Безумие на рынке жилья в Кремниевой долине: почему заливный район захватывает шоу на рынке недвижимости

Рынок жилья в Заливе переживает драматический всплеск, резко выделяющийся на фоне национальных тенденций. Ожидающие продажи домов в Сан-Франциско выросли на 17,1% по сравнению с прошлым годом в прошлом месяце — самое резкое увеличение среди всех крупных американских мегаполисов. Тем временем, по всей стране ожидающие продажи выросли менее чем на 1%, что подчеркивает, насколько сосредоточена эта рыночная активность.

Скорость важна: насколько быстро движутся дома?

Возможно, даже более впечатляющим, чем объем продаж, является скорость сделок. В Сан-Хосе дома заключали контракт всего за 19 дней в среднем — быстрее, чем в любом другом крупном мегаполисе, проанализированном. Сан-Франциско следовал чуть позже — за 21 день, что стало его самым быстрым сентябрьским показателем с 2021 года. Если сравнить с национальной медианой в 50 дней, становится ясно, какое чувство срочности движет покупателями Залива.

Ускорение становится еще более заметным на двухнедельной отметке. В Сан-Хосе 48,5% домов заключили контракт в течение 14 дней в прошлом месяце, что на 31,7 процентных пункта больше, чем годом ранее — поразительный скачок. Сан-Франциско показал рост на 22,6 пункта, достигнув 48,7%, а Окленд добавил 11,9 пункта, достигнув 34,5%. По всей стране только 32,8% домов движутся так быстро, и эта цифра фактически снижается с 34,9% годом ранее.

Идеальный шторм: столкновение трех сил

1. Доходы растут, цены стабилизируются

Залив остается самым дорогим рынком жилья в Америке, с медианной ценой продажи около 1,5 миллиона долларов как в Сан-Франциско, так и в Сан-Хосе. Но есть нюанс: в то время как стоимости домов в основном стабилизировались или снизились, местные доходы — особенно в технологическом секторе — значительно выросли. Это создает идеальные условия для высвобождения накопленного спроса.

Цены рассказывают свою историю. В Сан-Франциско медианная цена дома снизилась на 0,7% по сравнению с прошлым годом, а в Окленде — на 1,3%, что является четвертым по величине снижением среди отслеживаемых мегаполисов. Сан-Хосе показал рост на 6,9%, что противоречит тенденции, но в целом стабильность цен в Заливе привлекает покупателей, которых выбило из рынка пандемийное повышение цен.

Снижение ставок по ипотеке усилило этот эффект. Процентные ставки снизились примерно до 6,2% с почти 7% в начале года. В рынке, где премиальные дома обычно стоят более $2 миллиона, даже снижение на полпроцентного пункта может сэкономить десятки тысяч долларов в год на жилищных расходах — достаточно, чтобы подтолкнуть нерешительных покупателей к действию.

2. Взрывной рост ИИ меняет рынок труда

Появление Кремниевой долины как центра развития искусственного интеллекта стимулирует необычайный найм. Компании вроде OpenAI и Anthropic предлагают щедрые пакеты компенсаций для привлечения лучших специалистов, а крупные технологические фирмы расширяют свои подразделения по ИИ с не менее привлекательными условиями. Молодые инженеры, получающие крупные бонусы за подписку, задумываются о закреплении и создании семей — именно эта демографическая группа и формирует спрос на жилье.

3. Возвращение в офис

После лет удаленной работы компании возвращают сотрудников в офисы. Это не просто перераспределение существующих жителей Залива — это влияет на решения о переезде. Посещения офисов в Сан-Франциско выросли на 19% по сравнению с прошлым годом в сентябре — самое большое увеличение среди сопоставимых рынков. Работники, переезжающие для обязательного присутствия в офисе, нуждаются в жилье, и делают это быстро.

Сжатие предложения

Здесь скрыта вторая половина уравнения: запасы исчезают. Активных объявлений в прошлом месяце снизилось всего в двух крупных мегаполисах — в Сан-Франциско на 7,7% и в Сан-Хосе на 6%. Это не связано с тем, что дома не продаются; причина в том, что многие потенциальные продавцы могут позволить себе ждать лучших условий.

Владельцы домов по всему Заливу сидят сложа руки, надеясь, что цены вырастут, а ставки снизятся еще больше, прежде чем выставить дома на продажу. Это создает фундаментальный дисбаланс спроса и предложения, который обычно благоприятствует продавцам, меняя типичную динамику США, когда избыток покупателей дает им преимущество в переговорах.

Эти цифры подтверждают тенденцию. По всей стране продавцов больше, чем покупателей, примерно на 36,7% — почти рекордный показатель, дающий покупателям рычаги. В Сан-Франциско же продавцов всего на 10,2% больше, чем покупателей — значительно меньше, чем в мае, когда разрыв составлял 47,1%. Власть явно меняется.

Что будет дальше?

Рынок жилья в Заливе отошел от национальных тенденций. Три явных фактора — улучшение доступности по сравнению с ростом доходов, горячий рынок ИИ с высокими компенсациями и обязательное возвращение в офис — создают условия, не виданные с 2021 года. При продолжающемся сокращении предложения и росте активности покупателей ожидайте дальнейшей ускоренной динамики рынка в ближайшие месяцы.