REIT — это инвестиционный фонд недвижимости, приносящий стабильный доход

REIT (Real Estate Investment Trust) или фонд недвижимости — это инвестиционный инструмент, который становится все более популярным на тайском фондовом рынке. Он начал торговаться с 2018 года и стал основным выбором для инвесторов, ищущих стабильный доход. Однако выгоды REIT в разные периоды времени могут различаться. Это обусловлено различными факторами, влияющими на доходность и стоимость фонда.

Что такое REIT и как он работает

Фонд недвижимости — это «система привлечения капитала», при которой управляющая компания собирает средства, продавая единицы инвесторам. Затем эти средства используются для управления доходными активами, такими как отели, склады, торговые центры, земельные участки или даже коммуникационные сети.

REIT — это фонд с особыми характеристиками: доходы от аренды и других источников направляются на выплату дивидендов держателям единиц, что обеспечивает инвесторам регулярный денежный поток в течение всего года. Кроме того, REIT регулируется государственными органами для защиты интересов инвесторов.

Почему стоит инвестировать в REIT

Для владельцев недвижимости

Владельцы доходных активов могут передать их в фонд для привлечения дополнительного капитала через продажу единиц инвесторам. Такой подход позволяет владельцам использовать привлечённые средства для развития новых проектов.

Для инвесторов

REIT — это способ входа на рынок недвижимости без необходимости вкладывать огромные суммы. Можно начать с покупки небольшого количества единиц. Также фонд управляется профессионалами, что обеспечивает прозрачность и контроль со стороны государственных органов.

Чем отличаются REIT от Property Fund

REIT — это развитие модели Property Fund (กองทุนอสังหาริมทรัพย์), которая стала более гибкой и соответствует международным стандартам. Основные различия по трем ключевым аспектам:

Структура и регулирование

Property Fund — это коллективный инвестиционный фонд, не обязательно имеющий сертификат на ценные бумаги. REIT создается как траст под контролем Комиссии по ценным бумагам и биржам (กลต.) (คณะกรรมการสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์) и требует одобрения Тайской биржи (ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย) (ตลท.).

Инвестиционная политика

Property Fund ограничен в инвестициях — он может вкладываться только в активы из «Positive List» (รายการบวก) и запрещено инвестировать за границей. REIT более гибок: он может инвестировать в зарубежные активы и развивать недвижимость до 10% от общей стоимости активов.

Выпуск единиц и управление

Property Fund выпускает единицы по аналогии с обычными фондами, без необходимости поддерживать статус free float или проводить собрания. В отличие от этого, REIT управляется как публичная компания: у него должно быть не менее 15% мелких инвесторов, и он обязан проводить ежегодные собрания.

В настоящее время в Таиланде старые Property Fund уже не выпускают новые единицы, так как все они преобразованы в REIT. Также REIT могут включать инфраструктурные фонды (กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน).

Виды REIT по типам недвижимости

( По праву собственности на недвижимость

Тип Freehold )กรรมสิทธิ์แท้###

Фонд владеет недвижимостью по праву собственности, получает доходы от аренды и других выгод. Так как он является полноправным владельцем, стоимость единиц может расти за счет увеличения стоимости недвижимости, например, за счет строительства новых объектов на участке.

Тип Leasehold (สิทธิการเช่า)

Фонд не владеет недвижимостью, а имеет право пользования по договору аренды. Он управляет активами и получает доходы, но при истечении срока аренды право пользования исчезает. Стоимость единиц постепенно снижается по мере приближения к окончанию срока аренды и становится равной нулю после его завершения.

( По способу инвестирования

Прямое инвестирование )Direct Investment###

Фонд владеет недвижимостью или правом на нее напрямую.

Косвенное инвестирование (Indirect Investment)

Фонд владеет акциями других компаний, которые инвестируют в недвижимость.

( По типам бизнеса недвижимости

REIT розничной торговли )Retail REIT###

Управляет доходами от торговых центров, магазинов, аутлетов и других торговых площадок.

Жилой REIT (Residential REIT)

Управляет доходами от отелей, кондоминиумов, апартаментов, студенческих общежитий и жилых комплексов.

REIT здравоохранения (Healthcare REIT)

Управляет доходами от больниц, клиник и центров ухода за пожилыми.

Офисный REIT (Office REIT)

Управляет доходами от офисных зданий.

Инфраструктурный REIT (Infrastructure REIT)

Управляет доходами от коммуникационных сетей, энергетических трубопроводов и других инфраструктурных объектов.

От чего зависит стоимость REIT

Стоимость фонда складывается из двух основных компонентов: стоимости недвижимости, которой владеет фонд, и ожидаемого долгосрочного дохода.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Право собственности определяет тенденцию стоимости. Например, Leasehold REIT — это фонд, у которого стоимость активов со временем снижается. Также важны экономическая ситуация, инвестиции в строительство, инфраструктура и расположение — все это влияет на рост или снижение цен на недвижимость.

Факторы, влияющие на ожидаемый доход

Экономическая ситуация очень важна. Например, увеличение числа арендаторов офисных помещений в Office REIT увеличит доходы и дивиденды. В то же время снижение туристического потока уменьшит доходы гостиничных REIT, что приведет к снижению дивидендов.

Преимущества и ограничения инвестирования в REIT

( Преимущества инвестирования в REIT

Высокая ликвидность

REIT — это инструмент, который легко купить или продать на Тайской бирже (ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย) )ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย###. Инвесторы могут быстро входить и выходить из позиций.

Диверсификация рисков

Добавление единиц REIT в портфель помогает снизить риски. Можно выбрать разные типы REIT для сбалансированности портфеля.

Прозрачность

Недвижимостьные фонды регулируются государственными органами. Регистрация, публичное предложение и раскрытие информации проходят строгий контроль.

Относительно стабильный доход

REIT предназначен для регулярного создания денежного потока, поэтому инвесторы получают дивиденды постоянно.

( Ограничения инвестирования в REIT

Налогообложение

Доходы от дивидендов REIT облагаются налогом у источника в размере 10% или включаются в годовой доход по личному налоговому режиму. Для высокодоходных лиц налог может быть выше 10%.

Чувствительность к ставкам процента

REIT — это инструмент, чувствительный к изменениям процентных ставок. При росте ставок инвесторы могут предпочесть другие активы с фиксированным доходом, что снижает цену REIT.

Эти преимущества и ограничения важно учитывать перед инвестированием, чтобы оно соответствовало целям и финансовому положению инвестора.

Примеры тайских REIT

CPNREIT: фонд аренды земельных участков

CPNREIT — это Leasehold REIT, включающий активы торгового центра Central, офисных зданий и отеля Hilton Pattaya. Дивидендная доходность около 8.35% при текущей цене 9.85 бат.

IMPACT: фонд недвижимости Impact Muang Thong Thani

IMPACT — это Freehold REIT, владеющий землей, зданиями и конференц-центром Impact Muang Thong Thani. Текущая дивидендная доходность — 4.69% при цене 12.80 бат.

WHART: фонд недвижимости WHA

WHA — это гибридный фонд с активами как Freehold, так и Leasehold, управляет складами. Текущая доходность — 7.63% при цене 9.50 бат.

JASIF: фонд инфраструктуры JAS

JASIF — это Freehold Infrastructure Fund, владеющий оптоволокном длиной 1,680,500 км и получающий доходы от аренды TTTBB. Текущая дивидендная доходность — 13.73% при цене 6.70 бат.

Итог: REIT — это выбор для стабильного дохода

Фонд недвижимости )REIT### — это инвестиционный инструмент, подходящий для тех, кто ищет регулярный доход выше процентных ставок по депозитам, благодаря дивидендам, получаемым от аренды и других доходов от недвижимости.

Однако инвестирование в REIT — это решение, требующее учета множества факторов: преимуществ, таких как высокая ликвидность и диверсификация, и ограничений, например налоговых обязательств и чувствительности к ставкам. Перед вложением важно изучить особенности каждого фонда и оценить их соответствие собственным целям и финансовому положению, чтобы в итоге получить ожидаемую доходность.