Недвижимость может стать главным победителем в исходе частного кредита

Эта статья впервые появилась в информационном бюллетене CNBC Property Play с Дианой Олик. Property Play освещает новые и развивающиеся возможности для инвесторов в недвижимость — от частных лиц до венчурных капиталистов, частных инвестиционных фондов, семейных офисов, институциональных инвесторов и крупных публичных компаний. Подпишитесь, чтобы получать будущие выпуски прямо на ваш электронный ящик. Всего четыре года назад инвесторы покинули фонды коммерческой недвижимости из-за быстрого роста процентных ставок, а сейчас некоторые снова вкладываются, переходя из горячего сегмента частного кредита. Инвестиции в непубличные зарегистрированные REIT выросли с 33,2 миллиарда долларов в 2022 году до 5,7 миллиарда долларов в 2025 году, но рост за последние несколько месяцев свидетельствует о развороте. В январе эти REIT привлекли 593 миллиона долларов от инвесторов, что больше, чем 467 миллионов долларов в декабре и 416 миллионов долларов в ноябре, согласно данным компании Stanger Investment Banking. Дополнительные данные от CoStar показывают, что инвестиции в непубличные REIT выросли в третьем и четвертом кварталах прошлого года. Некоторые ожидают, что по мере выхода большего количества денег из частного кредита, они в конечном итоге пойдут в недвижимость. «Мы считаем, что это произойдет», — сказал Кевин Гэннон, председатель и генеральный директор Stanger. «Мы начинаем видеть признаки этого: сбор средств на стороне недвижимости начинает расти. Это медленно, но начинает увеличиваться. Выкуп активов на стороне недвижимости снизился, и сейчас происходит перераспределение капитала». Недавно, в эфире CNBC «Squawk on the Street», его спросили, могут ли инвестиционные советники переводить клиентов из Blackstone Private Credit (BCRED) в Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT). Президент и операционный директор компании Джонатан Грей ответил: «Я не знаю, происходит ли это по доллару за долларом, но когда им что-то не нравится, они могут приостановить инвестиции. Интересно, что в первом квартале BREIT зафиксировал лучшие притоки за последние два года». Стоимость коммерческой недвижимости снизилась на 22% с пика в апреле 2022 года до минимума в декабре 2023 года, согласно Индексу цен на коммерческую недвижимость Green Street. Сейчас наблюдается медленное, U-образное восстановление, что делает вход для инвесторов все еще довольно привлекательным. В условиях увеличивающейся волатильности фондового рынка из-за глобальных экономических факторов, таких как тарифы и война в Иране, твердые активы, такие как недвижимость, предлагают убедительный способ диверсификации портфеля. Что касается секторов, которые могут выиграть, Blackstone реализовала несколько конкретных офисных сделок, но остается сосредоточенной на дата-центрах, промышленности и многоквартирных домах, предпочитая стабильность и доходность этих сегментов, сообщил источник, знакомый с внутренней деятельностью Blackstone, который не имел права публично говорить об этом. «В конечном итоге речь идет о доходности. Если инвесторы продолжают выводить средства из фондов частного кредита, трудно заменить эту доходность в других долговых инструментах», — сказал Уилли Уокер, генеральный директор Walker & Dunlop. «В феврале Blackstone впервые за четыре года зафиксировала положительный поток средств в BREIT. Частные кредитные фонды превосходят фонды CRE — триллионы против миллиардов, поэтому любой выход из частного кредита может существенно повлиять на фонды CRE». И разговоры, похоже, набирают обороты, поскольку новости о выкупах из частного кредита распространяются. «Вчера я был на встрече с несколькими очень крупными инвесторами в Нью-Йорке, и мы обсуждали именно эту тему», — сказал Кристиан Ульбрих, президент и CEO JLL, во время записи подкаста CNBC Property Play 12 марта, который выйдет на следующей неделе. «Текущая неопределенность делает реальные активы очень привлекательными, и ситуация с частным кредитом буквально толкает людей к реальным активам. Так что да, возможно, это будет что-то, где выиграют недвижимость или реальные активы». Ульбрих добавил, что инвесторы все равно выберут наиболее консервативные стратегии в новой волатильной среде с процентными ставками. Это означает, что лучшие здания в лучших локациях — включая высококачественные офисы, логистические центры, склады и многоквартирные дома. Процентные ставки остаются непредсказуемым фактором, поскольку ожидалось, что они будут значительно ниже к этому времени. Ожидания снижения ставок Федеральной резервной системы снижаются из-за опасений по поводу цен на энергоносители и инфляции. Это может замедлить перераспределение капитала в недвижимость. «Мы переживаем этот аномальный период», — сказал Гэннон. «Он длился гораздо дольше, чем мы думали, и, возможно, продлится еще немного из-за войны. Но в конечном итоге деньги найдут себе дом, и мы постараемся вложить их в недвижимость, если сможем показать стабилизацию цен на рынке недвижимости».