Лучшие REIT для инвесторов, ищущих доход: Realty Income и NNN REIT в сравнении

При поиске лучших REIT для надежного дохода сектор розничной торговли часто недооценивается из-за прошлых опасений. Однако недавние показатели показывают, что эти опасения в основном были преувеличены. Для инвесторов, ориентированных на доход, в этой области выделяются две компании: те, что генерируют значительный денежный поток на основе тысяч объектов, сдаваемых в аренду розничным торговцам по всей стране.

REIT предлагают привлекательную налоговую структуру, которая требует распределять не менее 90% облагаемого налогом дохода акционерам в виде дивидендов. Они достигают этого, приобретая и управляя разнообразными типами недвижимости — торговыми центрами, промышленными объектами, офисами — затем сдавая их в аренду арендаторам и собирая арендную плату. Сектор розничной торговли исторически вызывал опасения во время экономических спадов, особенно когда расширение электронной коммерции угрожало физическим магазинам во время пандемии COVID-19. Кроме того, рост процентных ставок в 2022–2023 годах оказал давление на сектор, поскольку более высокие затраты на заимствование снижают доступность приобретения недвижимости.

Несмотря на эти трудности, многие REIT успешно прошли через недавние вызовы и полностью восстановились. За первые девять месяцев 2025 года REIT, ориентированные на розничную торговлю, принесли в среднем 6,9% дохода, согласно Национальной ассоциации инвестиционных трастов недвижимости (Nareit). Для инвесторов, оценивающих лучшие REIT для инвестирования прямо сейчас, два лидера заслуживают серьезного внимания.

Почему NNN REIT выделяется в секторе розничной торговли

NNN REIT управляет примерно 3700 объектами, сдаваемыми в аренду розничным торговцам, включая магазины у дома, автосервисы, рестораны и развлекательные заведения. Компания демонстрирует сильные возможности по управлению арендаторами, поддерживая уровень заполняемости 97,5% в третьем квартале.

С точки зрения финансовых показателей, скорректированные средства от операций (AFFO) за квартал на акцию выросли с 0,84 до 0,86 доллара — метрики, которая показывает наличные средства, доступные для выплаты дивидендов. Руководство прогнозирует, что за полный год AFFO достигнет 3,41–3,45 доллара на акцию, что обеспечивает надежное покрытие для повышенных дивидендных выплат.

История дивидендных выплат NNN REIT насчитывает 36 лет подряд увеличений, причем последнее повышение в августе подняло выплату до 0,60 доллара на акцию, что на 3,4% больше предыдущего. Текущая доходность по дивидендам составляет 5,9%. Возможно, самое важное — меньший масштаб компании по сравнению с крупными конкурентами позволяет новым инвестициям в недвижимость значительно влиять на рост компании. Это делает NNN REIT привлекательным выбором среди лучших REIT для инвестиций тем, кто ищет значительный рост капитала наряду с доходом.

Преимущество Realty Income: масштаб и стабильность в рознице

Realty Income управляет значительно более крупным портфелем из более чем 15 540 объектов, примерно 80% годового арендного дохода поступает от розничных арендаторов. В портфель входят продуктовые магазины (почти 11%), магазины у дома (10%), ритейлеры товаров для дома и операторы долларовых магазинов. Среди крупнейших арендаторов — Dollar General, Walgreens, Home Depot и Walmart.

Компания поддерживает уровень заполняемости 98,7% и успешно продлевала аренды с ростом арендной платы на 3,5%, что свидетельствует о грамотном управлении недвижимостью в условиях конкуренции. Скорректированные средства от операций выросли на 2,9% по сравнению с прошлым годом и составили 1,09 доллара на разводнённую акцию.

Дивиденды Realty Income —, пожалуй, самое впечатляющее её качество: совет директоров увеличивал выплаты ежеквартально более тридцати лет с момента IPO в 1994 году. Выплаты осуществляются ежемесячно, и обычно за год происходит несколько повышений. Недавно, в октябре, Realty Income повысила ежемесячный платеж с 0,269 до 0,2695 доллара на акцию. Руководство прогнозирует, что в 2025 году AFFO на акцию составит 4,25–4,27 доллара, что полностью покрывает ежегодный дивиденд в 3,23 доллара. В настоящее время акция предлагает доходность по дивидендам 5,7%.

Однако масштаб Realty Income создает потенциальное ограничение: приобретение новых объектов, которые могли бы стать значимыми драйверами роста, становится все сложнее, когда у компании уже есть более 15 000 объектов. Инвесторам стоит ожидать стабильного, умеренного роста, а не резкого расширения.

Как выбрать: баланс между ростом и диверсификацией

Выбор лучших REIT для инвестиций требует учета нескольких факторов. Обе компании показали способность успешно работать в сложных условиях розничного сектора, сосредоточившись на устойчивых бизнес-категориях — тех, что менее уязвимы к экономическим циклам. Каждая из них имеет впечатляющую историю дивидендных увеличений более 30 лет с постоянным ростом, и обе предлагают сопоставимую доходность по дивидендам около 5,7–5,9%.

Основное различие — в подходе к инвестициям. Realty Income — это крупный, диверсифицированный гигант: больше стабильности, более широкое секторное покрытие, проверенная долгосрочная эффективность. NNN REIT — более сфокусированный, ориентированный на американский розничный сектор с реальными возможностями для роста по мере расширения портфеля.

Для инвесторов, ценящих стабильность и предсказуемость, Realty Income предлагает проверенную формулу, отточенную за три десятилетия. Для тех, кто готов рискнуть меньшей диверсификацией ради значимых возможностей роста, концентрированный подход NNN REIT в секторе розничной торговли представляет привлекательную перспективу.

При оценке лучших REIT для вашего портфеля учитывайте свою личную терпимость к волатильности роста и предпочтение к проверенной стабильности. Обе компании показали, что способны справляться с экономической неопределенностью и при этом регулярно увеличивать доходы своих акционеров.