Comunidade de idosos nos EUA: Lições de 18 trimestres consecutivos de crescimento — Compreender o "ponto de inflexão aos 80 anos" é entender o futuro da economia prateada

Texto | Equipa de Investigação de Finanças Silver Hair, Autor | Zhou Chao Chefe de Economia da Silver Hair Finance

Em 2026, os Estados Unidos terão uma “onda” silenciosa que está a reescrever silenciosamente o panorama de toda a indústria de cuidados para idosos — a primeira geração do baby boom, nascida em 1946, atingirá oficialmente os 80 anos de idade.

Isto não é uma celebração isolada, mas o primeiro pico de uma vaga populacional que se estende por 20 anos. A chamada geração do baby boom, composta por americanos nascidos entre 1946 e 1964, totaliza entre 70 e 80 milhões de pessoas, representando cerca de 26% da população total dos EUA. Eles tiveram uma influência profunda no consumo, emprego e mercados de capitais americanos. Agora, com este vasto grupo a atingir a fase sénior, uma revolução irreversível no setor de cuidados para idosos está a começar. E a chave para esta revolução está escondida num número crucial.

Para entender esta revolução, lembre-se de um número-chave: 80 anos.

Os 80 anos representam o “ponto de viragem” na saúde e autonomia dos idosos. Os “jovens idosos” entre 65 e 79 anos ainda mantêm um estilo de vida relativamente ativo e têm uma menor necessidade de serviços especializados de cuidados para idosos; mas os idosos com mais de 80 anos apresentam uma deterioração acentuada das funções corporais, com uma procura exponencial por serviços de assistência à vida, cuidados de memória e cuidados profissionais — estes serviços, outrora distantes, tornam-se agora uma necessidade básica para eles.

Por isso, 2026 não é o fim, mas o início de uma “onda” de aumento estrutural da procura. Previsões indicam que a população com mais de 80 anos nos EUA entrará numa fase de crescimento acelerado, com uma taxa média anual de 3% a 6%; dados adicionais mostram que, entre 2022 e 2030, essa taxa de crescimento poderá atingir 4,4%, o triplo do período dos anos 2010. A maré de procura já está a chegar, e o primeiro setor a ser atingido será o mercado de comunidades de cuidados para idosos, que responde diretamente às necessidades de assistência de alta idade.

A verdade na linha do tempo: de mínimos a 18 trimestres de crescimento contínuo, o baby boom já está a ganhar força

Para compreender o boom atual das comunidades de idosos, é preciso retroceder cinco anos até ao período de crise do setor, para perceber a inevitabilidade da tendência. Em 2020, a pandemia atingiu de forma devastadora as comunidades de idosos nos EUA, com taxas de ocupação a cair continuamente, atingindo em primeiro trimestre de 2021 um mínimo histórico de 78,8%. Na altura, poucos previram que esse seria o ponto de viragem para uma recuperação do setor, e ainda menos perceberam que a mudança de idade da geração do baby boom já estava a gerar força silenciosa.

À medida que os efeitos da pandemia diminuíam, as taxas de ocupação começaram a recuperar de forma estável. O verdadeiro motor dessa recuperação foi a transição de idade da geração do baby boom: em 2021, os nascidos em 1946 completaram 75 anos, começando a liberar uma procura inicial por cuidados; em 2026, atingirão os 80 anos, entrando na fase de alta idade, tornando-se o principal grupo de clientes das comunidades de idosos, com uma explosão de procura que impulsionará a ocupação para níveis mais elevados.

Dados recentes do Centro Nacional de Investimento em Habitação e Cuidados para Idosos (NIC), de janeiro de 2026, confirmam essa tendência: no quarto trimestre de 2025, a taxa de ocupação de 31 principais mercados de comunidades de idosos atingiu 89,1%, um aumento de 0,4 pontos percentuais face ao trimestre anterior, marcando 18 trimestres consecutivos de crescimento. Por trás destes números está a libertação contínua da procura de uma geração com necessidades básicas de cuidados, sinal de uma recuperação do setor.

Analisando por segmentos, diferentes tipos de comunidades de idosos apresentam desempenhos distintos, refletindo as necessidades específicas de diferentes faixas etárias: comunidades de vida independente com taxas de ocupação superiores a 90%; comunidades de assistência com uma taxa de 87,7%; comunidades para adultos ativos, adaptadas a idosos mais jovens e saudáveis, com uma taxa de cerca de 92%.

Ao mesmo tempo, a segmentação do mercado torna-se mais evidente. Entre os 31 principais mercados, 7 apresentam taxas de ocupação superiores a 90%, dois a mais do que no trimestre anterior; Boston lidera com 93,1%, seguida por San Francisco e Baltimore, ambas com 91,9%. Por outro lado, Miami, Atlanta e San José têm as taxas mais baixas, abaixo de 87%, devido à má correspondência entre oferta e procura regional.

Mais interessante ainda é que as taxas de ocupação em San Francisco, Los Angeles, Dallas e Chicago estão próximas dos máximos históricos desde que a NIC começou a acompanhar esses dados em 2005. Isto indica que o boom das comunidades de idosos não é um fenómeno local, mas uma tendência de crescimento geral do setor, que continuará a acelerar à medida que a procura se intensifica.

Previsões do setor indicam que, com a libertação massiva de idosos com mais de 80 anos em 2026, as áreas de assistência e cuidados de memória, com necessidades mais rígidas, poderão atingir taxas de ocupação superiores a 90%, chegando a 95% ou mais.

Este cenário é corroborado por previsões de grandes empresas do setor. A gestão da Welltower afirmou claramente que o objetivo é manter a taxa de ocupação acima de 90%.

O mercado de comunidades de idosos no futuro apresentará um “efeito Mateus”: comunidades em localizações privilegiadas, com marcas fortes e instalações avançadas, terão “tudo esgotado”; enquanto propriedades em áreas remotas, com instalações antigas ou serviços deficientes, continuarão a sofrer pressão e serão progressivamente eliminadas do mercado.

A pressão de demanda sobre os preços: custos aumentam, retornos elevados, o mercado de capitais já sente o sabor doce

Por trás do crescimento contínuo da taxa de ocupação, estão os custos das comunidades de idosos a subir de forma constante — a relação entre oferta e procura determina o poder de fixação de preços. Quando a procura permanece forte e a oferta é limitada, o poder de definir preços fica nas mãos dos operadores. Os custos variam bastante consoante o tipo de comunidade, refletindo a lógica de necessidades reais:

• Vida independente: custo médio mensal de 3065-3145 dólares, aumento anual de 4-5%, uma opção acessível para idosos mais jovens e saudáveis;
• Assistência: mensalidade de 5190-5900 dólares, aumento de 10% ao ano, impulsionado pela inflação e aumento da procura por cuidados diários;
• Cuidados de memória: mensalidade de 7785-7908 dólares, aumento de 5-6% ao ano, devido à escassez de cuidados especializados;
• Cuidados intensivos: mensalidade de 9277-9733 dólares, aumento de 3-4% ao ano, por serem serviços de alta complexidade e custos operacionais elevados;
• Comunidades de cuidados contínuos: mensalidade de 2500-7000 dólares, aumento de 4-5% ao ano, com uma combinação de taxas de entrada e mensalidades para cobrir toda a gama de cuidados ao longo do ciclo de vida do idoso.

É importante notar que o aumento dos custos de arrendamento não é apenas uma transferência de custos operacionais, mas também uma valorização da escassez de serviços de alta qualidade.

No futuro, o crescimento da receita por quarto (RevPAR Growth) será um indicador-chave da competitividade dos operadores de comunidades de idosos — as empresas com maior valor de marca, capacidade operacional e qualidade de serviço terão aumentos superiores à média do setor, conquistando uma fatia maior do mercado.

O boom do setor é rapidamente refletido nos mercados de capitais. No quarto trimestre de 2025, o retorno total do investimento em habitação para idosos atingiu 3,3%, mais de 220 pontos base acima do retorno do índice geral de imóveis (NPI) de 1,1%, superando amplamente outros tipos de imóveis como residências, hotéis ou escritórios, tornando-se uma “estrela em ascensão” no setor imobiliário.

O exemplo mais evidente é o desempenho dos fundos de investimento imobiliário (REITs) especializados em comunidades de idosos — estas empresas listadas no mercado americano tornaram-se as “queridinhas” dos investidores nos últimos anos, com uma forte valorização das ações e resultados financeiros, refletindo a confiança do mercado nas perspetivas de longo prazo do setor.

A Welltower (NYSE: WELL), maior REIT de cuidados de saúde nos EUA, é uma das principais beneficiárias desta tendência. Os resultados do quarto trimestre de 2024 mostraram um crescimento de 23,9% na receita líquida de unidades existentes de habitação sénior, contribuindo para um aumento de 12,8% na receita líquida total; o fluxo de caixa operacional por ação (FFO) atingiu 4,32 dólares, um aumento de 18,7% face ao ano anterior, apoiando uma subida de 10% no dividendo trimestral.

Outra gigante do setor, a Ventas (NYSE: VTR), também apresentou resultados positivos: crescimento de 15% na receita líquida de habitação sénior, aumento de 350 pontos base na taxa de ocupação, e um FFO anual de 3,15 dólares por ação, com um crescimento de 5%. Os gestores da Ventas afirmaram que a geração do baby boom está a “redefinir as regras do setor de cuidados para idosos”, impulsionando a empresa para um período de crescimento sem precedentes.

Além destas, outras REITs de saúde também tiveram resultados impressionantes: Omega Healthcare (OHI) adquiriu 440 milhões de dólares em ativos em 2024, expandindo a sua carteira de cuidados; a National Health Investors (NHI) registou um crescimento de 30,4% na receita líquida de habitação sénior, impulsionada pelo aumento contínuo da ocupação; a Sabra Health Care (SBRA) adquiriu novos projetos de alta qualidade, expandindo a sua dimensão de ativos.

No mercado bolsista, o desempenho destas empresas é notável. Após divulgar resultados de 2024, as ações da Welltower atingiram máximos de 52 semanas; as ações da Ventas continuam a subir, refletindo a confiança do mercado no seu crescimento futuro. Desde o ponto mais baixo da pandemia, em 2020, até fevereiro de 2026, os aumentos foram expressivos:

• Welltower: de 28,01 dólares para 200,84 dólares, um aumento de 617%;
• Ventas: de 13,47 dólares para 83,90 dólares, um aumento de 523%;
• Omega Healthcare: de 9,13 dólares para 45,44 dólares, um aumento de 398%;
• National Health Investors: de 16,10 dólares para 86,22 dólares, um aumento de 436%;
• Sabra Health Care: de 4,55 dólares para 19,15 dólares, um aumento de 321%.

A euforia nos mercados de capitais não é um mero seguimento cego, mas uma votação de uma tendência de longo prazo — o envelhecimento da geração do baby boom não é uma moda passageira, mas uma oportunidade de crescimento sustentado por mais de duas décadas, e as comunidades de idosos são o principal vetor dessa oportunidade.

Preocupações emergentes: oferta não acompanha a procura, o desafio de 370 mil unidades em falta

Porém, por trás do boom, surgem preocupações. O principal problema do mercado de comunidades de idosos nos EUA é o desequilíbrio grave entre “procura em expansão” e “oferta estagnada”: de um lado, a procura rígida gerada pelo envelhecimento do baby boom; do outro, a oferta de novas comunidades que estagna, limitando o crescimento do setor e criando potenciais crises.

Relatórios do NIC indicam que, em 2025, o crescimento do stock de comunidades de idosos será de apenas 0,7% a 1% ao ano, atingindo mínimos históricos; no quarto trimestre, foram construídas apenas 1900 novas unidades, muito abaixo da procura real do mercado.

Além disso, o ciclo de construção de comunidades de idosos aumentou para cerca de 29 meses. Se essa velocidade não acelerar, até 2030, faltarão cerca de 370 mil unidades, levando a uma taxa de ocupação de 93% — um nível elevado, que agravará ainda mais a escassez de camas.

Outro problema grave é o envelhecimento do stock existente: 44% das comunidades de idosos têm mais de 25 anos, com instalações obsoletas e serviços defasados, que precisam de renovação urgente. Contudo, a velocidade de renovação é lenta, agravando a escassez de oferta efetiva e aumentando a pressão sobre a relação oferta/demanda.

A escassez de oferta tem impacto direto na acessibilidade: atualmente, muitas novas comunidades focam em clientes de alta renda, com preços elevados, deixando de atender aos idosos de rendimentos médios ou baixos, que ficam sem opções acessíveis — uma questão de equidade no acesso aos cuidados.

Dados mostram a gravidade do problema: em mais de metade das 140 áreas metropolitanas monitorizadas pela NIC, não há projetos de novas comunidades em desenvolvimento; até 2028, seriam necessárias 200 mil novas unidades para atender à procura, mas, até o terceiro trimestre de 2025, apenas 20.034 unidades estavam em construção — uma redução de 1716 unidades em relação ao trimestre anterior, indicando um atraso na construção.

Com o ritmo atual, até 2030, só serão construídas cerca de 191 mil unidades, enquanto a procura real é de 560 mil — uma lacuna de quase 370 mil unidades, o que significa que milhares de idosos americanos não terão acesso a cuidados de qualidade. Especialistas alertam que, se esta crise não for resolvida, poderá desencadear uma “crise de escassez de habitação para idosos” nos próximos anos.

Muitos perguntam por que os construtores não aceleram os projetos para aproveitar esta oportunidade de longo prazo. A resposta é simples: múltiplas pressões acumuladas, que quase paralisaram o desenvolvimento de novas comunidades, podem ser resumidas em quatro razões principais:

1. Pressões de financiamento e taxas de juro: o Federal Reserve manteve taxas elevadas desde 2022, dificultando o financiamento de projetos, elevando custos e levando a muitas rejeições de propostas; investidores de capital próprio também permanecem cautelosos, relutantes em investir.

2. Aumento dos custos de construção: problemas na cadeia de abastecimento, aumento de preços de materiais, salários mais altos e inflação reduziram a rentabilidade dos projetos, especialmente no segmento de médio nível, onde os lucros já eram limitados.

3. Escassez de mão de obra: há falta de trabalhadores na construção e na operação de comunidades de idosos; a pandemia agravou essa escassez, atrasando ainda mais o desenvolvimento e a operação.

4. Regulamentação e incerteza económica: regulamentações rigorosas e requisitos complexos dificultam o desenvolvimento; o risco de recessão também desmotiva investidores. Entre 2023 e 2025, a taxa de início de projetos caiu para níveis de 2009, durante a crise financeira, demonstrando cautela.

Adicionalmente, processos de aprovação longos também são um obstáculo: 75% dos projetos levam quase três anos desde o início até à conclusão; a relutância de instituições financeiras em conceder empréstimos de construção agrava a situação. Apesar de, desde o primeiro trimestre de 2024, os empréstimos permanentes terem duplicado, o problema de financiamento de construção persiste.

A oferta limitada afeta também a rentabilidade do setor: atualmente, o lucro operacional médio dos serviços de cuidados para idosos nos EUA é de cerca de 14-15%, ligeiramente acima dos 11% de setores como saúde e assistência social, mas ainda assim abaixo das expectativas do mercado de capitais.

Especialistas afirmam que, se não fosse a escassez de oferta, o setor estaria ainda mais aquecido devido à forte procura. Se as taxas de juro nos EUA voltarem a baixar, os custos de financiamento diminuírem e a confiança dos investidores aumentar, a construção de comunidades de idosos acelerará, criando uma cadeia de crescimento na cadeia de valor — materiais, mobiliário, tecnologia de cuidados inteligentes e outros setores relacionados.

A lógica final: a necessidade da geração do baby boom é o núcleo desta onda

Ao analisar o estado atual, o desempenho do mercado e os desafios futuros das comunidades de idosos nos EUA, fica claro um raciocínio central: o crescimento de 18 trimestres consecutivos das comunidades de idosos não é uma coincidência, mas uma “inevitabilidade” impulsionada pela estrutura populacional — toda a expansão, aumento de preços e investimento de capital giram em torno das necessidades de envelhecimento da geração do baby boom.

Revisitando a linha do tempo, podemos entender melhor a lógica subjacente a esta onda “prateada”: em 2021, a primeira geração do baby boom completou 75 anos, iniciando a primeira fase de aumento de procura por cuidados de alta idade; com a recuperação da pandemia, as taxas de ocupação começaram a subir; em 2025, atingirão os 80 anos, com uma explosão de necessidades de cuidados de alta idade, levando a uma subida contínua da taxa de ocupação até 89,1%, marcando 18 trimestres de crescimento; a partir de 2026, mais e mais membros do baby boom atingirão idades avançadas, com uma procura crescente, enquanto a escassez de oferta se agravará, mantendo a tendência de crescimento do setor.

Dados da NIC reforçam a importância central do baby boom: atualmente, cerca de 1 milhão de residentes vivem em instalações de assistência, sendo que 50% têm mais de 85 anos e 31% entre 75 e 84 anos — exatamente as faixas etárias centrais do baby boom, tornando-os o grupo dominante na procura por comunidades de idosos, moldando a direção do setor.

O relatório de baixa natalidade da ONU, de 2019, também revela a tendência de longo prazo: de 2020 a 2050, o número de idosos de 60-74 anos manter-se-á entre 53 e 59 milhões; porém, os idosos com mais de 75 anos passarão de 23 milhões para 48 milhões, mais do que duplicando.

Ou seja, nos próximos 25 anos, quase toda a expansão da economia prateada dos EUA virá da geração do baby boom, nascida entre 1946 e 1964, que entrará na fase de 80+ anos após 2026. A sua dimensão e estrutura de necessidades continuarão a definir o rumo do setor de cuidados para idosos, sustentando o crescimento de longo prazo das comunidades de idosos.

E esta geração do baby boom tem uma característica-chave que sustenta o aumento de custos e altas taxas de ocupação: uma elevada proporção de riqueza e maior capacidade de pagamento. Como força motriz do crescimento económico dos EUA, acumularam uma riqueza considerável e têm recursos suficientes para pagar por cuidados de alta qualidade, o que explica por que, apesar do aumento de custos, as comunidades de idosos mantêm altas taxas de ocupação.

Claro que, por trás das oportunidades, existem desafios urgentes: como aliviar a escassez de oferta? Como preencher a lacuna de mão de obra? Como atender às necessidades de idosos de rendimentos médios e baixos? Não há respostas simples nem soluções rápidas, mas uma coisa é certa: quem resolver primeiro estes problemas poderá aproveitar a oportunidade de longo prazo desta onda prateada e liderar o setor.