Власник вторинної нерухомості хоче виселити орендаря — суд не підтримує

Цей текст взято з газети «Закон і порядок Сіньцзян»

□ Шілюй Юнь / Журналіст з Сіньцзянського закону та порядку Гу Сюєлі, кореспондент Ісінь

Покупка житла — це радісна подія, але мешканець Урумчі Ван Сунь трохи засмучений: він щойно придбав вторинне житло, і саме тоді, коли він був у піднесеному настрої, дізнався, що йому потрібно виконати договір оренди житла, укладений з колишнім власником Лі Сі та орендарем Чжан Шан. Нещодавно суд міста Урумчі Шайбака виніс рішення у справі про спір щодо договору оренди, конкретизуючи принцип «продаж не розриває оренду».

У березні 2019 року Лі Сі здала своє житло в оренду Чжан Шан до 31 травня 2027 року. У договорі було особливо зазначено, що якщо в майбутньому політика дозволить перетворити цю нерухомість у комерційний об’єкт, сторони погодять нову орендну плату, а Чжан Шан матиме право суборендувати житло.

У липні 2024 року Лі Сі планував продати цю нерухомість, і Чжан Шан чітко заявив, що відмовляється від пріоритетного права купівлі. Після цього Лі Сі продала житло Ван Суню і оформила перехід права власності. Під час угоди Ван Сунь знав, що житло орендоване Чжан Шан, але не оглядав його особисто. Через кілька днів Ван Сунь раптово повідомив Чжан Шан про намір розірвати договір оренди, посилаючись на те, що під час огляду він виявив, що Чжан Шан самовільно перетворив житло на комерційне використання, що порушує початковий договір. Чжан Шан заперечив. 23 жовтня 2025 року Ван Сунь подав позов до суду району Шаїбака.

Суд встановив, що Чжан Шан своєчасно сплачував орендну плату і ніколи не був у боргу. Більш того, суддя ретельно вивчив договір оренди і з’ясував, що у ньому не було передбачено можливість розірвання договору через самовільне змінення цільового призначення житла, а колишній власник Лі Сі під час укладання договору не заборонив змінювати цільове призначення.

«Як новий покупець, чи переглядали ви цей договір оренди перед купівлею? Чи перевіряли особисто стан використання житла?» — запитав суддя. Ван Сунь не зміг надати доказів щодо конкретного часу зміни цільового призначення житла Чжан Шан і не міг довести, що ця зміна сталася після його набуття права власності і всупереч його волі.

Врешті-решт суд відхилив позов Ван Суня. Це означає, що він має продовжувати виконувати умови початкового договору оренди до його закінчення.

(Усі імена у тексті — псевдоніми)

Коментар судді: купівля «житла з орендою» — це прийняття на себе початкового договору

«Ця справа ілюструє принцип ‘продаж не розриває оренду’», — зазначив суддя, який розглядав цю справу. Відповідно до статті 725 Цивільного кодексу Китайської Народної Республіки, якщо під час дії орендного договору право власності на орендовану нерухомість переходить до іншої особи, це не впливає на чинність орендного договору.

Це означає, що при купівлі житла у Лі Сі Ван Сунь автоматично став його «орендодавцем», і права та обов’язки за договором оренди зобов’язують його. Чи порушив Чжан Шан умови договору, залежить від конкретних положень договору. Лі Сі і Чжан Шан не обмежували зміну цільового призначення житла у договорі, і Ван Сунь не зміг довести, що Чжан Шан порушив умови договору, тому не може вільно його розірвати.

За яких умов можна розірвати договір? — пояснив суддя. Згідно з статтею 563 Цивільного кодексу, договір можна розірвати у разі:

(1) неможливості досягнення цілей договору через форс-мажор;

(2) якщо до закінчення строку виконання одна сторона чітко заявила або своїми діями показала, що не буде виконувати основний борг;

(3) якщо сторона затримує виконання основного боргу і після нагадування не виконує його у розумний строк;

(4) якщо затримка або інше порушення з боку однієї сторони робить неможливим досягнення цілей договору;

(5) інші випадки, передбачені законом.

Поради судді: три важливі кроки перед купівлею житла

Перший крок: уважно вивчіть договір

Перед підписанням договору купівлі житла обов’язково попросіть у продавця оригінал договору оренди, уважно прочитайте ключові умови — термін оренди, плату, цільове призначення, умови розірвання. За несправедливі умови потрібно домовитися з орендарем про їх зміну до укладення угоди.

Другий крок: особистий огляд

Обов’язково особисто огляньте житло, щоб переконатися, хто там мешкає і як використовується. Це допоможе підтвердити реальність орендних відносин і перевірити фактичний стан використання нерухомості, щоб уникнути «фальшивої оренди» або майбутніх спорів.

Третій крок: повна перевірка

За допомогою реєстраційних органів перевірте, чи зареєстрована оренда, і оцініть вплив орендних відносин на цінність і подальше використання нерухомості, перш ніж ухвалювати рішення про покупку.