Стабилизировать, реструктурировать, повторить: следующий этап для сектора недвижимости Китая

(MENAFN- Trend News Agency) ** БАКУ, Азербайджан, 25 февраля.** Реальный сектор недвижимости Китая вошел в длительную фазу коррекции, данные за ноябрь 2025 — февраль 2026 года подтверждают, что спад не только продолжается, но в некоторых областях усиливается. В то же время правительство все больше сигнализирует о намерении отказаться от предыдущей модели роста сектора и перейти к потенциально новой структурной модели.

По данным Национального бюро статистики (NBS), цены на новые жилые комплексы в 70 крупных городах снизились в ноябре на 2,4% по сравнению с прошлым годом, затем на 2,7% в декабре и на 3,1% в январе 2026 года. Снижение в январе стало самым резким с июня прошлого года. В месячном выражении снижение стабильно составляло -0,4% три месяца подряд.

Даже в городах первого уровня — Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне — динамика остается сдержанной. В январе цены на новые дома там снизились на 0,3% по сравнению с предыдущим месяцем и на 2,1% в годовом выражении. Шанхай остается исключением, показывая 4,2% годового роста, хотя темпы замедляются. Вторичный рынок испытывает более выраженное давление: в Пекине цены на существующее жилье снизились на 8,5% в годовом выражении, а в Гуанчжоу — на 7,8%.

Инвестиции в недвижимость сократились на 17,2% в 2025 году, составив 8,28 трлн юаней. Общая площадь проданных новых объектов снизилась на 8,7%. В декабре наблюдался спад продаж новых домов в отдельных сегментах на 15–23%. Аналитики S&P Global Ratings ожидают, что продажи первичного жилья в 2026 году снизятся еще на 10–14%, а цены — на 2–4%. Другие оценки предполагают дополнительное снижение на 2–3%.

За этими сухими цифрами скрывается более глубокая трансформация. Власти постепенно отходят от предыдущей парадигмы стимулирования сектора за счет масштабного кредитования застройщиков. Строгая политика «трех красных линий» фактически была отменена, но вместо возвращения к прежним схемам вводится так называемая «новая модель развития».

Ее ключевые элементы достаточно просты.

Первое — механизм «белого списка». Банки кредитуют не компании в целом, а конкретные проекты, включенные в одобренные списки. Приоритет отдается завершению проектов, за которые уже заплачено покупателями. Это снижает социальные риски и укрепляет доверие потребителей.

Второе — государственная покупка непроданных объектов. Местные власти через государственные компании приобретают квартиры у частных застройщиков для преобразования их в социальное и арендное жилье. Такой подход одновременно обеспечивает ликвидность застройщиков и решает проблему расширения предложения доступного жилья.

На уровне компаний ситуация остается неоднородной. Продажи по контрактам у топ-100 застройщиков в январе 2026 года снизились примерно на 27% по сравнению с прошлым годом. Общие убытки сектора за 2025 год превысили 240 миллиардов юаней. Частные компании продолжают реструктурировать свой долг. China Vanke прогнозирует убытки около 82 миллиардов юаней и остается под давлением обязательств, превышающих 50 миллиардов долларов, хотя формально избегает дефолта. Country Garden завершила реструктуризацию своего оффшорного долга и продолжает деятельность несмотря на значительный спад продаж. Evergrande находится в процессе ликвидации.

В то же время государственные и квази-государственные застройщики — Poly Developments, China Overseas Land & Investment, China Resources Land и другие — демонстрируют большую устойчивость, сосредотачиваясь на проектах в крупных городах и сегменте обновленного жилья.

Экономическая значимость этих процессов трудно переоценить. Около 70% сбережений домашних хозяйств Китая инвестируются в недвижимость. Падение цен создает так называемый «эффект отрицательного богатства»: потребители становятся более осторожными в расходах. Региональные бюджеты также испытывают дополнительное давление, поскольку до 40% доходов ранее поступало от продажи земли застройщикам. Замедление сделок с землей создает фискальные разрывы, требующие новых механизмов балансировки.

Тем не менее, февраль принес первые признаки стабилизации активности в городах первого уровня. В Пекине количество сделок на вторичном рынке увеличилось на 15% по сравнению с предыдущим месяцем; в Шанхае — на 26,7% в годовом выражении. Вторичный рынок сейчас составляет около 65% общего объема сделок. Хотя говорить о полном развороте рано, рост активности свидетельствует о постепенной адаптации покупателей к новой ценовой среде.

Потенциальные положительные возможности связаны именно с этим этапом реструктуризации. Сокращение избыточных предложений, переход к более сбалансированному строительству и расширение сегментов доступного и арендного жилья могут сформировать более устойчивую структуру спроса. Концентрация рынка вокруг финансово стабильных игроков снижает системные риски. Для домохозяйств снижение цен повышает доступность жилья в крупных городах.

Вероятно, 2026 год не станет годом быстрого восстановления рынка недвижимости Китая. Скорее, он может перейти в фазу стабилизации, характеризующуюся постоянными корректировками цен и постепенным стабилизацией объемов сделок.

Главный вопрос остается: какой путь выберет рынок? Одно из возможных сценариев — длительная, умеренная корректировка с постепенным снижением запасов и укреплением доверия потребителей. Или сектор может более быстро перейти к новой модели, в которой недвижимость играет менее доминирующую, но более устойчивую роль в экономике в целом.

На данный момент рынок все еще ищет равновесие. Итоговая ситуация во многом зависит от сочетания ожиданий потребителей, финансовой дисциплины застройщиков и эффективности будущих регуляторных мер. Пока структурные преобразования еще unfolding, рано делать окончательные выводы. Однако именно в этот момент закладываются основные параметры следующей фазы крупнейшего в мире рынка жилья.