Цинь: Шанхай сокращает ограничения на покупку жилья, что может способствовать локальному стабилизации цен на недвижимость

Согласно исследовательскому отчёту CICC, 25 февраля 2026 года пять департаментов Шанхая совместно выпустили «Уведомление о дальнейшей оптимизации и корректировке политики города в сфере недвижимости» для дальнейшего снижения ограничений на покупку жилья, оптимизации политики кредитов жилищного фонда и улучшения политики налога на личную недвижимость. Структура спроса и предложения на жильё в некоторых ведущих городах изменилась положительно, и эта политика может ускорить стабилизацию местных цен на жильё. В последнее время цикл размещения подержанных жилых объектов в Пекине, Шанхае и других ведущих городах постепенно опускается до исторического диапазона стабилизации цен на жильё, и основным движущим фактором является постоянное снижение числа акций, вызванное уменьшением числа новых объявлений и увеличением снятия средств, а не краткосрочный рост объёма сделок, вызванный политикой или свидетельством того, что вывод их социального инвентаря приближается к концу, и цены на жильё имеют основание для стабилизации. Кроме того, продолжающиеся усилия со стороны политики могут ускорить процесс стабилизации местных цен на жильё, включая, но не ограничиваясь, мерами, непосредственно сталкивающимися с проблемами запасов, такими как повторное упоминание на Центральной экономической рабочей конференции о «сокращении запасов» и пилотный проект по сбору и хранению подержанного жилья в Шанхае, а также меры по стимулированию спроса, такие как корректировка ограничений на покупки в Пекине, налог на добавленную стоимость сделки с подержанным жильём и индивидуальные налоговые льготы, а также корректировка ограничений на покупку в Шанхае. CICC оценивает, что Пекин и Шанхай вносят 30% сделок с вторичным жильём в стране и 10% новых сделок, а стабилизация цен на жильё в ведущих городах поможет стабилизировать базовый рынок национального рынка жилья.

Полный текст ниже

CICC: Шанхай снизил ограничения на покупку жилья, что может помочь стабилизировать цены на жильё на местном уровне

Исследования CICC

25 февраля 2026 года пять департаментов Шанхая совместно выпустили «Уведомление о дальнейшей оптимизации и корректировке политики города в сфере недвижимости» с целью дальнейшего снижения ограничений на покупку жилья, оптимизации политики кредитов жилищного фонда и улучшения политики налога на личную недвижимость.

Шанхай ослабил ограничения на покупку для граждан, не являющихся гражданами Шанхая, и оптимизировал налоговую политику по займам в пенсионном фонде и личное имущество. Корректировка ограничений на покупки в Шанхае охватывает три типа не-шанхайских групп: 1) не-жители Шанхая, которые платили социальное обеспечение или подоходный налог на физические лица 12 месяцев подряд, а количество домов, которые можно приобрести во внешнем кольце, увеличилось с 0 до 1; 2) Нерезиденты Шанхая, которые платили социальное обеспечение или подоходный налог на физические лица 36 месяцев подряд, увеличивают количество домов, которые можно приобрести во внешнем кольце, с 1 до 2; 3) Если разрешение на жительство для нерезидентов Шанхая без социального страхования или индивидуальных налоговых сертификатов в городе увеличено с 0 до 1, количество домов, которые они могут купить в городе, увеличилось с 0 до 1. В этот раз Шанхай также увеличил максимальную сумму кредита в пенсионном фонде, что позволило жителям, погасшим кредит из пенсионного фонда, снова подать заявку на кредит, а максимальная сумма кредита для двух семей с большим количеством детей может быть увеличена на 20%. Кроме того, совместное жильё детей из Шанхая с их родителями и бабушками и дедушками до совершеннолетия не учитывается при определении количества налоговых единиц недвижимости их взрослых семей.

Структура спроса и предложения на жильё в некоторых ведущих городах изменилась положительно, и эта политика может ускорить стабилизацию местных цен на жильё. В последнее время цикл размещения подержанных жилых объектов в Пекине, Шанхае и других ведущих городах постепенно опускается до исторического диапазона стабилизации цен на жильё, и основным движущим фактором является постоянное снижение числа акций, вызванное уменьшением числа новых объявлений и увеличением снятия средств, а не краткосрочный рост объёма сделок, вызванный политикой или свидетельством того, что вывод их социального инвентаря приближается к концу, и цены на жильё имеют основание для стабилизации. Кроме того, продолжающиеся усилия со стороны политики могут ускорить процесс стабилизации местных цен на жильё, включая, но не ограничиваясь, мерами, непосредственно сталкивающимися с проблемами запасов, такими как повторное упоминание на Центральной экономической рабочей конференции о «сокращении запасов» и пилотный проект по сбору и хранению подержанного жилья в Шанхае, а также меры по стимулированию спроса, такие как корректировка ограничений на покупки в Пекине, налог на добавленную стоимость сделки с подержанным жильём и индивидуальные налоговые льготы, а также корректировка ограничений на покупку в Шанхае. Мы оцениваем, что Пекин и Шанхай вносят 30% сделок с подержанным жильём в стране и 10% новых сделок, а стабилизация цен на жильё в ведущих городах поможет стабилизировать базовый рынок национального рынка жилья.

Обратите внимание на инвестиционные возможности в секторе недвижимости. Если уверенность стабилизации местных цен на жильё увеличится, сектор недвижимости может постепенно перейти от импульсивной политики с начала января к бета-рынку при сотрудничестве фундаментальных показателей, и существует три типа инвестиционных идей в зависимости от степени смещения инвесторов: 1) распределение стабильных целей с очевидными бета-характеристиками; 2) Настраивать структурные цели роста для развития недвижимости; 3) Некоторые частные предприятия вернулись к «карточному столу» и добились значительной переоценки при завышенных оценках.

Риски

местный запас подержанного жилья вырос из-за внешних шоков; Объём новых жилых земель увеличился больше, чем ожидалось.

Рисунок 1: Процесс корректировки основных политик в сфере недвижимости в сверхэнергетических городах

Источник: официальный правительственный сайт, исследовательский отдел CICC

Рисунок 2: Сравнение до и после корректировки политики ограничения на покупки в Шанхае

Источник: официальный правительственный сайт, исследовательский отдел CICC

Рисунок 3: Тенденция цен на частое подержанное жильё в ключевых городах

Источник: Shell и другие посредники, исследовательский отдел CICC

Рисунок 4: Динамическое соотношение цены к балансу и динамическое соотношение цены и прибыли в компаниях по продаже недвижимости A-акций

Примечание: По состоянию на 25 февраля 2026 года

Источник: объявление компании, Wind, исследовательский отдел CICC

Рисунок 5: Динамическое соотношение цена/баланс и динамическое соотношение цены-прибыль гонконгских компаний в сфере недвижимости

Примечание: По состоянию на 25 февраля 2026 года

Источник: объявление компании, Wind, исследовательский отдел CICC

(Источник статьи: People’s Financial News)