Кращі REIT для інвесторів, що шукають доходи: Realty Income та NNN REIT у порівнянні

Коли шукаєте найкращі REIT для інвестицій з надійним доходом, сектор роздрібної торгівлі часто ігнорується через минулі побоювання. Однак останні показники свідчать, що ці страхи були переоцінені. Для інвесторів, орієнтованих на доходи, у цій галузі виділяються дві особливі можливості: компанії, що генерують значний грошовий потік із тисячі об’єктів нерухомості, орендованих роздрібним торговцям по всій країні.

REIT пропонують привабливу податкову структуру, яка зобов’язує їх виплачувати щонайменше 90% оподатковуваного доходу акціонерам у вигляді дивідендів. Вони досягають цього шляхом придбання та управління різноманітними типами нерухомості — роздрібною, промисловою, офісною — потім здаючи їх в оренду та збираючи орендну плату. Сектор роздрібної торгівлі історично викликав побоювання під час економічних спадів, особливо коли розширення електронної комерції загрожувало фізичним магазинам під час пандемії COVID-19. Крім того, зростання процентних ставок у 2022-2023 роках створювало тиск на сектор, оскільки вищі витрати на позики знижують доступність для придбання нерухомості.

Незважаючи на ці труднощі, багато REIT успішно подолали недавні виклики і повністю відновилися. За перші дев’ять місяців 2025 року роздрібно-орієнтовані REIT принесли в середньому 6,9% доходу, згідно з даними Національної асоціації інвестиційних трастів нерухомості (Nareit). Для інвесторів, які оцінюють найкращі REIT для інвестицій прямо зараз, дві компанії заслуговують на серйозну увагу.

Чому NNN REIT виділяється у секторі роздрібної торгівлі

NNN REIT управляє приблизно 3700 об’єктами, орендованими роздрібним торговцям, серед яких магазини зручності, автосервіси, ресторани та розважальні заклади. Компанія демонструє високі можливості управління орендарями, підтримуючи рівень заповненості 97,5% у третьому кварталі.

З точки зору фінансових показників, квартальні скориговані кошти від операцій (AFFO) на акцію зросли з 0,84 до 0,86 долара — це показник, що вимірює грошові кошти, доступні для виплати дивідендів. Управління прогнозує, що за весь 2025 рік AFFO становитиме від 3,41 до 3,45 долара на акцію, що забезпечує міцне покриття для підвищених виплат дивідендів.

Довготривалий рекорд зростання дивідендів NNN REIT налічує 36 років поспіль, причому останнє підвищення у серпні збільшило виплату до 0,60 долара на акцію, що на 3,4% більше. Поточна дохідність дивідендів становить 5,9%. Можливо, найважливіше — менший розмір компанії порівняно з великими конкурентами дозволяє новим інвестиціям у нерухомість значно впливати на зростання. Це робить NNN REIT привабливим вибором серед найкращих REIT для інвестицій для тих, хто шукає значущого зростання капіталу поряд із доходом.

Сильні сторони Realty Income: масштаб і стабільність у роздрібному секторі

Realty Income управляє значно більшою портфелем із понад 15 540 об’єктів, приблизно 80% річного доходу від оренди отримує від роздрібних орендарів. До складу портфеля входять продуктові магазини (майже 11%), магазини зручності (10%), магазини товарів для дому та оператори магазинів за доларом. Найбільшими орендарями є Dollar General, Walgreens, Home Depot і Walmart.

Компанія підтримує рівень заповненості 98,7% і успішно оновлює договори оренди з підвищенням орендної плати на 3,5% — свідчення надійного управління нерухомістю в конкурентному середовищі. Скориговані кошти від операцій зросли на 2,9% у порівнянні з минулим роком до 1,09 долара на розведену акцію.

Дивіденди Realty Income, можливо, є її найвражаючою особливістю: рада директорів понад три десятиліття з моменту IPO компанії у 1994 році щоквартально збільшує виплати. Виплачуючи щомісяця, дивіденди зазвичай мають кілька щорічних підвищень. Нещодавно Realty Income підвищила місячну виплату на акцію з 0,269 до 0,2695 долара. Управління прогнозує, що у 2025 році AFFO на акцію становитиме від 4,25 до 4,27 долара, що зручно покриває річний дивіденд у 3,23 долара. Поточна дохідність становить 5,7%.

Однак масштаб Realty Income може бути обмеженням: купівля додаткової нерухомості, яка стане значущим драйвером зростання, ускладнюється, коли вже володієш понад 15 000 об’єктів. Інвесторам слід очікувати стабільного, помірного зростання, а не драматичного розширення.

Як обрати: баланс між зростанням і диверсифікацією

Вибір серед найкращих REIT для інвестицій вимагає врахування кількох факторів. Обидві компанії довели здатність процвітати у складних умовах роздрібного сектору, зосереджуючись на стійких категоріях бізнесу — тих, що менш вразливі до економічних циклів. Обидві мають вражаючі історії дивідендних зростань понад 30 років із стабільними щорічними підвищеннями і пропонують приблизно однакову дохідність дивідендів — близько 5,7-5,9%.

Основна різниця полягає у підході до інвестицій. Realty Income — це стабільний, диверсифікований гігант: більша стабільність, ширше секторне охоплення, доведена довгострокова ефективність. NNN REIT — більш сфокусована стратегія, орієнтована на роздрібний сектор США з реальним потенціалом зростання за рахунок розширення портфеля.

Для інвесторів, що цінують стабільність і передбачуваність, Realty Income пропонує перевірену формулу, вдосконалену за три десятиліття. Для тих, хто готовий ризикувати меншою диверсифікацією заради значущого потенціалу зростання, концентрований підхід NNN REIT у секторі роздрібної торгівлі пропонує привабливі можливості.

При оцінці найкращих REIT для вашого портфеля враховуйте свою особисту толерантність до волатильності зростання і перевагу стабільності. Обидві компанії довели, що здатні орієнтуватися в економічних труднощах і водночас винагороджувати акціонерів стабільним зростанням доходів.