Analisando novamente o que aconteceu com as previsões do mercado imobiliário de Las Vegas para 2023, honestamente é um estudo de caso bastante interessante de quão rapidamente as coisas podem mudar. Então, tinha-se um mercado que estava absolutamente em alta — a área metropolitana crescia loucamente, com quase 20% de aumento populacional na última década. Mas então, 2023 chegou e tudo começou a mudar.

A mudança foi bastante dramática se você estivesse atento. No início de 2023, Las Vegas passou de um paraíso para vendedores a um mercado de compradores. Dados da Redfin mostraram que, em setembro de 2022, era na verdade o segundo mercado de maior desaceleração do país, o que foi louco considerando o quão quente tinha estado. Enquanto isso, Seattle assumiu o primeiro lugar na desaceleração.

O que chamou minha atenção foi a movimentação dos preços. Os preços médios de casas unifamiliares caíram para cerca de $495.000 em maio de 2023, uma queda de aproximadamente 5,7% em relação ao ano anterior. Mais vendedores começaram a reduzir preços também — 23,3% dos anúncios tiveram cortes de preço naquele mês. E aqui está o ponto-chave: apenas 26,5% das casas estavam vendendo acima do preço de lista em maio de 2023, em comparação com 58,7% pouco mais de um ano antes, em abril de 2022. É um tipo de variação que mostra que toda a dinâmica tinha mudado.

O inventário era outra história. Apesar de toda essa desaceleração, ainda não havia casas suficientes no mercado. O inventário de casas unifamiliares ficou pouco acima de 6.500 unidades em maio de 2023, uma redução de 3,28% em relação ao ano anterior. Então, os compradores tinham menos opções mesmo com os preços caindo.

O que foi interessante nas previsões do mercado imobiliário de Las Vegas para 2023 foi que a maioria dos analistas esperava que as casas permanecessem mais tempo no mercado. Os dias médios no mercado atingiram 46 dias em maio de 2023 — praticamente o dobro do mínimo pós-pandemia de 23 dias, de um ano antes. Isso está se aproximando mais das normas pré-pandemia, que eram em torno de 49 dias.

O índice S&P/Case-Shiller para a área também contou essa história. Estava em 270,45 em abril de 2023, uma queda de 6,78% em relação ao ano anterior, partindo do pico de 300,05 em julho de 2022. Então, sim, os preços haviam se suavizado bastante, principalmente porque as taxas de hipoteca estavam subindo e os orçamentos das pessoas estavam sendo pressionados pela inflação.

Para os compradores, havia na verdade alguma oportunidade se conseguissem encontrar a propriedade certa. Os preços estavam moderando e era possível negociar melhores negócios. Para os vendedores, porém, estava ficando mais difícil — era preciso precificar de forma competitiva e realmente fazer sua propriedade se destacar. O mercado estava basicamente voltando a algo mais equilibrado após anos de forte inclinação para os vendedores.

A parte mais louca é que, apesar de toda essa desaceleração, Las Vegas ainda era um dos principais destinos de migração do país. As pessoas queriam se mudar para lá mesmo com o mercado em desaceleração. Essa demanda subjacente provavelmente impediu que tudo entrasse em colapso total.