Proprietário de imóvel de segunda mão deseja despejar inquilino; tribunal não apoia

Este artigo foi publicado originalmente no Xinjiang Legal News

□ Shiliu Yun / Jornalista do Xinjiang Legal News, Gu Xueli, Correspondente Yi Xin

Comprar uma casa é uma ocasião feliz, mas o cidadão de Urumqi, Wang Song, está um pouco preocupado: ele acabou de comprar uma casa de segunda mão e, justamente quando estava cheio de alegria, soube que ainda tinha que cumprir o contrato de arrendamento assinado pelo antigo proprietário, Li Si, com o inquilino Zhang Shan. Recentemente, o Tribunal Popular do Distrito Shaya, Urumqi, julgou um caso de disputa de contrato de arrendamento, concretizando o princípio de que “a venda não dissolve o arrendamento”.

Em março de 2019, Li Si alugou uma casa de sua propriedade para Zhang Shan, com prazo de arrendamento até 31 de maio de 2027. As partes acordaram especialmente no contrato que, se futuramente a política permitisse transformar a casa em loja, as condições de aluguel seriam negociadas separadamente, e Zhang Shan teria o direito de subarrendar a casa.

Em julho de 2024, Li Si planejava vender a casa, e Zhang Shan declarou explicitamente que renunciava ao direito de preferência. Depois, Li Si vendeu a casa para Wang Song e realizou a transferência de propriedade. Durante a venda, Wang Song sabia que a casa estava alugada para Zhang Shan, mas não visitou o imóvel pessoalmente. Alguns dias depois, Wang Song informou a Zhang Shan que queria rescindir o contrato de arrendamento, alegando que, ao visitar a casa, descobriu que Zhang Shan havia alterado o uso da propriedade para fins comerciais, violando o contrato de arrendamento original. Zhang Shan se opôs a isso. Em 23 de outubro de 2025, Wang Song entrou com uma ação contra Zhang Shan no tribunal do distrito de Shaya.

O tribunal constatou que Zhang Shan sempre pagou o aluguel pontualmente, sem atrasos. Mais importante, ao examinar cuidadosamente o contrato de arrendamento, o juiz verificou que nele não estava previsto que “alterar o uso da casa sem autorização” fosse uma condição para rescisão do contrato, e que o proprietário original, Li Si, não proibiu a mudança de uso no momento da assinatura do contrato.

“Como novo comprador, você verificou o contrato de arrendamento ao comprar a casa? Inspecionou pessoalmente as condições de uso da propriedade?” Diante da pergunta do juiz, Wang Song não conseguiu apresentar provas que comprovassem a data exata em que Zhang Shan alterou o uso da casa, nem que essa mudança ocorreu após a aquisição do imóvel, contra a sua vontade.

Por fim, o tribunal rejeitou o pedido de Wang Song. Isso significa que Wang Song deve continuar a cumprir o contrato de arrendamento original até o seu término.

(Os nomes das partes neste texto são pseudônimos)

Declaração do juiz: Comprar uma “casa com arrendamento” equivale a assumir o contrato original

“Este caso exemplifica o princípio de que ‘a venda não dissolve o arrendamento’.” afirmou o juiz que julgou o caso. De acordo com o artigo 725 do Código Civil da República Popular da China, a mudança de propriedade durante o período de ocupação do arrendatário não afeta a validade do contrato de arrendamento.

Isso significa que, ao comprar a casa de Li Si, Wang Song automaticamente substituiu Li Si na posição de “locador”, e os direitos e obrigações do contrato de arrendamento vinculam-no. Se Zhang Shan violou o contrato, depende das cláusulas específicas do contrato de arrendamento. Quando Li Si assinou o contrato com Zhang Shan, não havia restrições quanto à mudança de uso da casa, e Wang Song não conseguiu provar que Zhang Shan cometeu uma violação fundamental, portanto, não pode rescindir o contrato de forma arbitrária.

Em que situações o contrato pode ser rescindido? Segundo o juiz, de acordo com o artigo 563 do Código Civil, o contrato pode ser rescindido nas seguintes circunstâncias: (1) por força maior que impossibilite alcançar o objetivo do contrato; (2) antes do prazo de cumprimento, uma das partes manifesta claramente ou por sua conduta que não cumprirá a obrigação principal; (3) uma das partes atrasar o cumprimento da obrigação principal e, após aviso, não cumprir dentro de um prazo razoável; (4) atraso ou outra violação que impeça a realização do objetivo do contrato; (5) outras situações previstas na lei.

Lembrete do juiz: três passos essenciais antes de comprar uma casa

Primeiro passo: revisar cuidadosamente o contrato

Antes de assinar o contrato de compra, exija que o proprietário original forneça o contrato de arrendamento original, leia atentamente as cláusulas principais, como prazo, aluguel, uso e condições de rescisão. Para cláusulas injustas, negocie alterações antes de comprar.

Segundo passo: verificação presencial

Visite pessoalmente o imóvel para verificar quem reside lá e como é a ocupação. Isso confirma a existência real da relação de arrendamento e permite verificar o uso efetivo da propriedade, evitando “arrendamento falso” ou disputas futuras de uso.

Terceiro passo: consulta completa

Verifique junto ao departamento de registro de imóveis se a propriedade possui registro de arrendamento, avalie o impacto da relação de arrendamento no valor do imóvel e no uso futuro, antes de tomar a decisão de compra.