Інститут Zhongzhi: у 2025 році орендна плата за торгові приміщення у ключових містах продовжить знижуватися

APP “Чжітон Фінанси” повідомляє, що 23 лютого Інститут досліджень Zhongzhi опублікував звіт про індекс орендної плати комерційної нерухомості в Китаї на 2025 рік. У 2025 році споживчий ринок стабільно зростає, але темпи зростання у другій половині року сповільнюються. Політика обміну старих товарів на нові стимулює швидке зростання роздрібних продажів побутової техніки/3C, меблів та інших категорій, але загальний ріст ресторанного споживання сповільнюється. Більшість роздрібних проектів все ще обирають цінову політику для зменшення вакантних площ, а орендні ставки у ключових містах знижуються. У другій половині 2025 року середня орендна ставка у торгових точках становить 24,05 юанів за квадратний метр на добу, що на 0,47% менше попереднього періоду, а темпи зниження збільшилися на 0,12 відсоткових пункту порівняно з першою половиною року. За весь 2025 рік вона знизилася на 0,81%, що більше ніж у 2024 році на 0,39 відсоткових пункту.

Аналіз динаміки індексу орендної плати

З 2025 року заходи щодо стимулювання споживчого попиту дають позитивний ефект, ринок стабільно зростає. У 2025 році обсяг роздрібних продажів соціальних товарів у країні склав 50,1 трильйона юанів, що на 3,7% більше ніж у попередньому році, прискорившись на 0,2 відсоткових пункту порівняно з 2024, але з червня темпи зростання у місяцях знижуються вже сім місяців поспіль. Політика обміну старих товарів на нові має очевидний ефект: у 2025 році роздрібні продажі товарів зросли на 3,8% у порівнянні з минулим роком, що на 0,6 відсоткових пунктів швидше, ніж у 2024. Політика розширення послуг сприяє розкриттю потенціалу споживчого попиту: у 2025 році роздрібні доходи від послуг зросли на 5,5%, але зростання доходів від ресторанного бізнесу знизилося до 3,2%. Більшість роздрібних проектів продовжують використовувати цінову політику для зменшення вакантних площ, а орендні ставки у ключових містах залишаються під тиском.

Прогноз на майбутнє: у рамках “П’ятирічного плану” (2021–2025) пропонується “створити сильний внутрішній ринок, прискорити формування нової моделі розвитку”, “зберігати стратегічний акцент на розширенні внутрішнього попиту”, “підтримувати добробут населення та стимулювати споживання, інвестуючи у людей та речі”. Також планується “сприяти формуванню економічної моделі, що базується на внутрішньому попиті, споживанні та внутрішньому зростанні”. У 2026 році, на початку “П’ятирічки”, завдяки політикам щодо стимулювання споживчого попиту та розширення інвестицій, роздрібна торгівля залишається перспективною, але короткостроково орендні ставки ймовірно залишаться під тиском на зниження. Операторам роздрібної торгівлі потрібно адаптуватися до трендів, підвищувати ефективність управління, використовувати цифрові технології та штучний інтелект для підвищення якості та ефективності операцій, а також зміцнювати управління активами через фінансові можливості нерухомості для досягнення високої якості розвитку.

Відкриття нових торгових точок у ключових містах: у 2025 році відкрито 131 новий проект роздрібної торгівлі у 15 містах, що на 18% менше ніж у 2024. Основна частина нових проектів — це реконструкція існуючих об’єктів, що стала важливим джерелом нових відкриттів. За рівнем міських класифікацій, у перших містах відкрито 64 нових проекту, що на 7 менше ніж у 2024, з площею близько 530 тисяч кв. м. У містах другого рівня — 67 проектів, що на 21 менше, з площею близько 580 тисяч кв. м. У період першої половини 2025 року відкрито 44 проекти (34%), у другій — 87 (66%), що відповідає попереднім тенденціям.

Щодо земельних ділянок для комерційної нерухомості: у 2025 році обсяг продажів чистих комерційних земель у 15 ключових містах становив 1808 млн кв. м, що на 0,4% менше ніж у попередньому році, і є найнижчим за останні 10 років показником, лише 38% від пікового рівня 2020 року. У містах першого рівня — 327 млн кв. м (зниження на 34,9%), у містах другого рівня — 1481 млн кв. м (зростання на 12,8%).

Загалом, попит на оренду у торгових точках залишається слабким, хоча попит на комерційні та офісні площі зберігається стабільним, а ресторанний сектор демонструє деяке ослаблення. У 2025 році роздрібний товарообіг у магазинах понад встановлений поріг зріс на 1,7%, а потік відвідувачів у головних торгових районах зріс на 5,2% та 4,3%. Бренди продовжують розширюватися, а оператори адаптують свої проекти для залучення споживачів. Орендна активність залишається слабкою, але зберігається тенденція до зростання.

Щодо офісних приміщень: у 2025 році у четвертому кварталі середня орендна ставка знизилася на 0,44% порівняно з попереднім кварталом, а за рік — на 1,82%. У 2025 році попит на офісну нерухомість залишається слабким через збільшення пропозиції та зниження попиту. Очікується, що у 2026 році ситуація залишиться такою ж, оскільки зростання попиту на нові технології та інноваційні сфери ще не достатньо сильне для стабілізації ринку. В умовах конкуренції з іншими видами нерухомості, операторам офісної нерухомості потрібно зосередитися на створенні цінності через розвиток індустріальної екосистеми та підвищення рівня сервісу, залучаючи високоякісних орендарів у сферах фінансів, технологій, професійних послуг, високотехнологічного виробництва та біомедицини.

Щодо попиту у ключових містах: у 2025 році рівень вакантності у класі А у Нанкіні, Ченду та інших містах зріс через збільшення пропозиції та слабкий попит. У великих містах, таких як Гуанчжоу, Шанхай, Шеньчжень, рівень вакантності залишався низьким, але у деяких містах він зростав. У сегменті великих орендних угод понад 10 тисяч кв. м, у 2025 році понад 60% — це угоди у сферах фінансів, ТМТ та бізнес-послуг. Також зросла кількість менших угод (до 2000 кв. м), що свідчить про активізацію сегменту малого та середнього бізнесу.