Бешенство на ринку житла в Кремнієвій долині: чому район Залива краде шоу на ринку нерухомості

Ринок житла в районі Залісся переживає драматичне відновлення, яке різко контрастує з національними тенденціями. Продажі житла в Сан-Франциско у статусі очікування минулого місяця зросли на 17,1% у порівнянні з минулим роком — найрізкіший стрибок серед усіх основних мегаполісів США. Тим часом, по всій країні продажі у статусі очікування зросли менш ніж на 1%, що підкреслює, наскільки зосереджене стає це ринкове зростання.

Швидкість має значення: наскільки швидко рухаються будинки?

Можливо, навіть більш вражаючим за обсяг продажів є швидкість транзакцій. У Сан-Хосе будинки укладали контракт всього за 19 днів у середньому — швидше, ніж у будь-якому іншому великому мегаполісі, який аналізувався. Сан-Франциско йшов поруч із цим показником, із 21 днем, що стало найшвидшим темпом вересня з 2021 року. Порівняйте це з національним медіанним показником у 50 днів, і ви зрозумієте, яке термінове рух керує покупцями в районі Залісся.

Це прискорення ще більш вражаюче на рівні двох тижнів. У Сан-Хосе 48,5% будинків уклали контракт протягом 14 днів минулого місяця, що зросло з лише 16,8% рік тому — приголомшливий стрибок на 31,7 відсоткового пункту. У Сан-Франциско цей показник зріс на 22,6 пункту і досяг 48,7%, тоді як Окленд додав 11,9 пунктів і досяг 34,5%. По всій країні лише 32,8% будинків рухаються так швидко, і ця цифра фактично знижується з 34,9% рік тому.

Ідеальний шторм: три сили, що стикаються

1. Доходи зростають, ціни стабілізуються

Район Залісся залишається найкоштовнішим ринком житла в Америці, з медіанними цінами продажу приблизно 1,5 мільйона доларів у Сан-Франциско та Сан-Хосе. Але ось хитрість: хоча вартість житла здебільшого стабілізувалася або знизилася, місцеві доходи — особливо у технологічному секторі — значно зросли. Це створює ідеальні умови для вивільнення скупченого попиту.

Ціни розповідають свою історію. У Сан-Франциско медіанна ціна будинку знизилася на 0,7% у порівнянні з минулим роком, тоді як Окленд зафіксував зниження на 1,3% — четверте за величиною серед мегаполісів, що відслідковуються. Сан-Хосе вирвався вперед із зростанням на 6,9%, але загалом стабільність цін у районі Залісся приваблює покупців, які були відчужені під час пандемії.

Зниження ставок за іпотекою посилило цей ефект. Вони впали приблизно до 6,2% з майже 7% на початку року. У ринку, де елітні будинки часто коштують понад $2 мільйонів доларів, навіть зменшення ставки на половину відсотка може знизити річні витрати на житло на десятки тисяч доларів — достатньо, щоб змусити коливальних покупців діяти.

2. Бум штучного інтелекту змінює зайнятість

Зародження Кремнієвої долини як епіцентру розвитку штучного інтелекту стимулює неймовірне наймання. Компанії, такі як OpenAI і Anthropic, пропонують щедрі пакети компенсацій для залучення топ-талантів, тоді як усталені технологічні компанії розширюють свої підрозділи з AI і пропонують рівноцінні привабливі пакети найму. Молоді інженери, отримуючи вигідні бонуси за підписання контракту, думають про закріплення і створення сімей — саме ті категорії, які живлять попит на житло.

3. Ефект повернення до офісу

Після років гнучкої роботи на віддаленці компанії повертають співробітників до фізичних офісів. Це не просто перестановка мешканців району Залісся — це впливає на рішення щодо переїзду. Візити до офісів у Сан-Франциско у вересні зросли на 19% у порівнянні з роком раніше — найбільше зростання серед подібних ринків. Працівники, що переїжджають для обов’язкового відвідування офісу, потребують житла, і потребують його швидко.

Обмеження пропозиції

Ось і друга половина рівняння: запас житла тане. Активних оголошень минулого місяця зменшилося лише у двох великих мегаполісах — у Сан-Франциско (-7,7%) і в Сан-Хосе (-6%). Це не тому, що будинки не продаються; це тому, що багато потенційних продавців можуть дозволити собі чекати кращих умов.

Власники житла по всьому району Залісся мовчки сидять і очікують, що ціни піднімуться, а ставки знизяться ще більше перед тим, як вони виставлять свої об’єкти на продаж. Це створює фундаментальний дисбаланс між пропозицією та попитом, який зазвичай на користь продавців, змінюючи типову динаміку США, де надлишок покупців зміцнює переговорну позицію для покупців.

Ці цифри підтверджують це. По всій країні продавці перевищують кількість покупців приблизно на 36,7% — майже рекордний рівень, що дає покупцям важелі впливу. У Сан-Франциско ж продавці перевищують покупців лише на 10,2% — різко зменшившись порівняно з 47,1% у травні. Динаміка сил очевидно змінюється.

Що далі?

Ринок житла у районі Залісся відокремився від національних тенденцій. Три окремі сили — покращення доступності відносно зростання доходів, дуже активний ринок праці у сфері штучного інтелекту з високою компенсацією та обов’язкове повернення до офісу — створюють умови, яких не було з 2021 року. Оскільки пропозиція продовжує зменшуватися, а інтенсивність покупців зростає, очікуйте подальшого прискорення ринку у найближчі місяці.