Стабілізувати, реорганізувати, повторити: наступний акт для житлового сектору Китаю

(MENAFN- Trend News Agency) ** БАКУ, Азербайджан, 25 лютого.** Реальний сектор нерухомості в Китаї увійшов у тривалий період корекції, дані з листопада 2025 по лютий 2026 року підтверджують, що спад не лише триває, а в окремих сферах посилюється. Водночас уряд все більше сигналізує про намір відійти від попередньої моделі зростання сектора і спрямувати його до потенційно нової структурної основи.

За даними Національного бюро статистики (NBS), ціни на новобудови у 70 великих містах у листопаді знизилися на 2,4% у порівнянні з минулим роком, у грудні — на 2,7%, а в січні 2026 — на 3,1%. Зниження у січні стало найглибшим з червня минулого року. Щомісячно зниження стабільно трималося на рівні -0,4% протягом трьох місяців поспіль.

Навіть у перших містах — Пекіні, Шанхаї, Гуанчжоу та Шенчжені — динаміка залишається стриманою. У січні ціни на нові будинки там знизилися на 0,3% порівняно з попереднім місяцем і на 2,1% у порівнянні з минулим роком. Шанхай залишається винятком, демонструючи 4,2% річного зростання, хоча темпи зростання сповільнюються. Вторинний ринок зазнає більш вираженого тиску: у Пекіні ціни на існуюче житло знизилися до 8,5% у річному вимірі, а у Гуанчжоу — до 7,8%.

Інвестиції у нерухомість у 2025 році знизилися на 17,2%, склавши 8,28 трильйонів юанів. Загальна площа проданого житла зменшилася на 8,7%. У грудні спостерігалося падіння продажів нових будинків у окремих сегментах на 15–23%. Аналітики S&P Global Ratings очікують, що продажі первинного житла у 2026 році знизяться ще на 10–14%, а ціни — на 2–4%. Інші оцінки передбачають додаткове зниження на 2–3%.

За цими сухими цифрами приховується глибша трансформація. Влада поступово відходить від попередньої парадигми стимулювання через масштабне кредитування забудовників. Строга політика «три червоні лінії» фактично скасована, але замість повернення до попередніх схем вводиться так званий «новий модель розвитку».

Її ключові елементи досить прості.

По-перше, механізм «білих списків». Банки кредитують не компанії цілком, а конкретні проекти, включені до затверджених списків. Пріоритет надається завершенню проектів, за які вже сплатили покупці. Це зменшує соціальні ризики і зміцнює довіру споживачів.

По-друге, державна покупка нереалізованого житла. Місцеві влади через державні компанії купують квартири у приватних забудовників для перетворення їх у соціальне та орендне житло. Такий підхід одночасно підтримує ліквідність забудовників і вирішує проблему розширення пропозиції доступного житла.

На рівні компаній ситуація залишається нерівною. Продажі за контрактами у топ-100 забудовників у січні 2026 року знизилися приблизно на 27% у порівнянні з минулим роком. Очікувані загальні збитки сектора за 2025 рік перевищують 240 мільярдів юанів. Приватні гравці продовжують реструктуризацію боргів. China Vanke прогнозує збитки близько 82 мільярдів юанів і залишається під тиском зобов’язань понад 50 мільярдів доларів, хоча формально уникла дефолту. Country Garden завершила реструктуризацію зовнішнього боргу і продовжує діяльність, незважаючи на значне падіння продажів. Evergrande перебуває у процесі ліквідації.

Водночас державні та квазідержавні забудовники — Poly Developments, China Overseas Land & Investment, China Resources Land та інші — демонструють більшу стійкість, зосереджуючись на проектах у великих містах і сегменті оновленого житла.

Економічне значення цих процесів важко переоцінити. Близько 70% заощаджень домогосподарств у Китаї інвестовано у нерухомість. Зниження цін створює так званий «ефект негативного багатства»: споживачі стають обережнішими у витратах. Регіональні бюджети також зазнають додаткового тиску, оскільки до 40% доходів раніше надходило від продажу землі забудовникам. Сповільнення земельних транзакцій створює фіскальні прогалини, що вимагають нових механізмів балансування.

Однак у лютому з’явилися перші ознаки стабілізації активності у перших містах. У Пекіні кількість угод на вторинному ринку зросла на 15% порівняно з попереднім місяцем; у Шанхаї — на 26,7% у річному вимірі. Вторинний ринок тепер становить близько 65% від загального обсягу транзакцій. Хоча ще зарано говорити про поворот, зростання активності свідчить про поступову адаптацію покупців до нових цінових умов.

Можливі позитивні можливості пов’язані саме з цим етапом реструктуризації. Скорочення надлишкових пропозицій, перехід до більш збалансованого будівництва та розширення сегментів доступного та орендного житла можуть сформувати більш стабільну структуру попиту. Концентрація ринку навколо фінансово стабільних гравців зменшує системні ризики. Для домогосподарств зниження цін покращує доступність житла у великих містах.

2026 рік малоймовірно стане роком швидкого відновлення ринку нерухомості в Китаї. Натомість він може перейти у фазу стабілізації, що характеризується постійними корекціями цін і поступовою стабілізацією обсягів транзакцій.

Головне питання залишається: яким шляхом піде ринок? Одним із варіантів є тривала, помірна корекція з поступовим зниженням запасів і зміцненням довіри споживачів. Або сектор може швидше перейти до нової моделі, у якій нерухомість відіграє менш домінуючу, але більш стабільну роль у ширшій економіці.

Зараз ринок ще шукає рівновагу. Остаточний результат значною мірою залежатиме від поєднання очікувань споживачів, фінансової дисципліни забудовників і ефективності майбутніх регуляторних заходів. Хоча структурна трансформація ще триває, зарано робити остаточні висновки. Однак саме у цей момент закладаються основи для наступної фази найбільшого у світі ринку житла.