Руководство по инвестициям в REIT: от нуля до понимания механизма работы фондов недвижимости

Почему инвесторам важно знать о REIT?

Если у вас недостаточно средств для прямой покупки коммерческой недвижимости или офисных зданий, но вы хотите получать прибыль от арендных доходов недвижимости, REIT (недвижимостьный инвестиционный траст) становится реальным выбором. С момента выхода на тайский фондовый рынок в 2018 году, REIT уже стал важным инструментом в портфелях многих инвесторов для создания стабильного денежного потока.

Однако, показатели REIT не всегда стабильны — в некоторые периоды доходы высоки, в другие — ниже ожидаемых. В чем же секрет? Чтобы по-настоящему понять этот инвестиционный инструмент, нужно сначала разобраться в его сути.

Реальный облик REIT: не только инвестиции в недвижимость

REIT — это сокращение от Real Estate Investment Trust (недвижимостьный инвестиционный траст), также известный какทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์. Проще говоря, это “корзина активов”, управляемая профессиональным фондовым менеджером. В этой корзине находятся доходные активы недвижимости.

Менеджеры фонда привлекают средства через продажу трастовых единиц, затем используют эти деньги для покупки и управления недвижимостью, а полученную прибыль распределяют держателям единиц. Эти активы могут включать жилую недвижимость, коммерческие офисы, склады, отели и даже инфраструктуру связи.

Самое привлекательное для инвесторов в REIT — это стабильные дивиденды. Это связано с тем, что доходы от аренды базовых активов достаточно регулярны, поэтому выплаты инвесторам тоже имеют определенную предсказуемость.

REIT и Property Fund: кажется похожи, но есть различия

Многие путают REIT и Property Fund (недвижимостьный фонд), что вполне понятно, ведь REIT — это эволюция Property Fund, более гибкая и международная версия. Но между ними есть три ключевых отличия:

1. Правовая структура и регулирование

Property Fund — это коллективный фонд, не требующий выпуска депозитарных сертификатов, регулируется менее строго. REIT — это трастовая система, которая должна проходить строгий контроль со стороны Тайской комиссии по ценным бумагам (SEC) и получать одобрение Тайской фондовой биржи (SET). Это обеспечивает более высокий уровень защиты инвесторов.

2. Инвестиционный диапазон и гибкость

Инвестиционный диапазон Property Fund ограничен “чистым списком” SEC, и он не может инвестировать за рубеж. В отличие от этого, REIT обладает большей гибкостью — может инвестировать за границей, а также использовать до 10% от общего актива для проектов застройки.

3. Выпуск единиц и управление

Единицы Property Fund выпускаются как у обычных фондов, не требуют поддержания “свободного обращения” и не обязательно созывать собрания держателей. В то время как REIT функционирует как публичная компания: минимум 15% единиц должны принадлежать мелким инвесторам, и ежегодно необходимо проводить собрание для голосования.

В Таиланде новые продукты в сфере недвижимости сейчас выпускаются в форме REIT, а Property Fund постепенно выходит из употребления.

Пять классификаций REIT: что именно вы инвестируете

В зависимости от типа прав на недвижимость, REIT делится на:

Постоянное право собственности (Freehold REIT)

Этот тип REIT полностью владеет недвижимостью и получает арендные доходы. При росте стоимости недвижимости (например, при добавлении этажей или реконструкции) стоимость единиц также увеличивается. Это означает, что инвестор может получать прибыль как от дивидендов, так и от роста стоимости единиц.

Арендное право (Leasehold REIT)

Этот REIT не владеет недвижимостью, а имеет только право аренды. Он получает доходы от аренды и распределяет их. Но есть важный риск: по истечении срока аренды доходность исчезает, а стоимость единиц постепенно снижается до нуля. Поэтому инвестировать в такие REIT нужно внимательно следить за оставшимся сроком аренды.

По способу инвестирования

Прямое инвестирование: REIT напрямую владеет или держит права на недвижимость.

Косвенное инвестирование: REIT владеет акциями компании, которая занимается управлением недвижимостью.

По назначению недвижимости

• Розничные (Retail REIT): управление доходами от аренды торговых центров, магазинов, outlet-ов
• Жилые (Residential REIT): управление доходами от отелей, апартаментов, общежитий
• Медицинские (Healthcare REIT): управление доходами от больниц, клиник, домов престарелых
• Офисные (Office REIT): управление арендой коммерческих офисных зданий
• Инфраструктурные (Infrastructure REIT): управление доходами от связи, энергетических трубопроводов и т.п.

Каждый тип REIT имеет свои особенности доходных моделей и рисков.

Как меняется стоимость REIT? Два ключевых фактора

Фактор 1: рост или падение стоимости базовой недвижимости

Leasehold REIT будет постоянно снижаться из-за износа права аренды. Freehold REIT — колебаться в зависимости от рыночной стоимости недвижимости. Движущие силы роста стоимости: экономический рост, улучшение географического положения, новые инфраструктурные проекты, реконструкция.

Фактор 2: ожидаемый поток доходов

Это напрямую влияет на размер дивидендов. В периоды экономического подъема увеличивается число арендаторов и спрос на аренду (например, REIT офисных зданий выигрывает от расширения бизнеса), а в периоды спада или при кризисных ситуациях (например, остановка туризма) доходы снижаются, и дивиденды уменьшаются.

Плюсы и минусы инвестирования в REIT

Преимущества

• Высокая ликвидность: легко купить или продать на SET, в отличие от прямого владения недвижимостью
• Диверсификация: можно участвовать в недвижимости, вложив небольшие средства, без необходимости управлять арендой
• Прозрачность: все сделки, сбор средств и раскрытие информации проходят под контролем регуляторов
• Стабильный денежный поток: регулярные арендные доходы обеспечивают относительно стабильные дивиденды

Недостатки

• Налоговая нагрузка: дивиденды облагаются 10% налогом или включаются в годовую налоговую декларацию
• Чувствительность к ставкам: при повышении базовой ставки Центробанком привлекательность REIT снижается (так как депозиты и облигации становятся более выгодными), что может привести к падению стоимости единиц

Анализ ведущих REIT Таиланда

CPNREIT (CPN零售增长信托)

Это Leasehold REIT, активы включают магазины Central, офисные здания и отель Hilton в Пхукете. Текущий годовой дивиденд — около 8.35% (по цене 9.85 бат). Как продукт с арендой по договору, инвесторам важно учитывать оставшийся срок аренды.

IMPACT (Impact房地产信托)

Относится к Freehold REIT, управляет Impact Exhibition Centre и прилегающими землями и инфраструктурой, всего 4 здания. Годовой дивиденд — около 4.69% (по цене 12.80 бат). Такой тип собственности обеспечивает более долгосрочную защиту стоимости.

WHART (WHA高级增长信托)

Гибридный REIT, включает как Freehold, так и Leasehold активы, управляет складскими и логистическими комплексами. Годовой дивиденд — около 7.63% (по цене 9.50 бат).

JASIF (大地带宽互联网信托)

Это Infrastructure REIT, владеет 1 680 500 км оптоволокна, сдаёт в аренду TTTBB, получая стабильный доход. Благодаря дефициту инфраструктуры и долгосрочным контрактам, годовой дивиденд достигает 13.73% (по цене 6.70 бат).

Перед принятием правильного решения задайте себе эти вопросы

REIT — не идеальный инвестиционный инструмент и не подходит всем. Перед покупкой подумайте:

• Какие риски вы готовы принять? Leasehold или Freehold?
• Каков ваш инвестиционный горизонт? Если короткий, колебания ставок напрямую повлияют на доход
• Какой уровень денежного потока вам нужен? Разные типы REIT дают разные дивидендные ставки
• Насколько хорошо вы понимаете налоговые аспекты? Налоги на дивиденды могут снизить доходность

В целом, REIT — это инструмент для тех, кто хочет получать стабильный доход от недвижимости, не желая заниматься управлением объектами. Но только понимая его плюсы, минусы и механизмы, можно выбрать наиболее подходящий продукт среди множества вариантов.