,4% em relação ao ano anterior, atingindo o menor nível em quase uma década, representando apenas 38% do pico de 2020. As cidades de primeiro nível tiveram 3,27 milhões de m², uma queda de 34,9%; as cidades de segundo nível tiveram 14,81 milhões de m², um aumento de 12,8%.

(4) Tendências de demanda por lojas comerciais nas principais cidades: demanda geral fraca, setores de varejo relativamente estáveis, setor de restaurantes um pouco mais fraco

Políticas de estímulo ao consumo impulsionaram o crescimento estável do mercado, mas a operação do comércio físico permaneceu relativamente estável. Em 2025, as vendas no varejo de lojas físicas acima de um limite de faturamento cresceram 1,7% em relação ao ano anterior; o fluxo de pessoas e o faturamento de 78 principais ruas comerciais e centros comerciais monitorados pelo Ministério do Comércio cresceram 5,2% e 4,3%, respectivamente. Algumas marcas continuam expandindo suas lojas, e operadores de varejo ajustaram seus estoques e marcas para atrair consumidores, mas a demanda geral por aluguel de lojas nas principais cidades permaneceu fraca.

Ao mesmo tempo, o comportamento de consumo em 2025 apresentou características como: (1) bom desempenho na venda de produtos de troca de produtos usados; (2) aceleração na demanda por bens de atualização; (3) consumo cotidiano relativamente estável, com maior atenção ao custo-benefício; (4) potencial de consumo de serviços sendo liberado.

Devido às mudanças no mercado de consumo e nas características do consumidor, as estratégias de expansão de marcas variaram entre setores. Algumas categorias, como vestuário e cosméticos em áreas centrais, continuam com forte demanda de aluguel; marcas de esportes ao ar livre, moda e design também expandem; marcas de eletrodomésticos/3C continuam a expandir. Algumas categorias que atendem a valores emocionais ou atributos sociais, como cultura pop, brinquedos, pets e estilos de vida, também têm demanda de expansão.

Setores de restaurantes: a demanda está um pouco mais fraca, mas ainda representam uma força principal na atração de lojas em centros comerciais. As categorias mais procuradas incluem cafés, chá, lanches, culinária local, com várias marcas lançando novas marcas ou lojas inovadoras. No entanto, a rotatividade no setor de restaurantes é alta, com fechamento de marcas em vários segmentos.

Análise do índice de aluguel de escritórios

1. Variação de aluguel: em 4º trimestre de 2025, o aluguel de escritórios nas principais cidades caiu 0,44% em relação ao mês anterior, com uma queda acumulada de 1,82% no ano

Gráfico: Aluguel médio e variação mensal de escritórios em principais cidades de 2019 a 2025

Fonte de dados: Sistema de Índice de Imóveis da China

Em 2025, a oferta de escritórios em algumas cidades aumentou em relação a 2024, mas a demanda permaneceu fraca, agravando o excesso de oferta e levando à continuidade da queda dos aluguéis. Segundo dados de amostra de escritórios em principais cidades, o aluguel médio em 4º trimestre foi de 4,53 yuans/m²/dia, uma queda de 0,44% em relação ao mês anterior, com uma desaceleração de 0,11 pontos percentuais em relação ao terceiro trimestre, acumulando uma queda de 1,82% no ano, uma redução de 0,03 pontos percentuais na queda total em relação a 2024.

2. Tendência de aluguel: o mercado de escritórios pode continuar ajustando-se, com pressão de queda no curto prazo

Em dezembro de 2025, a reunião de economia central destacou a necessidade de “estabilizar o emprego, as empresas, o mercado e as expectativas, promovendo melhorias qualitativas e crescimento razoável”, além de reforçar a inovação e o desenvolvimento de novas forças motrizes, como inteligência artificial. Com base na demanda, espera-se que as políticas macroeconômicas de 2026 continuem a apoiar a recuperação do mercado de escritórios, com empresas de setores como tecnologia, finanças, serviços profissionais, manufatura de alta tecnologia e biomedicina potencialmente demandando mais escritórios, especialmente em áreas de centros comerciais de tecnologia. Com a otimização da estrutura industrial, algumas cidades de primeiro e segundo nível podem experimentar uma transformação na dinâmica de mercado de escritórios. No entanto, essa demanda ainda não é suficiente para estabilizar o mercado, e, diante de uma demanda geral fraca, os aluguéis podem continuar a cair no curto prazo.

Na era do estoque, a competição por escritórios mudou de “aluguel de espaço” para “gestão de valor”, com empresas de gestão focando na construção de ecossistemas industriais e na atualização de serviços, especialmente para setores como tecnologia, finanças, serviços profissionais, manufatura de alta tecnologia e biomedicina, atraindo bons inquilinos. Além disso, a renovação ou transformação de imóveis existentes, incluindo a introdução de comércio, hotéis e outras funções, pode aumentar o valor dos ativos e criar ativos resilientes às ciclos econômicos.

3. Tendências de demanda por escritórios nas principais cidades: Nanjing, Chengdu e outras cidades apresentam aumento na taxa de vacância de escritórios de classe A, com grande demanda de setores TMT

(1) Taxa de vacância: em 2025, aumento na oferta e demanda fraca levaram a maior pressão de vacância em algumas cidades

Gráfico: Taxa de vacância de escritórios de classe A em cidades-chave em 2025

Fonte de dados: CREIS Zhongzhi

Desde 2025, algumas cidades tiveram aumento na oferta de escritórios, com demanda de locação fraca, levando a uma maior taxa de vacância. Segundo dados do CREIS, no 4º trimestre, a taxa de vacância de escritórios de classe A em cidades de primeiro nível foi mais baixa, com Guangzhou em 11,8%; em cidades de segundo nível, Hangzhou e Suzhou tiveram 11,6% e 16,5%, respectivamente. Cidades como Chongqing, Tianjin, Qingdao, Changsha e Wuhan tiveram taxas mais altas, indicando maior pressão de vacância. A taxa de vacância de escritórios de classe A em várias cidades aumentou em relação ao mesmo período do ano anterior.

(2) Casos de locação: setores financeiro, TMT e serviços empresariais continuam com demanda relativamente forte, com mais de 60% dos casos de locação acima de 10 mil m² pertencentes ao setor TMT

Gráfico: Participação dos setores nas transações de locação de escritórios em 2025

Fonte de dados: CREIS Zhongzhi

Em 2025, o CREIS monitorou 366 casos de locação de escritórios, com forte demanda dos setores financeiro, TMT e serviços empresariais, que representaram quase 60% do total. Especificamente, o setor financeiro teve 87 casos (24%), TMT 69 casos (19%) e serviços empresariais 46 casos (13%). Outros setores, como comércio, transporte e logística, tiveram entre 20 e 30 casos, totalizando cerca de 14%. Os demais setores tiveram menos de 20 casos cada, totalizando aproximadamente 31%. Quanto à área, casos de locação acima de 10 mil m² representaram 14 casos, com 64% do total, enquanto casos abaixo de 2 mil m² totalizaram 178 casos, representando 49%, um aumento de 4,9 pontos percentuais em relação a 2024.